四川省房地产可持续发展影响因素研究
摘 要：房地产行业在我国经济的发展中起着举足轻重的作用，因此房地产经济的可持续发展将影响到国民经济的健康发展。主要分析了四川的区位情况、房地产发展的现状以及影响房地产可持续发展的相关因素，并结合房地产在发展过程中的经验教训对四川的房地产发展情况进行了重点研究，在分析研究的过程中，指出房地产发展所存在的问题，并从政府的角度出发给出相应的建议，推动政府有效的实施宏观调控进而促进四川房地产业的可持续发展。
关键词：房地产；可持续发展；四川
中图分类号：F2 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.02.012
1 四川房地产发展的现状
自改革开放以来，我国房地产业在起起伏伏中不断的发展。由于房地产业与国民经济的众多产业部门具有高度的关联性，因此有研究表明，房地产业的发展将有助于提高我国国民经济的发展水平。但是，美国、日本等国家在房地产发展中所经历的教训也说明了，虽然房地产业的发展能够推动国民经济的增长，但是盲目地、无序地以及不科学的快速膨胀，也会给国民经济带来消极的影响。习近平总书记在 2016 年中央经济工作会议上也明确指出：「要坚持『房子是用来住的，不是拿来炒的』定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既能抑制房产泡沫，又防止出现大起大落」。因此，推动房地产的可持续发展才是房地产业健康发展的正确抉择。
自 1999 年我国实施住房公积金制度以来，我国的房地产业开始进入了迅速发展时期。房地产业是一个高风险、高投资但是也伴随着高利润和高回报的行业。在房地产的快速发展时期，房地产开发企业的营业利润从 2000 年的 73.28 亿元上升到了 2017 年的 11728.11 亿元。在高回报和高利润的吸引下，房地产开发企业的个数也从 1998 年的 24378 个，增加到 2017 年的 95897 个。随着房地产企业的不断增加，房地产企业完成的投资金额也是逐年上升，从 1998 年的 3614.23 亿元增长到 2017 年的 109790.53 亿元。伴随着完成投资额的不断上升，我国商品房的销售面积也从 1998 年的 12185.30 万平方米增长到 2017 年的 169407.82 万平方米。
四川的房地产行业，在 2003 年到 2017 年的十五年间，也取得了令人瞩目的成绩。房地产开发企业个数从 2014 个增长到 4010 个；开发投资完成额也从 450.87 亿元增长到 5149.89 亿元；竣工的房屋面积从 2864.52 万平方米增长到 5620.73 万平方米。从 2000 年到 2017 年的 18 年间，房屋的销售面积从的 945.64 万平方米增长到 10869.07 万平方米；房屋销售额也从 349.33 增长到 6757.11 亿元。因此，可以说四川的房地产业在这期间也得到了快速的发展。
从 2003 到 2016 年，在这十多年间，四川省的住宅投资额、办公楼投资额以及商业营业用户投资额一直处于上升的趋势。在 2005 年到 2012 年间，住宅投资额的上升幅度较大。到了 2013 年以后，上升幅度逐年在降低；办公楼的投资额除了在 2006 年和 2014 年出现了负增长和 3.2% 的增幅外，总体的增长幅度较大；而商业营业用户投资额在 2003 年之后一直处于增长趋势，但是在 2011 年之后的增幅较大。
2 四川房地产发展中存在的问题
在这几年间，虽然房地产业得到了较快速的发展，但是仍然存在较多的问题。比如，市场供求、结构不匹配、土地开发过程中资源浪费和环境破坏现象较为普遍、仍存在市场投机现象等。这些问题都制约我国房地产可持续健康发展的因素。同样，虽然四川房地产得到了较好的发展，但是四川的房地产业存在着一定的不足。
第一，首要问题就是房地产库存量问题。为了加强对房地产行业的调控，促进房地产业的可持续性健康发展，四川省相继出台了一系列包括限贷、限价、限购以及限售等调控政策。在这些政策的推动下，四川省的住宅待售面积从 2015 年的 1404.38 万平方米下降到 2017 年的 781.85 万平方米。不仅如此，四川的房价得到了较好的控制，促进了房地产业的自主平衡，保持了房价的稳定性。虽然住宅待售面积得到了较好的控制，但是办公楼和商业营业用房的待售面积却依然在持续上升。办公楼的待售面积从 2015 年的 93.28 万平方米上升到 2017 年的 112.93 万平方米；而商业营业用房待售面积也有 2015 年的 616.66 万平米上升到 2017 年的 259.39 万平方米。成都和德阳市的办公楼待售面积较大，其中 2017 年成都的办公楼待售面积为 81.57 万平米，占了四川省办公楼待售面积的 72%，而德阳市的办公楼待售面积从 2014 年的 0.60 万平方米上升到 2017 年的 7.62 万平方米。与办公楼待售面积的较高集中度不同，商业营业用房待售面积主要分布在以成都、绵阳、德阳、泸州等城市，相对比较分散，其中成都商业营业用房的待售面积为 259.39 万平方米，占四川省商业营业用房待售面积的 34%。 因此，如何减少办公楼和商业营业用房的待售面积，是我们目前仍需要考虑的一个重点问题。
第二，四川省房地产业无论是从开发企业数量还是从从业人员的数量来看都在不断的增加。截至到 2014 年，四川房地产开发企业个数已有 4061 个，到了 2017 年，虽然企业开发个数有所下降，但是仍然达到 4010 个。但是，在这 4010 个房地产开发企业中，一级企业个数仅仅为 57 个。在 145344 万的房地产开发企业从业人员中，一级企业从业人员仅仅有 6112 人。 在房地产业快速发展的今天，随之而来的必然是房地产企业间的激烈竞争。因此，提升企业竞争力，加强品牌建设，解决生存困境，也是房地产企业以及其从业人员需要思考的问题。
第三，四川房地产在开发的过程中的可持续发展概念不够明显。在房地产行业仍然不可避免的存在对资源的高消耗以及因建设不合理造成资源浪费和破坏的现象。这也是我国整体房地产业在发展的过程中存在的问题。在城镇化的进程中，对城市的住房提出了一定的要求。为了适应城镇化的需要，满足住房的需求，开发了大量的房地产用地，以及进行了大量房地产建筑。但是由于缺乏合理的规划和监督，在土地的开发过程中，对自然环境和人文环境都会造成一定程度的破坏；在房屋的建筑过程中，更是存在资源的高消耗问题。这些问题的存在又反过来对人类的生活环境造成不利的影响，例如海岸线的破坏、生态植被的破坏、城市生活污水排放能力弱等。随着人们生活水平的不断提高，对生活质量和居住的条件也会有要求。因此，企业在土地开发和利用之前都要加强规划，确保土地资源合理利用的同时，不让环境为经济发展做让步和牺牲。
第四，人口流出较多、产业基础薄弱是四川省除成都在外的其它各地级市在房地产发展过程中所面临的一个较大的困境。随着产业结构的不断调整，大量的农村劳动力开始向城市转移。四川省是一个人口大省，因此外出务工的人数也比较大。大量人口外出务工，在一定程度上抑制了对于房地产的需求，使得地级市房地产面对着较大的库存压力。另外，城市之间的发展存在不均衡现象，与成都相比，其它地级城市的产业基础薄弱无法吸引更多的投资，很多的办公楼和商业营业用房难以销售出去，这也是这些城市房地产发展所面临的一大困境。与此同时，这些城市在房地产开发过程中，更多的是走粗犷式的开发路线，在项目配套方面的规划也存在不足，对物业管理的重视不够，这些因素也导致了购房需求不高的现象。
3 四川房地产可持续发展的应对之策
面对着在房地产发展过程中所存在的问题，如何解决问题，摆脱困境是四川省房地产业实现可持续发展的首要解决的问题。在这一过程中，需要政府、房地产开发企业以及金融机构多方配合，共同合作，寻求房地产业的可持续健康发展路径。
首先，政府要做好政策导向工作，能够科学引导以及有效监督，使得四川省房地产在土地开发阶段能够做到科学合理的规划和实现资源的有效利用。政府首先避免出现土地使用不合理，生态环境遭受破坏的现象。同时，也要通过制定相应的措施，让企业来承担一定的社会责任。将人文与自然环境的保护以及能耗等「绿色概念」纳入到政府对房地产开发企业的评价中去。通过政策的引导来对产品结构进行相应的调整，确保有房供应的同时也要保障普通居民住房的面积，房地产开发企业应大力发展经济适用房，保证居民的生活和居住条件。
其次，金融机构也要加强风险的规范，不断健全金融体系。日本房地产泡沫和美国的次贷危机已经给我们敲响了警钟。如果缺乏对房地产金融相关的监管，一旦出现问题，会给经济带来沉重的打击。这主要是因为，与房地产业相关联的行业比较广泛，与人们的生活和城市的发展更是息息相关。因此，我们一定要不断的完善房地产融资政策和金融风险指标的构建体系。这些努力对于房地产发展过程中所存在的「泡沫问题」、空置率问题以及投机问题都会有着较好的预防效果。
最后，要抓住城镇化的发展契机，有效的推动地级市的房地产发展。城镇化是我们实现现代化的一个关键。国家一直通过相应的政策来积极推动城镇化的发展。而且在这些政策的推动下，四川省的城镇化率也在逐年上升，在城镇化的推动过程中，取得了较好的成绩。在这一进程下，农村人口开始向城镇转移，在人口转移的过程中，从村、镇向市区集中的居民将会带来购房需求的提升。各城市如果能较好的抓住这一机遇，将能够较好的缓解其去库存的压力，推动房地产的发展。在这一过程中，政府也应该从政策上进行引导，可以通过实施鼓励政策和优惠政策等助推房地产去库存。与此同时，限购资格以及一线城市的高房价也会推动外出务工人员选择回乡购房。因此，抓住这些机遇必将推动四川房地产业的又一发展。
4 结论
房地产业的发展与国民经济有着密切的联系，因此，如何确保房地产业的可持续性健康发展是需要我们极为重视的课题。目前四川的房地产业发展势头良好，但是在发展的过程中依然存在着多种问题，例如房地产开发过程生态意识不强、依然存在库存压力等。这些问题的解决直接影响着房地产经济可持续发展的实现。因此，政府、企业以及金融机构应该进行科学合理的规划，进行有效的引导和调整，实现四川省房地产业的可持续性健康发展。
本论文中的相关数据主要来自中国统计年鉴和四川县市统计数据库。
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作者 孙雁南