婺源县发展旅游地产的现状研究
【摘要】本文以婺源旅游房地产的发展作为具体研究对象，对婺源旅游房地产的发展现状进行了较为全面系统的梳理，指出了婺源旅游房地产在开发和营销方面存在的问题，分析了其原因。并从城市环境和资源优势、区位交通条件、社会经济基础、市场需求拉动等方面对婺源旅游房地产的发展条件进行了较为全面的分析，阐述了婺源旅游房地产发展的机遇和制约因素。
【关键词】旅游地产 资源优势 旅游业
一、前言
旅游业是一个新兴产业，其发展迅速、市场前景广阔。欧美地区的旅游市场己经发展得较为成熟，中国的旅游经济伴随着较快的国民经济发展以及由此带来的个人闲暇时间的增多，近年来保持着较快的增长速度，并且由于中国自身人口数量巨大，因此无论国内国外市场都拥有较大的市场潜力，旅游业的发展与越来越多的个人和组织联系在一起。因此，对中国旅游业研究变得十分重要。
二十世纪八十年代初期，旅游业开始在中国发展，尤其是上世纪末以来，旅游业更是作为「朝阳产业」得到国家的大力提倡，成为新时期国民经济新的增长点。我国传统的旅游发展模式以粗放式地规模性扩张为主，表现为旅游产品种类比较单一，主要以观光旅游为主，产业内部联系不够紧密等。这种发展模式不仅消耗了自然资源、破坏了生态环境，而且还没有达到提高效益的目的，鉴于传统的旅游消费模式己经不能适应人们不断增长的需求及品味，现有的旅游产业链有待升级，提高经济效率不仅有助于提高旅游企业的经济效益，也有助于提高旅游者的旅游质量。
在我国旅游产业面临瓶颈的时刻，国外新型的旅游度假模式及旅游消费观念开始涌入中国市场，一种促进旅游经济发展的新型产品唿之欲出，这就是旅游房地产。旅游房地产是旅游业与房地产业的结合体，旅游业与房地产业作为第三产业中附加值高、关联性很强的产业，二者的融合，成为旅游业界和房地产业界关注的新热点。
旅游房地产的形态最早出现在在法国，然后在瑞士和欧洲其它国家形成。20 世纪 70 年代分时销售引入美国后，房产商在销售中引入「时权」概念，刺激了消费者购买，并发展成了当前流行欧美的「假期交换系统」，使旅游房地产得到了迅速发展。
旅游房地产在 20 世纪 60 年代起源欧洲并在 70 年代迅速在美国发展以来，于二十世纪九十年代初传入了中国的海南。当时，正值中国旅游市场开始兴旺发展之际，海南海滨度假成为人们出游的热门选择，旅游房地产依傍于景观而建、酒店式的服务、居住高品质、租买灵活的特点引起了众多旅游者的关注，并且旅游房地产也以多种类型展现在各类旅游消费者面前。同时，由于当时内地房地产市场尤其是海南房地产市场出现严重泡沫，许多房屋滞销、空置，房地产市场也急需一个切入点，以解决供需不平衡的矛盾，消化过多的空置房，给市场注入活力。在这两方面因素的带动下，旅游房地产成为能够满足需求方与供给方的产品而越来越受到人们的普遍重视，成为带动区域旅游经济发展的一股强劲的新生力量，并成为一种新型的投资方式。
另一方面，随着中国经济的发展，旅游产业的兴旺，旅游消费逐渐从观光旅游型到休闲度假型的转变，旅游地产的巨大商机使一些房地产投资商介入旅游产业发展项目，推进了以旅游为主题的房地产项目开发的热潮兴起，成为中国新一轮旅游业和房地产投资的新方向。消费的增长有四大热点，住房、汽车、旅游、通讯。旅游房地产是旅游和房地产两个热点叠加，因此只要中国旅游房地产的发展能符合旅游者的消费需求，在未来相当长的时期内肯定会给中国经济增长带来新的活力。
二、最美乡村的资源禀赋
婺源县属丘陵区，地形上呈「八分半山一分田，半分水路和庄园」的特征。山地占总面积的 83.09%，地势由东北向西南倾斜，东北群山屏立，西南丘陵绵亘。北区山峰似太师椅背，向东西延伸，环抱村落或田园。全县山水相间，林木葳蕤，群山葱茏，清溪纵横，飞泉跌宕，全县境内满目皆是「山作碧玉簪，水如青罗带」的秀美景色。
婺源自古文风鼎盛，人杰地灵，享有「书乡」美誉。从宋至清，全县出过进士 552 人，历朝仕官 2665 人，历代文人留下 3100 多部着作，其中有 172 部入选《四库全书》，朱熹是婺源文化的杰出代表。
大山的阻隔、交通的闭塞，婺源由此避过了无数朝代的兵灾战祸，但也与近代工业文明擦肩而过。致使长期以来传统农业色彩浓厚，工业极为薄弱，经济实力不强，但也因此保留相对完整的人文和自然资源，使其具备了在后工业时代的后发优势。
婺源村落与山水的整合，宗祠制度下的聚族而居、文脉绵长、承传不绝；显赫宗祠蕴含着东方伦理的精奥，宏丽豪宅体现了农耕文明的精萃，鼎盛于明清的婺源处处可以体会中国传统文化的精妙无比之所在。
婺源最大的魅力在于「天、地、人」三者的完美合一，是自然与人文有机融合的杰出典范！
大山封闭下秀美的田园风光及以「官·商」兴衰、宗族生活为核心的古村落，加上徽文化的深厚内涵，共同构建了婺源旅游最核心的资产。
以上婺源的自然、人文旅游资源优势及婺源作为「中国最美乡村」的旅游定位给婺源发展旅游业带来了巨大优势，并且将在未来相当长时间内给旅游各相关产业带来很大的发展机遇。
三、优良的地理区位及交通条件
婺源县处于浙皖赣三省交界处，受长三角经济发展辐射较大，同时可承接长珠闽三大发达城市群的客源市场；并处在三山（黄山、庐山、武夷山）的金三角中心，具有很高的区位价值。以婺源为核心，在半径 200 公里内有庐山、黄山、九华山、武夷山、三清山、龙虎山、鄱阳湖、千岛湖、太平湖、南昌、景德镇、歙县、衢州等「六山三湖四城」 旅游景区集群，形成了一个庞大的旅游经济圈。
高速公路是婺源有效融入浙江和华东其他地区的关键媒介。2005 年黄山至杭州、杭州至上海的高速公路已建成通车，2007 年底即将开通的景婺黄、景婺常高速公路是婺源东西向的大动脉，如同高速宽带，接入华东巨大的旅游网络中去。高速公路通车之后婺源受长三角区域边界的扩张，将会被吸纳进长三角区域范围之内，长三角的核心城市杭州、上海到达婺源的时间将会缩短到只有三到五个小时。时间距离的缩短将极大的拉近了与长三角城市消费群体的心理距离 ，婺源在大长三角区域中的区域价值凸显。
铁路方面，在十二五规划中，江西「五纵五横」铁路计划中有两条在婺源交汇。其中，京福铁路从北京出发，经天津、山东、江苏北部、安徽、江西到福州，全长超过 2000 公里，列车每天 72 对，约 10 分钟一趟 ，婺源作为沿线大站，每辆车都会停靠婺源，另外婺源地处京福铁路中间段，距北京 4 小时车程，将把婺源的旅游半径延伸至环渤海区域，高铁具有高速快捷、客运量大、全天候无延误、安全、舒适、费用成本低等优势，高铁的优势有望使婺源成为区域新的旅游集散中心，分散或完全分流周边小型飞机场的客流（尤其是中、短途客流），另外京福客运专线还将有利于婺源拓展福建旅游市场；长沙至九江至景德镇至衢州铁路将有助于开拓中西部旅游市场。
四、婺源县发展旅游地产的机遇
婺源县境内地貌属于中低山丘陵区，地域略呈椭圆形。境内地势由北东向南西倾斜，形成 800-1400 米的中低山，山体雄厚，河谷深切，溪流湍急，植被茂盛。西南部丘陵连绵，是境内主要地貌。婺源县国土总面积 2947.51 平方公里，折合约 442 万亩，其中林地占 81.33%，总体呈「八分半山一分田，半分水路和庄园」的特征。婺源交通系统不能支持大体量的货运，交通运输水平不能支撑规模型产业。2001 年后，国家发改委将旅游业定为婺源的主导产业，工业的准入门槛非常高，需要通过严格的审查。浪莎袜业搬入项目由于审批未通过而搁浅，充分证明了婺源在招商引资上的严格限制，近期工业难获突破性进展。婺源县的地理区位及产业定位特点决定了旅游业将是婺源县的支柱产业。
婺源县在发展旅游产业的过程中还存在以下缺点：
（一）缺乏商务设施：「婺源的商务配套条件很差，很多宾馆没有会议室，甚至连互联网都上不了。
（二）旅游活动单调：「除了观赏古村落之外，其他的娱乐活动缺乏」。
（三）缺乏贴近自然的会议商务场所：乡村景色自然景观丰富，但缺乏适合异地会议培训的地方。
（四）服务水平不足：大部分经营商务会议的酒店对商务市场的需求不够了解，服务质量与国际水平有距离。
（五）缺乏舒适的度假场所：婺源的大多数宾馆适合观光性的短期停留，建设层次比较低，缺乏健康、文化、舒适方面的挖掘和环境营造，整体缺乏比较舒适的度假场所。
目前住宿的配套能力是总计床位 7000-8000 张，在黄金周住宿接待能力严重不足，在周六、周日接待能力相对饱和，一般宾馆在旅游期的出租率都能够在 70% 以上。在建的有一个五星级宾馆，在建的其他星级宾馆及度假休闲场所不多，有一些正在规划中，相比西递-宏村所属的黟县在建的四星级酒店就有四个。游客数量继续高速增长，另外随着游客从观光向休闲转化，人均逗留天数会增加，预计接待能力短期之内还会处于不足的状态。
以上说明婺源县的旅游地产还处于刚起步状态，旅游地产的开发潜力相当巨大。
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作者简介：李树亮（1978-），男，汉族，山东寿光人，讲师，上饶师范学院史地系，研究方向：公司理财。
（责任编辑：刘影）
作者 李树亮 姜光伟