城市综合开发项目风险及防范措施
摘 要：
随着国家城镇化步伐的战略推进，我国提高对城市综合开发的重视度。城市综合开发企业在开发过程中面临较大的投资风险，为保障城市综合开发的高效进行，企业需加强投资风险的防范力度，规避开发中的投资风险，提升城市综合开发的经济水平。据此，通过对城市综合开发企业的投资风险进行研究，分析主要的防范措施。
关键词：城市综合开发；诚信；政策；融资；风险防范
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）25007901
1 项目投资风险
1.1 政府诚信风险
由于当前我国相关法律并没有对企业参与城市开发的相关问题加以规定，也没有向配套的法律和行政规范等对各个开发主体之间的权力和义务关系进行明确，因此在单纯依靠政府规定的情况下，政府的诚信问题对于企业参与来说存在巨大的风险，也就是说在企业参与城市综合开发的过程中政策风险将伴随始终。一旦政府对相关政策进行适当的调整，就可能对企业在开发过程中的综合利益产生一定的影响。
在城市综合开发的各个相关参与方中，地方政府具有绝对的强势地位，并且虽然相关企业已经通过使用利益分成等方式对企业和政府的利益关系进行捆绑，但是仍然无法有效制止政府出于某种目的强制性违约，存在相应的诚信风险。
1.2 政策风险
由于城市开发工程的周期相对较长，需要政府相关部门进行政策审批的程序也相对较多，因此，一些政策的调整必然会对城市综合开发工作的发展以及企业在这一阶段内的融资能力产生一定的影响。因此，城市综合开发过程中所涉及到的土地一定要经过极其严格的审批，并且在这一过程中需要注意如果政策的调整导致标的土地无法通过审批，就必然会影响整体开发进度，企业与政府相关部门签订的合同也无法顺利履行，所以应该加强对政策风险的重视。
与较为成熟的房地产开发和二级市场土地「招拍挂」方面的政策法规相比，城市政策开发的政策明晰性相对较差，存在一定数量的不规范操作，并且各地政府受到本地区实际情况影响而制定的政策和操作流程一般存在一定的差异性，因此导致企业参与城市综合开发的过程中容易遇到信息瓶颈和操作不确定性问题。随着我国土地管理制度在新时期的改革和进一步发展，国家在城市综合开发方面的政策和法规也必然会趋于完善，而在完善过程中，企业参与城市综合开发项目也存在一定的政策风险。
1.3 融资风险
城市综合开发所需要的金融投资相对较大，并且资金的运行周期一般较长，一部分企业无法实现通过自有资金对其进行全面开发，因此需要银行借贷提供相应的支持，而银行贷款的顺利实现，又受到政策的影响。在这一过程中需要注意的是，企业为了参与城市综合开发事业建设而向银行提出贷款，在实质上是从侧面为政府相关部门提供了一定的融资平台，但是这一问题对于我国金融相关政策来看，具有一定的不确定性。因此，企业需要面对城市综合开发过程中银行受到政策调整的影响而回避投资问题，具有一定的金融风险。
城市综合开发的资金投入密集度高、投资规模大。虽然现阶段我国绝大多数城市在综合开发过程中都使用了分期滚动的基本开发模式，促使后续的基本资金投入可以通过相应的前期项目资金进行适当的补充。但是由于城市综合开发项目相对较大，即使只是启动了项目的一期投入，动辄就会涉及到数十亿资金，政府的资金压力相对较大。在此时，如果出现政府融资窗口发生一定的不利变化、行业新规定对部分问题进行了适当的调整等，筹资的不确定性风险就必然彰显出来，对城市开发工作产生一定的影响。
1.4 征地拆迁方面的风险
我国是农业大国，土地对于社会大众以及个人发展产生着极其重要的影响。因此，在政府相关部门、个人以及拆迁单位对土地存在不同的利益诉求时，就必然存在设计方案不合理、实践性差、拆迁周期无法确定等风险，对拆迁工作造成不良影响。
1.5 市场风险
对一般性的二级开发工作来说，城市综合开发的周期一般较长。在较长的周期中，宏观的经济形势、楼市政策的调整往往会对土地市场产生相应的不良影响，土地上市也因此出现了一定的风险。
1.6 成本回收存在的风险
企业参与到城市综合开发工作中后，政府必然根据实际情况对其投资提出相应的回报，承担应该承担的债务。但是，由于政府偿还债务的能力十分有限，所以不一定能够及时按照期限偿还。所以，企业在参与到城市综合开发的过程中，必须做出相应的准备，一旦政府相关部门无法按照规定时间及时偿还债务，企业应该自行偿还债务，避免为企业发展带来更大的风险。
2 城市综合开发工作的风险防范措施
2.1 要保证具有政府正规文件作为依据
由于现阶段，我国政府无法为企业参与城市综合开发工作提供相应的法律行政支持。因此企业在实际参与的过程中，应该最大限度的争取获得一级政府出台的相关文件，并将其作为依据，并将其作为企业与政府签订城市综合开发合同的附属条件。在我国，一般情况下一级政府都不会为城市综合开发项目签订相应的合同文件，而是由政府的下属部门来完成，所以一级政府的政策性文件就显得至关重要。对维护企业权
益、防范各项风险产生着极其重要的影响。
2.2 合理评估待开发土地的合法性
企业在正式参与到相关城市的综合开发工作中以
前，要及时合理评估城市综合开发的合理性，对可能存
在的法律风险加以防范。
按照《国务院关于投资体制改革的决定》，属于使用政府性资金投资建设的项目及基础设施建设项目，仍应通过立项审批。另外，就拟开发的土地尚需取得建设用地规模、指标，使后续工作具备合法前提和基础。
企业真正的参与到城市综合性开发建设工作中来，不仅仅是要政府明确承诺城市综合开发存在的合理性，还要通过相应的评估方式对承诺是否具有实效性进行评估，如政府根据这一问题做出的承诺符合国家相关政策在戏方面的规定、城市综合开发获得政府大力支持的可能性等，为开发工作的顺利开展提供相应的保障。
2.3 通过合法途径确定开发企业的城市综合开发主体资格
按照《招投标法》规定的原则，凡涉及市政建设、动用国家资金加以规划和建设的相关项目，必须通过使用招投标的科学方式对中标单位进行确定。所以，市场中的相关开发企业在取得具体城市综合开发业务时，需要通过公开招投标程序进行。若非通过招投标方式获取一级开发项目，建议将相关项目申报当地政府部门，取得其书面批复同意，或者会议纪要（包括确定相关城市综合开发主体资格和合作主要原则），以避免因主体资格问题而可能带来的风险。
2.4 应该公平的获取利益
政府是城市综合开发的主体，所以企业在参与此开发的过程中，若是过度的追求利益，其目标是无法得以实现的，鉴于此种情况，企业应该在追求利益的同时，考虑公平问题。政府在进行城市综合开发的过程中，可能会通过减少土地的方式来出让利益，因此，企业应该重视此问题，若是在追求利益的过程中忽视了此问题，有可能会导致合同中所规定的土地出让利益无法实现。
2.5 应该合法的获取利益
企业在参与开发活动的过程中，若是想要多获取一些利益，比如说土地二级开发权，企业就应该使用合法的手段来获取利益。企业想要获取土地二级开发权，应该通过竞拍的方式来获取，但在实际情况中，企业只是在综合城市开发合同中进行约定，此种行为并不是合法的。因此，企业在参与开发的过程中，应该针对利益分享进行缜密的考虑，并在此基础上，确定所获取的利益是合法的，企业若是将获取利益奠定在具有合法性风险的基础上，那么很有可能造成极为严重的后果。
2.6 要有足够的资金支付能力，确保资金链不断裂
城市综合开发不仅工期长、涉及范围广，而且还需要耗费大量的资金，因此，企业想要通过参与城市开发来获取经济利益，首先应该对自身的经济状况进行考虑，只有确定企业可以承担城市开发所需要的大量资金的基础上，才能参与到开发中。另外，企业还应该将政府延期偿还资金的情况考虑在内，要确保企业的资金链不会断裂。
企业不仅要自身具有雄厚的资本，还应具有较强的融资能力，企业在参与开发活动的时候，应做好无法从政府方面获取实质性支持的心理建设，另外，企业还应该考虑国家宏观调控的风险。
2.7 要完善合同条款
企业参与城市开发，并没有涉及到相关的法律法规，所以企业所签订的合同就相当于法律，企业应该根据合同条款要求来履行自身的义务，进而获取权利。
企业参与城市开发，在有法律规定的情况下，若是企业签订的合同条款并不全面，那么企业应该按照法律法规来执行在合同中没有规定的义务，在没有法律法规的情况下，合同就应该全面明确权利和义务，在实际履行阶段，应利用书面补充协议等方式来明确内容，进而为解决争议提供依据。
作者 江金文