小产权房在金融机构抵押问题研究

【摘要】由于近几年城市商品房价格的居高不下而小产权房的价格低廉，使得近几年小产权房交易火热。然而小产权房存在的合法性问题，使得小产权房在经融机构作为抵押时遇到一些阻碍。本文主要介绍了小产权房的概念发展，以及对于经融机构中抵押问题的解决办法。

【关键词】小产权法 经融机构 抵押问题

一、小产权房的概念

所谓小产权房是相对于大产权房而言的，是指在广大农村或者市郊乡镇由集体经济出资比如在「新农村建设」中农民自行组织的在集体土地上集中建造的农民住宅楼。所谓的大产权房是指拥有国家土地使用权购买的住宅楼。相对而言，小产权房主要用途在于为本集体经济组织成员提供住宅，并且可以以低价向集体经济组织外的成员比如城市居民出售。此类房屋的价格一般仅仅为当地城市的商品房屋的百分之三十四左右，主要原因在于小产权房在建设中并不存在房屋开发商资金的直接出资。近几年来小产权房已经成为除商品楼之外的另一种重要的房屋供应类型。为此研究小产权房在金融机构抵押问题就显得尤为迫切。

二、小产权房的现状与发展

对于上述小产权房的概念解释中可以清楚地看出，小产权房的土地本质是建立在农村的集体土地，即不属于个人私有财产。为此国家不给予个人颁发国家土地使用等各项法律性证明。因此个人在进行小产权房屋的个人交易如对于小产权房的转让等问题时往往会遇到法律上的障碍，这使得小产权房出现的初期阶段，对于小产权房的买卖交易较少，多数人对其法律效率持怀疑态度。但是由于城市商品房的价格居高不下，普通民众买房压力巨大，而小产权房的价格十分低廉，使得现在小产权房买卖情况依然火热。对于其合法性问题，中共十八届三中全会「383」改革方案的在土地改革方面指出在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的「小产权房」，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。国家表示对于集体土地建设的使用权问题正在逐步进行逐批次的试点性试验。如果条件成熟可能通过立法，解决相关集体土地转让问题。很多人对此认为这是对逐步对小产权房的合法话铺平了道路，扫除障碍，因此对小产权房的合法化抱有积极乐观的态度。这也更加促进了当下小产权房交易的蓬勃发展。

三、小产权房在经融机构抵押方面的问题

小产权房如果想在经融机构作为抵押，必须解决其合法性问题。小产权房的法律问题不能笼统的定义为合法与非法，必须根据土地的不同使用性质，将小产权房加以分类处理。

第一，根据房屋交易形式，如果此类房屋交易属于是转让范畴，由于该住房事属于农民自己的居住性房屋，因此农民拥有小产权房的所有权，但是租赁人不具备该房屋的合法产权。

第二，根据小产权房用地的土地使用性质，如果构建小产权房的土地的性质为生产经营，比如小产权房是在城乡建设用地的基础上建造而成的房屋。对于这类小产权房屋，如果得到当地政府部门的批准并且不违背农村土地规划的总方针，就可以在原来的集体土地使用上进行转换。之前的不合法的原因在于违背了对于原来土地的使用原则。而如果由政府出面将此类土地归入乡镇企业，就在法律效力上得到保护。

第三，根据小产权房土地是否属于农业用地，如果此类土地并没有进行农村土地的农转非过程，而在此土地上建造形成的房屋，属于占用农民耕地建造的房屋。这类房屋如果进行商品房的交易是违背土地管理法的行为，因此这种小产权房在法律上属于违法建筑，不受法律保护。

四、小产权房在经融机构抵押问题的解决办法

由上述材料不难看出。首先小产权法交易火热。其次小产权房在合法性方面有很大回旋的余地，并且小产权房合法性的未来前景十分看好。为此不少经融机构引导当地农行与政府合作，如婺源县在景区启动试点，创立「农户住房（小产权房）抵押贷款」模式。

近两年的运行情况表明，该模式通过合理规避农户小产权房不能抵押贷款的法律障碍，有效缓解了农户贷款难题，促进了当地农村经济以及生态旅游产业的发展，实现了「政府满意、农民受益、银行增效」的目的。提出贷款申请的农民必须为上述材料中属于合法的小产权房办理房产证，等待银行同意农户提交的贷款申请之后，农户需要将所申请的房屋到相关部门办理评估手续并且取得《房屋他项权证》，这样才能将小产权房作为抵押。然后同银行签订相应的借款承诺书。对于银行方面需将贷款额度控制在房屋估值的 70% 以内。

具体操作程序分以下三个主要步骤：

第一，对于贷款对象的要求必须严格：一该农户具有偿还贷款能力并且不能拥有不良信用记录；二该农户已办理小产权房产证；三该农户已交清土地出让价款，并已办理集体土地使用权证。

第二，对于贷款审核必须满足：一是当地政府、村居委会或者村党支部对于农户所提交的作为抵押的房屋出具证明，表示此土地的使用权跟随相应房屋作为抵押，并且同意银行拥有使用处置的权利。二是提交申请的农户，除抵押的小产权房之外还必须拥有其他住房作为居住房屋。对于此审核，必须经当地农行单位和村居委会一起对该农户上交的房产证以及土地使用证就行合法性证明，最后提交相应的书面证明。

第三，确定贷款方式与授信。对经审核符合条件的农户，由农行提供农户大额房产抵押贷款。贷款金额为一次性授信最高额 30 万元的，贷款利率执行基准利率上浮 20% 以下的优惠利率，三年内周转使用。

满足上述 3 点即可对于小产权房在经融机构进行抵押。实际工作中得主要经验做法有：

第一，银行贷款困难的主要难题在于此类小产权房所占用土地在性质上属于「农民集体所有」，这一性质决定该类房屋不属于农户个人所有，因此不能作为交易物品而抵押。为此需要政府出面展开调研工作，组织相关部门制定相关方案。如婺源县景区经过研究同意在旅游景点附近的农民的房屋办理银行抵押登记与转让房屋手续，并且具有优良信誉的乡镇区域优先办理。为避免触犯相关法律规定，必须做好：首先此类房屋的抵押与转让对象必须在当地集体经济组织中，不得向当地集体经济组织外流动；其次所做的抵押仅限制在所建立的房屋上，并不包括相应的宅基地，宅基地的归属不属于农户个人；再次当地村委会必须做出相应的书面证明；最后提交抵押申请的农户必须具有除此房屋外的其他可居住性房屋作为安置之所。以上四点为当地经融机构办理小产权房屋抵押提供政策支持和法律依据。

第二，人为进行积极鼓励，快速引导，推进农村金融创新，集中精力对农村存在的大量小产权房屋的金融体系抵押问题作出回应，统一意见与方针，达到推动小产权房抵押工作的积极进行。

目前农村存在大量小产权房，金融机构对于小产权房的抵押问题做出积极正确的回应，一方面可以有效减少对于住房与经济发展中存在的矛盾激化。另一方面对于解决我国目前土地政策中存在的不合理之处也有一定的帮助。土地与住房对于人民群众来说至关重要，合理发挥金融机构在小产权房借贷抵押方面的工作对于我国长期土地政策的修改以及国家经济建设，人民生活水平的提高都起到至关重要的作用。

参考文献

[1]马锦毅.小产权房买卖法律问题的研究[J].法制与社会，2009.

[2]谢慧敏.购买「小产权房」法律风险问题分析[J].重庆大学学报，2011.

[3]张振辉.深圳小产权房问题的探索[J].特区经济，2011.

作者 王君权