我国房地产泡沫的生成机制研究
作者【摘要】房地产作为关系到国计民生的重要产业，成为拉动消费、刺激经济增长的重要支柱产业，尤其在带动相关产业消费需求的增长和增加社会就业岗位等方面发挥着非常重要的作用。然而近些年房地产市场价格与日攀升，一、二线城市频频出现“地王”，房地产泡沫令人担忧。本文主要从五个方面研究我国房地产泡沫的生成机制，并根据泡沫的形成机制给房地产提出了相关的政策建议。
【关键词】房地产 泡沫 投机 机制
这里不是讨论房地产泡沫应不应该崩溃，其结局不是以人的意志为转移的。在面对泡沫的时候，人们从来没有找到过可以躲过去的良方妙药。——格林斯潘
一、我国房地产市场的现状
近年来，我国房地产市场持续高速发展，然而房地产市场价格也在肆无忌惮地不断飞速攀升，房地产泡沫令人担忧。房地产是关系到国计民生的重要产业，因此我国政府也不断地出台新的更加严厉的措施打压房价，但是调控的结果却是房价越调越高。各种指标都表明我国房地产存在着泡沫，例如：国际标准的房租收益率是在150到230之间。然而我国大部分城市的房租收益率一般均在360以上，这一指标仍在不断地上升；我国国民生产总值严重依赖房地产投资，全国GDP的增长，主要靠固定资产中的房地产投资的拉动，房地产投资占GDP的比重已达到10.13%，这在国际中都是从未出现过的新高度。
二、我国房地产泡沫生成机制
（一）城市居民住房需求偏好与房地产泡沫的生成
中国人的传统观念“有房才是家”，充分展现他们对住房的特殊偏好情结，这也决定了对住房的刚性需求。调查表明：82.93%的购房者觉得房价很高， 但是仍有61.2%计划在一年内买房。他们中的大部分购房者表明会非常关注国家关于调控房地产的各项政策，但是不会受政策调控影响，仍按原计划购房。他们的这种不理性的偏好使他们成为了“房奴”。
（二）房地产投机行为与房地产泡沫的生成
1.人们对房价的心理预期
房地产作为一种比较特殊的商品，具有一定的投资价值而且具备虚拟资产的特性。虚拟资产的价格与未来收益有关，而未来具有不确定性，因此交易者的预期对房地产价格的形成有着至关重要的影响。房地产因其极为有限的供给弹性、几乎没有能够可获取的替代产品、很难确定基本价值等原因，使交易者对未来收益预期乐观，市场需求会急剧增加，导致价格迅猛上涨。交易者因价格的上涨形成下一期继续上涨的预期，而这种预期则带动了价格的进一步上涨，周而复始，预期一步一步实现，导致价格越来越高，在消费者中形成正的反馈。
2.房地产市场中的群体性投机行为
投资者的从众行为也有助于预期的实现并刺激加速市场上投机情绪和行为的扩散。当少数人预期资产价格将要上涨而购买时，从众行为的出现就导致了市场上大多数参与者都形成了价格将要上涨的群体性预期而增加购买，从而加快资产价格泡沫的产生。群体性的房地产投机行为和大规模的炒房热潮，是我国近期房地产市场持续高烧不退的重要原因。
（三）土地的政府垄断与房地产泡沫的生成
我国受历史政策的影响一直坚持“土地财政”的政策，它是一把双刃剑，在给地方政府带来充裕财源的同时，也提供了脱离基本面、盲目追求短期增长的动力，蕴藏着极高的风险。当前，地方政府过度依赖“土地财政”而无法自拔，的确为“房价不跌”神话提供了有力的注脚。2011年中国土地出让金总额达 16000 亿元，土地价格同比均出现上涨，其中一线城市土地价格上涨比例达149%。
（四）开发商的囤地捂盘行为与房地产泡沫之间的相关关系
少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动需求，抬高了土地和商品住房的价格。
（五）我国房地产信贷与房地产泡沫化之间的相关关系
房地产是一个资本密集型产业，具有所需资金量大、周转时间长、投资回收慢等特点，因此银行信贷是房地产企业最重要的资金来源，也是房地产泡沫形成的原生动力。房地产建设所需的资金中约50%来自银行的信贷资金，个人购房款也主要是按揭贷款。如：我国商业银行向房地产企业发放的贷款和向个人发放的住房按揭贷款均一直保持高速增长，房地产开发贷款的年平均增长速度高达25%，住房抵押贷款的增长速度超过50%。因此如果没有银行业的参与，房地产开发商很难独自完成整个房地产的开发和运营。
三、房地产相关的政策建议
房地产泡沫危机是一个长期的世界性难题，在我国尤为严重。要从根本上治理房地产价格的泡沫和可能出现的“硬着陆”危机，要保障房地产市场的健康发展，需要全面考虑政策的力量和市场的力量，并且在一定程度上通过合理、公开、充分、有效的市场竞争帮助市场健康发展。
（一）加大有效供给，缓解供需矛盾
供需之间的巨大差异是目前中国房地产市场所有矛盾的一个大前提，也是“市场垄断”势力强大的主要原因。解决房地产市场的问题必须重视这个根本矛盾的解决。这个矛盾如果不能得到有效地缓解开发企业、银行、购房者都会有强大投资动力，投资过热就会成为必然，同时市场势力的天平就会必然地倒向供方，开发商必然拥有强大的垄断势力，造成高房价和暴利的问题。
（二）增加廉租房建设，完善住房保障制度
在解决这一问题上首先需要各地区的政府明确在资源有限的前提下优先满足哪一部分群体的需求，政府需要对本地区这一部分群体的需求给出明确的供应计划。
其次，以往由于需求群体不明确，或是地方政府由于政绩显示或做秀在经济适用房和廉租房建设中标准太高，出现建设面积过大，容积率过低，供应对象也把关不严等问题，没有真正起到解决低收入家庭住房困难作用。
（三）调整发展速度，强调发展质量
2007年10月，胡锦涛总书记在党的第十七次全国代表大会上的报告中提出我国的国民经济发展速度应该的“又好又快”的发展。将注重质量的“好”放在第一位，强调“科学发展观”。如果做到这一点，假设政府不把GDP的增长速度当作首要的考核目标，而是要求地方政府的政绩强调增加社会福利，强调发展质量和社会经济的和谐，也许有助于一些问题的解决。
（四）大力推进（准）中小房地产企业（服务）机构的发展
中小房地差企业定位于为中低收入消费者服务，是中小户型创新的主要载体，应大力推进中小房地产企业（服务）机构的发展，改善房地产供给结构，减缓行业垄断现象。跨区域扩张对企业的产品能力和管理能力的要求更高。这是有利与提高房地产业的市场绩效的。
（五）大力推进耕保基金的建立和确实权的实施
在产权界定方面，全国可以借鉴“成都经验”，以“还权赋能”为纲领，通过耕保基金的建立（“城市反哺农村”分享机制和耕地保护机制），和全面确权（包括“确实权”）的实施，以建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代农地产权制度，解决解决城乡统筹“三个集中”所面临的新问题、新矛盾。
（六）加快推动土地资源的市场化配置，推进农村信用社的改革
在产权流转方面，房地产企业在确权的基础上，通过扩大挂钩（城乡建设用地增减挂钩）半径并推进政府转型，探索土地流转模式（如蛟龙模式、锦江模式 和城乡居民联建模式），构建土地交易平台（成都农村产权交易所）和探索交易品种（如土地指标）等措施，带动农村土地综合整治，加大集体土地流转，增加農民土地增值性收益，推动土地资源市场化配置，促进城市化。
（七）实施差异化信贷政策，严格控制银行信贷资金
房地产价格迅猛上涨与投机需求增长过快密切相关，而投机需求的增长与银行无差异的信贷资金支持是密不可分的。因此，要控制房价过快增长，银行必须遵守国家信贷紧缩的货币政策，针对房地产投机需求实行差异化信贷政策。如：银行可根据市场变化不断调整存款准备金率，从而收缩金融机构的贷款总额，有效抑制银行向房地产市场的放贷；大幅提高购买首套房的首付比例，提高购买第二套住房的贷款利率，停止发放第三套房的贷款，抑制炒房者借助银行信贷资金囤房炒房。
参考文献
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作者简介：苏柯（1987-），女，汉族，首都经济贸易大学金融学院，2011级金融学硕士，研究方向：证券与期货研究。
（责任编辑：刘晶晶）
作者 苏柯