LPR 改革下住房抵押贷款证券化研究

摘要：LPR 改革是中国式利率市场化的里程碑事件，实现了贷款利率和公开市场利率挂钩，也促使着银行优化资产结构，提高风险管理水平。在这一过程中，住房抵押贷款证券化发挥着十分重要的作用，本文从 LPR 改革的背景入手，分析当前发展住房抵押贷款证券化的重要意义，总结 LPR 改革下住房抵押贷款证券化出现的问题，并提出相关建议。

关键词：LPR 形成机制改革  住房抵押贷款证券化  商业银行

一、LPR 改革与 RMBS 发展

2019 年 8 月 20 日央行启动贷款市场报价利率（LPR），首次发布新 LPR。LPR 即贷款基准利率，在 LPR 改革后，贷款利率将直接和公开市场利率挂钩，从而实现利率的跨品种传导。12 月 28 日，央行发布公告，推动存量房贷利率市场化，25 万亿居民存量房贷利率可以选择换「锚」。LPR 形成机制改革有利于引导贷款利率下行，这也是推进利率并轨的关键一步。

LPR 形成机制改革之后，银行的经营压力增加，尤其是面临着收益率曲线的风险。在 LPR 利率改革中，银行的贷款利率水平发生变动，但是存款利率没有相应的变化，存贷款利率变化的不一致，使得商业银行面临利差缩小的风险。为了应对商业银行所面临的巨大挑战，盘活银行房贷资产，缓解商业银行的经营压力，2012 年，中国重启资产证券化。2014 年，中国邮政储蓄银行发行重启后的第一只住房抵押贷款资产支持证券「邮元 2014」。

随后，住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）在中国迅速发展。截至 2018 年末，住房抵押贷款资产支持证券存量规模为 7，264.65 亿元，相较于 2017 年的 2，487.48，增长了 192%，RMBS 成为我国信贷 ABS 市场发行量最大的品种。但是 2018 年我国个人住房抵押贷款余额为 25.75 万亿元，住房抵押贷款资产支持证券仅占全国住房抵押贷款余额的 2.82%。这一比率在美国达到 87%，因此，我国的住房抵押贷款仍有很大的上升空间。

二、LPR 改革下发展 RMBS 的重要意义

（一）减少银行风险，改善安全指标

LPR 改革的趋势下，市场上利率的波动性变大，这都需求银行采取更加全面和科学的风险管理。银行是经营风险的机构，风险管理对银行来说至关重要。RMBS 是一种极其有效的金融创新工具，让期限较长的住房贷款转化为银行的流动性。它的发展减少了银行短期内流动性风险和信用风险，对流动性和资本约束等压力有所缓解。依据银监会《商业银行资本管理办法（试行）》，银行核心一级资本充足率、二级资本充足率分别为 5%、6%，在资本要求的压力下，商业银行不得不吸收存款和释放风险资产，RMBS 等资产证券化可以帮助银行风险资产实现出表。

（二）增加银行收益，缓解经营压力

LPR 利率改革的重点推进贷款基准利率与市场利率并轨，但是相应的存款基准利率还没放开，这样一来主要降低了银行业资产端的利率，而对银行负债端存款利率的影响并不明显。银行的利润空间压缩，这不仅迫使银行需要寻求新的利润增长点，还需要银行改善其信贷质量。在商业银行的信贷规模受到限制的情况下，利用 RMBS 可以盘活这些长期的房贷，释放信贷额度，从而发放收益更好的贷款，以提高银行资产利用效率；除此之外，如果 RMBS 产品资产端与发行端存在利差，银行还可以通过购买 RMBS 产品实现套利。

（三）降低银行体系杠杆，提高经营稳健性

银行业经营的产品是货币，经营特性决定其天然具有高风险的特征，故商业银行具有比普通工商企业更高的杠杆。去杠杆是防范金融风险十分重要的一环，对稳定经济起到关键性作用。出于流动性和安全性考虑，银行「去杠杆化」势必要减少贷款数额，而银行的盈利主要来自于放贷的利息收入，银行的盈利也自然就会下降。而在 LPR 利率改革利差收窄的情况下，使得本就承受压力的银行雪上加霜。在已有的银行存量贷款中，房地产贷款的占比较大，据统计，中国银行等 33 家上市银行 2017 年末涉房贷款余额合计 28 万亿元，在总贷款中的占比接近 32.7%。通过 RMBS，银行获得了增加资金的同时降低存量贷款的数额，从而释放更多的贷款，其在银行「去杠杆化」的过程将发挥了更大的作用。

三、LPR 改革下发展 RMBS 面临的问题

（一）RMBS 自身的风险变化

首先是信用风险。在 LPR 改革后市场的利率变动将更加频繁，虽然目前我国的 RMBS 产品整体信用质量较为优良，但是市场利率波动将会对产品信用质量带来不利影响。同时，资产池内资金成本上升，超额利差的下降也会削弱对产品的信用支持作用。此外，目前部分银行发起的 RMBS 产品借款人的集中度高，违约性受到地方收入状况、政策影响波动大，信用风险存在很大不确定性。当底层资产发生违约时，商业银行虽然不必承担责任，但其「声誉」会受到很大的负面影响。

其次是利率风险和提前还款风险。如果住房贷款的计息方式为浮动利率，那么市场上的利率波动对入池资产的影响会随着期限增加而变大。利率也会影响到贷款者的提前还款行为，当利率下降的时候，提前还款率就会上升。这可能造成 RMBS 产品的亏损，提前还款风险可能给投资者的收益预期造成影响 ，从而造成底层资产的现金回流与支付给投资者的本息不匹配，这都对 RMBS 产品的推行产生不利影响。

（二）RMBS 并未消除风险

房贷利率转换 LPR 后，住房抵押贷款收益的不确定性增加，促使银行寻求风险分散和转嫁，但 RMBS 用于分散转移风险而非消除风险。在 08 年的危机中，美国 MBS 的发展产生道德风险，商业银行将风险转移给投资者，没有了后顾之忧后贷款审批更加宽松，但是社会上总体的信用风险急剧增加。目前，中国在住房贷款最低首付比例要求下楼市的杠杆率远低于美国，而且银行对于还款人资质有着严格审核，住房抵押贷款是银行相对优质的资产。如果继续扩大 RMBS 规模，必须维持银行贷款的严格标准。

对房地产市场而言，LPR 房贷利率改革引导利率下行，新的房贷利率采取 LPR 加点的方式，可能使得房贷一族购房成本下降。推广 RMBS，可能会进一步刺激房地产市场，房地产泡沫风险增加。而且，一旦 RMBS 大规模发行，意味着房地产市场的泡沫向金融系统传导的防火墙亦被拆除，在利率市场化大环境下，市场尾部风险的可能性上升。

（三）RMBS 产品利率定价问题

虽然已经推出 LPR 形成机制，但目前我国仍有较大规模的挂钩基准利率的存量 RMBS，期限较长，基准利率可能将来一段时间内会继续存在，以保证存量贷款的稳定性。但是如果贷款基准利率停止报价，RMBS 的基准利率将改为发行方采用的基准利率，对投资者而言其收益存在不确定性。这一不确定性也会对存量项目的二级交易定价造成影响，进一步削弱 RMBS 的可交易性，降低投资者的投资积极性。

四、LPR 改革下发展 RMBS 的建议

（一）完善监管体系，严格防控风险

监管是防范金融风险最直接有效的手段，一方面要实现 RMBS 发行和交易的统筹监管，吸取国外监管经验。次贷危机启示我们在任何时候监管的标准都不能降低，对入池贷款质量需要严格把关，并且必须坚持银行垂直自持，降低银行道德风险。另一方面，要加强房地产市场的金融监管，遏制对住房贷款的过度支持，减少房地产泡沫对化解住房抵押贷款证券化的风险同样十分重要。

（二）完善 RMBS 担保机制

担保是一种非常重要的外部信用增级手段，担保机制能够给 RMBS 提供资金保障，在提高投资者信心、降低信用风险、规范市场行为等方面发挥重要作用。

（三）完善 RMBS 产品的利率设定

对于新发行的住房抵押贷款证券化产品，如果入池资产挂钩 LPR，可以将证券端的利率基准同样设为 LPR，保持住房抵押贷款证券化证券端与资产端的利率变化一致，减少错配的情况。

五、结语

目前 LPR 形成机制改革的实施时间尚短，其对 RMBS 的整体影响还需随着时间推移进一步分析，但是毫无疑问，RMBS 将在银行业发展中逐渐发挥更加重要的作用。事物都是具有两面性的，住房抵押贷款证券化既是化解问题的有效方法，也是风险产生的摇篮，我们在发展住房抵押贷款证券化的同时，要不断总结已有的经验，克服现有的问题，防范未来的风险，让住房抵押贷款证券化更好的服务于金融经济发展。

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作者单位：安徽大学经济学院

作者 黄湛