价格泡沫化背景下房地产供给结构调整研究
摘 要：近些年，中低收入城镇居民购房面临空前压力，我国房地产市场以中高档的商品房为主，保障性住房供给较少，我国房地产市场供给结构不合理也是导致我国房价快速增长的原因之一，可以通过增加保障房的供给，扶持和完善租赁市场和严格控制别墅和高档公寓的供给等措施来调节我国房地产市场供给结构。
关键字：房地产市场；房地产价格；房地产供给结构；经济适用房
中图分类号：F2 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.25.004
1 房地产现状
房地产经济作为我国的经济支柱产业，不可否认它具有极其重要的作用，其与国民经济和国民生活都有着密不可分的联系。但是，在房地产商品化的过程中，呈现出很多问题，近日，房价再次成为国民关注的焦点，因此分析我国房地产的现状十分重要，我国的房地产市场呈现以下主要特点。
1.1 房价增速超 GDP 增速，中低收入者购房困难
根据中国统计年鉴数据，2015 年全国住宅商品房平均销售价格同比增长 8.3%，2015 年 GDP 增长比例为 6.9%，全国房价增速比 GDP 增速高出 1.4 个百分点，隐藏在平均数背后的真相更为可怕，2015 年上海商品房销售价格同比增长 19.86%，北京住宅商品房平均销售价格同比增长 17.04%。在近几年，房价的增速超 GDP 增速，已经不是一个罕见的社会现象，让中低收入者陷入无法购房的困境，也让许多高素质人才无法在一二线城市立足，只能带着梦想离去。
房价收入比是国际上通用的衡量房地产价格合理与否的指标之一。按照世界银行的标准，发展中国家的房价收入比应控制在 3～6 倍之间，根据上海易居房地产研究院发布的《2015 年度全国房价收入比报告》，2015 年我国的房价收入比为 7.2，深圳 2015 年的房价收入比高达 25.8，房价的涨幅明显大于居民收入涨幅，我国部分城市的房价甚至超过发达国家，这显然不符合发展中国家的房价水平，是很不正常的经济现象。
1.2 房子成为投资品，投资投机现象严重
不知曾几何时，房子已经不再是为了满足「居者有其屋」的基本生活需求，而是成了富人与商人之间为了获取超额利润的投资商品，因为房地产不同于其他商品，它可以满足两种不同性质的需求，一是消费需求，另一个是投资需求及由投资衍生的投机需求。房租和房价的租售比，是判断房地产市场是否健康的重要指标，一般来说，房租反映的是真实的住房需求，房租和房价的租售比越大，说明房价背离房租的幅度越大，投资和投机等炒作现象越严重。按照国际惯例，租售比在 1∶100 到 1∶120 之间属于正常水平，根据央视财经统计的数据显示，2015 年厦门的租售比高达 1∶756，位居全国第一，深圳租售比为 1∶740，北京和上海分别为 1∶630 和 1∶616，我国一线二线城市租售比远远超于国际水平，说明我国的房地产市场不仅仅是刚性需求，还存在严重的投机投资行为。
1.3 房地产供给结构不合理
目前，我国房地产市场供给结构中，中高档的商品房供给占主导地位，而面向中低收入居民的保障性住房所占比例偏低，房地产供给结构不合理。导致房地产供给结构不合理的原因有两个：其一是房地产开发商在追求超额利润的目标下，建造豪华公寓和高级住宅比建造以中低收入者为销售对象的大众化住宅能获得更多的利润，导致房地产市场供需结构脱节。其二是因为部分地方政府迫于政绩压力，满足自身利益的情况下，把拍卖土地作为财政收入的重要来源，以地生财。在这个过程中，政府和房地产开发商都是为了追求高收益和高利润，两者的目标不谋而合，必然把建设面向中低收入者的普通住房和经济适用房放在次要位置。政府作为社会重要的职能部门，不能把土地作为财富增值的工具，应着力解决人民之所需，加大对保障性房的供给，保障城镇居民「居有其屋」。
2 房地产价格与房地产供给结构
随着国家的建立，房地产市场随之产生，至今有近 70 年的历史，将我国的房地产市场分为三个阶段。
2.1 1949-1988 年房地产市场实行福利分房制度阶段
新中国成立后，我国实行计划经济，房地产业由国家掌管，住房实行福利分配制度，即由国家或者单位集体建房，按照一定的标准分配给工人居住，工人支付房租，工人拥有使用权，国家或单位拥有产权。在这种制度下，房地产开发商无法进入房地产市场，可以说这种制度实行的是全民化的保障制度，不存在投资投机等炒房行为，因此，房价一直处在较低的水平，不存在所谓的价格泡沫。
2.2 1988-1994 年房地产市场进入双轨制的过渡阶段
1988 年全国住房制度改革工作会议召开，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，中国住房体制改革拉开序幕，房地产市场进入到双轨制的过渡阶段，据有关数据统计，1992 年和 1993 年的房地产开发投资增长率分别高达 117% 和 165%，1994 年国家全面实行住房公积金制度，住房市场全面进入商品化阶段。在这一阶段，随着有关开发商的介入，广西、海南等部分地区，房价高涨，初步显现房地产价格泡沫。
2.3 1994-至今，房地产市场商品化阶段
随着房地产市场由计划模式改为市场模式，大量的房地产开发商涌入房地产市场，由于政府和开发商在各自利益的驱动下，房地产市场的供给结构发生了很大变化。如图一所示，以 2000 年为节点，在 2000 年以前经适房投资占住宅投资的比例、经适房新开工面积占住宅新开工面积的比例和经适房竣工面积占住宅竣工面积的比例逐年增加，2000 年之后三者的比例总体上呈现逐年下降趋势，但从图二可以看出，在 2000 年前后，商品房的平均售价基本上保持不变，略微上涨，随后在 2003 年——2010 年之间，房价总体态势上呈现加速增长。另外，经适房投资占总住宅投资的比例、经适房新开工面积占住宅新开工面积的比例和经适房竣工面积占住宅竣工面积的比例在 2000 年达到最高比例分别为 016、0.22 和 0.26，近年来三者的比例一直在很低的水平，在 2010 年三者的比例分别为 0.03、0.04 和 0.05①。我国尚处在发展中国家的初级阶段，中低收入者占主导地位，需要大量的保障性住房来满足他们的在住房需求，由以上分析可得，我国房地产市场商品化以来，尤其近年来，保障房的供给不足，与我国现阶段的国情不匹配。
可见，我国房地产市场供需结构不合理是导致我国房价快速上涨的原因之一，要解决我国房价高企问题，抑制房地产市场投资投机现象，就必须不断的提高保障房的供给比例，使我国更多的普通家庭通过保障房市场解决住房需求。
3 调整房地产市场供给结构的意见及建议
3.1 增加保障房的供给
结合我国的国情，我国较为合理的房地产市场供给结构，应以民生实用性的保障性房为主，对于城镇最低收入人群，政府应向他们提供廉租房来解决他们的住房需求。另外，在房地产库存的背景下，政府和企业可以购买过剩的房产，以低于市场的价格出售或出租给居民和员工，以此作为经济适用房和廉租房的来源。
3.2 扶持和完善租赁市场
房屋租赁市场面向的是我国的低收入人群，政府及有关部门更应高度重视，政府应出台政策保护住房租赁市场，大力宣传「租房住」也是实现「住有所居」的方式，鼓励人们「先租后买」，可以缓解商品房销售市场的压力，对平抑我国房地产价格也有所帮助。另外，成熟的房屋租赁市场不能只有私人租赁，应是以私人租赁为主，政府或机构为辅的供给结构。
3.3 规范房地产市场，严格控制别墅和高档公寓的供给，打压投资投机现象
政府要加大对房地产市场的查处力度，杜绝囤积房源，违法违规用地和囤地等行为，因房地产开发商一向青睐于收益较高的高档房屋建设，政府应严格把控对建设别墅和高档公寓用地的审批，规范房地产秩序，改善房地产供给结构，给房地产市场提供一个健康的运营环境。
注释：① 因统计年鉴等未公布 2011 年之后的经济适用房有关数据，所以本文采用 2010 年之前数据进行说明。
参考文献
[1]许经勇，马原. 稳定房地产价格与住房保障制度建设＼[J＼].南通大学学报，2006，22（1）：122127.
[2]葛杨，陈嵩. 中国房地产市场供给结构与价格泡沫关系研究——基于 Var 模型的脉冲响应分析＼[J＼].中国经济问题，2011，（2）：8696.
作者 王蕊