货币政策对我国房地产市场调控有效性实证研究
作者
【摘要】近十年来，房地产在市场化过程中出现了投资过热、价格持续过快上涨的现象，影响到房地产业的健康发展并引发了一系列的社会、经济矛盾，引起了政府的极大关注。为此，政府在近十年出台了一系列调控措施，以期对房地产业的长期健康发展以及维持社会、经济秩序带来帮助。本文深入研究了货币政策与房地产市场价格波动的关系，这对于认清国家宏观调控对我国房地产的影响，并采取适当对策稳定房价，具有重要的意义。
【关键词】货币政策 房地产市场 市场调控
自从1998年实行住房分配货币化后，我国房地产业市场化运作正式开始。房地产业市场化运作顺应了市场经济发展要求，提高了城镇居民住房条件。但随之而来的是，房价亦在不断地攀升。在21世纪的第一个十年间，住房问题成为一个备受关注的社会问题，也成为政府调控的焦点所在。自2004年起，国务院相继出台了多个引导和调控房地产市场发展的文件，并通过多次加息及提高存款准备金率紧缩银根，旨在减少流入房地产市场的资金量，抑制房地产市场过热的势头。那么，这些措施对我国房地产市场的调控是否有效呢？本文选取了1999年到2010年的数据进行实证研究，以期得出可供参考的结论。
一、问题的提出
自2003年以来，几乎年年都有楼市调控政策出台。尽管政府使用了一系列调控措施，包括综合性政策、土地政策、财政政策、货币政策，但房价却越调越高。在这些调控措施中，本文就一系列调控措施中的货币政策与房地产价格波动之间的关系进行实证研究。
二、实证分析
货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率的各项措施。本文将分别从调控利率对房价的影响和调控货币供给对房价的影响两方面进行实证研究。
首先，分析调控利率对房价的影响。
利率选择的数据是从1999年到2010年的全部利息的数据。从1999年一直到2007年3月18日几乎没有怎么调整，但是从2007年3月18日后直到2007年12月21日，利息调高了6次。之后在2007年12月21日到2008年9月16日，利息都维持在很高的水平。然而，从2008年10月9日后利息在短短两个多月里调低了4次。可以看出，利息在2007年频繁地调高，在2008年第四季度频繁地调低。而观察房价在2007年、2008年和2009年的变化，房价在2007年利率不断调高的时候也不断地上升，在2008年第四季度利率不断地调低的时候，2008年和2009年的房价也依然在上升。由此可见，通过调控利率来调控房价几乎是无效的。
其次，分析货币供应量对房价的影响。
货币存量构成按照变现能力的不同可以分为M0、M1、M2等不同层次。M0为现金；M1为狭义货币，包括活期存款或支票存款；M2为广义货币，包括社会流通货币总量、活期存款、定期存款、储蓄存款。本文研究的是宏观金融问题，涉及实体经济产出、价格等问题，货币供应量指标选择M2。在房地产价格方面，本文选择了70个大中城市的房地产价格指数。
分析X和Y之间的关系。由表1中M2变化指数X与房价变化指数Y做趋势图，通过趋势图可以看出X与Y各自呈规律变化，从散点图可以看出X与Y基本上有较为明显的线性关系。
可以看出，t检验通过临界值(2.228)，变量显著；F检验通过临界值（4.96），所以X与Y显著相关，方程有意义。DW值=1.05，说明两变量成正相关；可决系数 R2几乎等于1，拟合优度很好，回归方程有效。
β1>0，说明M2变化指数与房价变化指数正相關。β1<1，房价变化指数增加0.325427%，M2变化指数上涨1%，说明M2变化速度快于房价变化速度。
由此可见，M2的变化和房价的变化成正相关，货币供应量的调控对房价的调控是有效的。
三、综合分析
通过以上分别研究利率对房价的调控和货币供应量对房价的调控，我们可以得出利率的调控是无效的，而货币供应量的调控是有效的。而且，从M2变化指数和房价变化指数的高度拟合可以得出，之所以国家试图通过一系列调控措施来调控房价，而房价却越调越高，其中一个重要的原因就是货币的供应量连年猛增。货币增长过快有两种后果。第一，货币量增长这么快，导致人们的通胀预期节节攀升，现在能抵抗通胀的东西很少，多数人只能买房子来抗通胀，所以房价也就跟着涨；第二，货币过多地投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域，楼市成为这些多余的货币的主要发泄场所。
参考文献
[1]胡慧萍.中南财经政法大学研究生学报2007 年第3 期.
作者简介：林泽斌（1988-），男，广东人，广东商学院金融学院，研究方向：金融。
作者 林泽斌