我国房地产行业盈余管理的理论分析
【摘要】近几年房地产行业的过热发展，使人们把目光聚焦到房地产行业，更引起了人们对其会计盈余信息的广泛关注。作为一个利润丰厚但相对风险也较高的行业，越来越多的投资者将目光转向了房地产行业。因此影响投资者决策的重要依据——房地产行业的会计盈余信息就变得十分重要，该行业的盈余信息能否准确、客观的反映其真实经营状况，直接关系到各利益相关者的利益。
【关键词】房地产 盈余管理
一、房地产行业盈余管理的研究现状
目前，以房地产行业为研究对象的盈余管理研究不太多，晋峰龙（2009）对房地产公司的盈余管理行为进行实证研究就得出了我国房地产上市公司出于避税动机进行盈余管理的结论。刘跃生、王小妮（2002）在《房地产企业常见的偷税方式及检查对策》一文中阐述了房地产行业进行偷税、逃税的具体手段。汤惠（2007）主要是对房地产行业利润调节的具体手段进行了研究，研究结果显示：房地产类公司主要是通过调减营业收入和调增营业成本进行盈余管理的。张雁翎、刘昊（2007）对我国房地产行业的盈余管理行为进行了实证研究，在研究过程中以修正的 Jones 模型为基本，加入了一个新的变量—预收账款，从而创立了以预收账款作为被解释变量新模型。通过实证分析得出结论：房地产上市公司通过预收账款进行微弱的正向的盈余管理行为。吴敏（2007）以房地产行业为研究对象通过对比新旧会计准则，得出了以下结论：原会计准则的相关规定给房地产行业留下了较大的盈余管理空间，因为在收入的确认、辅助设施等开发成本的计量以及借款费用核算方面存在较大的不确定性，从而使得房地产上市公司披露的会计信息缺乏价值，而新的会计准则的推行提高了会计信息的使用价值，在一定程度上缩小了上市公司盈余管理的空间。
二、调控政策的颁布
由于 09 年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌，市场不稳定等情况，2010 年，我国政府采取遏制房价上涨过快，减少投资投机性购房，进一步稳定房地产市场，减少房地产市场泡沫等措施。2010 年是我国房地产市场调控最为密集的一年。4 月 27 日国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称「国十条」），这次调控被称为「史上最严厉的调控政策」。9 月 29 日，国务院又出台了「新国五条」。据 2010 年 6 月份数据显示，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 5 月份缩小 1.0%；环比下降 0.1%，较 5 月回落 0.3%，调控初见成效。在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资，但是，新国八条第五条指出：囤地捂盘的房地产开发企业将停止发行股票债券，并停止发放贷款。但是，与首付比和房产税的条款不同，这一条规定具有量化上的困难性，除了土地使用政策的相关规定外，无法判定囤地捂盘的标准。且企业根据宏观政策调整发展战略和方向也具有合理性。因此，这一时期地产企业在可能会考虑通过修改企业投资计划的方式，在土地使用政策允许的范围内，推迟企业的支出项目，从而实现预算和利润的双重平滑。
三、房地产行业盈余管理的分析研究
我国房地产企业具有十分明显的区别于其他行业的特殊之处：一是，房屋建筑工期较长，一般来说楼盘建筑工期为 2 年左右，大量房地产开发企业为了保证企业的年度利润均采取多个楼盘滚动开发的模式，这一特点一方面加重了企业在开发过程中的资金负担，但是，这一多项目叠加的复杂开发模式也给企业盈余管理提供了时间机会；二是，房地产企业开发完成后，一部分房屋将作为存货和代销商品进入房地产市场，而另一部分则根据企业使用方式自用或出租，分别可以确认为固定资产和投资性房地产。这就为房地产企业的盈余管理提供了空间机会；三是，由于房地产企业具有工期长和资金密集型两大特点，因此，从 1994 年开始，国家允许我国房地产企业实行审批环境下的预售制，这一销售特点反应在会计上即表现为房地产开发企业具有大量的预收账款，为房地产开发企业创造了利润操纵的可能性。
正是基于上述对房地产开发企业行业特征的分析可以看出，上述的行业和业务特征在房地产开发企业的财务系统中表现出了账务处理及财务核算的复杂性，而正是这些复杂性为管理层进行盈余管理创造了机会。首先，采用会计方式进行盈余管理，在当前政策背景下，由于房地产开发企业的收入受到影响，因此，其有可能通过将当期完工楼盘费用确认入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本费用支出，创造平滑的当期利润。除了通过费用调节当期利润，房地产开发企业也会通过对开发房屋用途的选择，这一点主要表现为加大对投资性房地产的确认比重。由于投资性房地产以公允价值进行计量，而当前的宏观调控政策更多地表现在对销售量的影响上，因此，确认投资性房地产将使房地产开发企业仍然享受房价上升带来的短期收益，从而创造并平滑报表利润。其次，采用经济方式进行盈余管理，在当前政策下，由于国家对房地产行业进行了多角度的限制，无论从对政策的利用角度还是从盈余管理角度，这一时期都应该考虑缩减和推迟投资，从而实现预算和利润的双重平滑。
参考文献
[1]刘文涛.国八条下房地产行业盈余管理空间探析[J].财会通讯.2012.
[2]官丹华.房地产政策追踪及影响分析[D].西华大学.2012.
[3]冯时平.我国房地产市场调控对策研究[D].贵阳财经大学.2012.
作者 李琳