银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议

摘要：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，银行在办理不动产抵押贷款时，出于防范风险的目的，收执抵押人不动产权属证书，该做法是否妥当？本文从法律角度，分析银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险，并提出对策建议。

关键词：不动产权属证书  收执  合法性  法律风险

银行在办理不动产抵押贷款时，出于防范风险的目的，通常会以合同约定的方式收执抵押人不动产权属证书。银行收执抵押人不动产权属证书的行为易引发消费者投诉或诉讼，该行为是否妥当值得商榷。本文从法律的角度分析该行为的合理性、必要性及合法性，并提出对策建议。

一、银行收执抵押人不动产权属证书的现状

自然人、法人或者其他组织向银行申请贷款时，银行为保障其债权实现，通常需借款人或担保人提供不动产作为抵押，并办理抵押登记。办理抵押登记后，不动产权属证书是由抵押人收执还是由银行收执，各地区、各银行的做法并不统一。目前，大部分银行的通行做法是要求收执抵押人不动产权属证书，主要原因是为防止抵押人利用不动产权属证书进行再抵押或民间借贷等，增加引起其他债务纠纷的风险，从而影响银行债权的实现。

二、银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险

不动产权属证书是不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后核发给不动产权利人，用于证明权利人享有该不动产物权的证明，依法应由不动产权利人持有。银行收执抵押人不动产权属证书的行为缺乏合理依据。

（一）缺乏合理性

不动产登记机构核发的不动产权属证书不仅是证明权利人享有不动产物权，也是为了方便群众办事。在日常生活中，如小孩入学、户口登记、资产证明、财产评估等均需用到不动产权属证书原件。银行收执的不动产权属证书需借款人还清贷款后予以退还，特别是商品房按揭贷款，还款期限较长，由于原件已由银行收执，抵押人只能向银行借出或到不动产登记机构开具证明。银行的做法增加了群众办事的成本，有违方便群众的原则。

（二）缺乏必要性

根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人共同申请办理抵押登记。不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产登记证明。抵押权人持有的不动产登记证明即可证明其抵押权人的法律地位，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产优先受偿。银行出于防范风险的目的，收执抵押人不动产权属证书主要是防止抵押人利用不动产权属证书进行再抵押或民间借贷，但这只是小概率事件，不能以此为由排除权利人持有不动产权属证书的权利。即使存在上述行为，根据《物权法》的规定，抵押权人享有优先受偿权，并不会对银行债权产生实质性影响。

（三）缺乏合法性

一是从立法目的分析。我国《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。法律法规将不动产权属证书和不动产登记证明作出区分，是因为不动产权属证书理应由权利人持有，在其上设立的抵押权登记、地役权登记等其他登记则核发不动产登记证明，由申请人持有。二是从法律依据分析。我国《城市房地产抵押管理办法》对以房地产作抵押作出了专门的规定，第三十四条规定：「以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》①。」据此规定，以房地产作抵押的，不动产权属证书由抵押人收执，不动产登记证明由抵押权人收执。三是从合同效力分析。虽然当事人在抵押合同中约定不动产权属证书由银行收执保管，但在双方签订合同时，银行处于优势地位，而借款人或担保人处于弱势地位，通过格式条款的方式作出约定，银行涉嫌将不公平条款强加于对方当事人，排除权利人应有的权利。根据《合同法》有关格式条款效力的规定，该约定可能会被法院判定无效。

综上所述，银行收执抵押人不动产权属证书的行为缺乏合理性、必要性及合法性，如产生纠纷，易引发消费者投诉或诉讼。如出现集体要求退回的情况，将影响银行的稳健运行。

三、对策建议

（一）明确不动产权属证书归属

为切实优化营商环境，保护消费者合法权益，打好防范金融风险攻坚战，建议由金融监管部门、国土资源主管部门等联合出台规范性文件，严格不动产权属证书和证明的管理，明确其归属。银行不得以任何理由或形式收执应由抵押人持有的不动产权属证书，对已收执的不动产权属证书，应予以退还。

（二）平稳有序做好退还工作

银行总行及各分支机构应组织评估收执抵押人不动产权属证书存在的操作风险、法律风险以及退还过程中易产生的风险问题，制定退还方案及风险处置措施；银行总行及各分支机构应成立工作小组，明确工作职责，指导、监督不动产权属证书退还工作。对退还过程中产生的纠纷，应做好宣传引导和解释工作。

（三）推行「互联网 + 不动产登记」模式

为提高不动产抵押登记效率，防范操作风险，金融监管部门、国土资源主管部门及地方政府应加强指导银行与不动产登记机构建立信息互通共享及协作机制，推行「互联网 + 不动产登记」模式。对符合办理不动产抵押贷款条件的申请人，由银行受理窗口负责收取不动产权属证书等办理抵押登记所需资料并扫描录入不动产登记信息系统。经不动产登记机构审核人员审核后由银行专窗发放不动产抵押登记证明，不动产权属证书退还抵押人。提供银行抵押物信息查询权限，及时了解抵押品状态变化，及时有效防范金融风险。

注释：

①《不动产登记暂行条例》于 2015 年 3 月 1 日起施行后，逐步实施不动产统一登记，《房屋所有权证》《房屋他项权证》停止发放，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。

作者单位：中国银保监会河源监管分局

作者 廖永祥