城市地价动态监测体系的建立研究
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【摘要】土地已经成为社会主义市场经济重要的宏观调控手段，价格杠杆调控是城市土地资源优化配置的重要组成部分。城市地价动态监测体系的建立可及时掌握城市地价的变化动态，量化反映城市地价变化信息。本文结合我国动态监测体系的研究进程，以南京市为例，初步探索了关于城市地价动态监测体系建立的基本方法和基本线路。
【关键词】价格杠杆调控 城市地价 动态监测体系
“城市地价动态监测体系”的研究可追溯至地价公示制度中的“标准地块”。政府定期确定并公开标准地块的价格及其变化趋势，可反映出地产市场中的价格水平及走向，为土地交易双方提供可靠的价格信息和客观参考。
一、城市地价动态监测体系的建立
（一）设立城市地价监测点
地价监测点的确定：运用分层抽样技术，在划分好的地价区段内设立地价监测点。先将调查对象按一定的行业知识加以分层，而后在各层中按随机原则抽取若干样本，由各层抽取的样本构成总样本对初选的地价监测点进行筛选和审核，去除相对不合理的监测点，在重点监测区域适当增加监测点。
（二）对监测点的数量要求
监测点是代表城市某一区域、某一级别、某一价格水平的土地。一个城市监测点的数量要保证能够使整个城市处于不同区域、不同级别、不同价格的土地都分别受到各自相应监测点的辐射和影响。因此监测点的数量应该是城市面积和土地价格变动幅度的函数，用数学公式表示为：
N = f （S， 1 / t）
上式中，N是监测点的数量；S是城市的面积；1/t代表土地价格的离散指数。
（三）监测点地价测算
监测点的地价应是设定土地利用条件为城市平均容积率下的地价。
在监测点有交易地价的情况下， 对同一监测样点采用两种方法来进行评估， 而后通过修正系数修正可得到同一地价内涵下的地价。
（四）监测点的价格更新
随着城市的不断发展及城市建筑的更新建设，地价的监测体系会随之变化，为确保监测点地价的现实性，就必须对该体系进行定期更新。具体思路为：由城市估价委员会负责，每个估价师负责几个估价点，每年进行评估更新。
（五）确定市场交易样点
市场交易样点是将城市土地处于正常的市场条件下寻找到的典型的交易案例，这些交易涵盖了转让、出租、抵押、土地使用权出让等。市场交易样点的地价以及监测点地价是构成城市地价动态监测体系数据库基础数据的主要来源。以南京市为例，共采集到市场交易样点60个，包含14个工业样点，23个商业样点，23个住宅样点。
二、城市地价动态监测的相关分析方法
（一）城市地价动态监测的时间分析方法
地價时间变化分析通过综合地价指数和分用途、分区域地价指数反映。我国通常以城市土地定级或者均质区域的划分为基础利用标准宗地价格。（标定地价）和地价指数进行基地价更新。实际工作中这种方法周期短、时效性强。
（二）城市地价动态监测的空间分析方法
地价空间变化分析包括不同区域的地价水平比较分析。目前，数字地价模型的分析方法在空间地价分析中有着广泛的应用前景。有学者提出，通过动态监测的Voronoi图，分析样点土地在城市区域中所处区域及发展趋势，利用交通主干道为准的剖面曲线对不同时点的地价变化的等值线加以空间分析，找出地价突变的区域，并将其作为地价动态监测体系更新时的主要调查范围。
三、城市地价动态监测中技术手段的应用
城市地价的动态变化具有较强的时空性，城市某一区域地价的高低受到其所处位置以及周边基础设施、交通设施、商业繁荣度等各项因素的影响。依靠GIS可建立城市地价及其影响因素之间关系的模型，通过GIS城市地价动态监测信息系统的建立为城市地价变化信息的正确判断、政府出让土地价格水平的确定以及地产市场的宏观调控提供了一种有效的技术工具。
随着政府信息网络化进程的推进，GIS与互联网相结合逐渐成为政府公共信息发布的最佳平台。本文提到的城市地价动态监测体系是城市公共网络中地理信息系统下属的一个子系统，各个城市将该系统通过网络传输到上级主管部门进行汇总整理，最终可以建立一个全国统一的城市动态监测体系。为保证该体系地价数据的现实性，应定期对该体系进行更新和维护。目前，基于GIS技术强大的空间数据分析与管理功能，对于加强城市地价动态监测与地价更新水平有着积极的现实意义。
参考文献
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[2]唐根年，陈秀君，费建华.基于GIS的城市地价动态监测信息系统的建立及其应用研究[J].经济地理，2002，22（04）：105-108.
[3]蒋海富，韦玉春，倪绍祥.基于SuperMap GIS的城市地价动态监测系统的构建[J].南京师大学报（自然科学版），2004，27（01）：98-101.
（责任编辑：唐荣波）
作者 黄洁