房产税的开征应谨慎
作者
【摘要】新一轮房控政策的出台，使得房产税越来越被人们所关注。近期，财政部做出稳定推进房产税改革试点的决策，这使人们愈加关注房产税究竟能否发挥其应有的作用，实现人们所期待的调控房价，缓解地方财政困难的作用。文章认为，在当前全球经济不景气的情况下，过分地预期房产税所起到的作用是不够全面的，高估了房产税的作用。而且就重庆和上海试点的城市情况来看，缺乏财产税的特征，更多的具有商品税的性质，这就使税负更加容易转嫁，加重了购房者的负担。因此来看，刻意地强行推广房产税，而不是改革以土地出让金为核心的相关税费，其实只是暂时之举，并不是长远之计。
【关键词】房产税 财产税 制度设计
随着经济社会的飞速发展，近几年来，房价也随之迅猛增长，引起了人们对房价的持续关注。在中央确定调控房价的大背景下，房产税的开征作为一个非常重要的举措被人们所关注。但是，房产税在试点过程中并未完全发挥人们所预想的功效，被赋予太多光环的房产税在扩大试点范围甚至全面推广的过程中，理应谨慎行事，不可盲目推进。
一、房产税开征的目的
（一）完善现行税制中的缺陷
土地价值由于土地资源的稀缺和地理位置差异巨大，使得一些城市和某些地段房产价格过高，房产价格偏离正常价格太多。而在我国，主要是对房地产建设过程中的投资和开发环节征税，在房地产的保有阶段缺少相应的税收调节环节。持有房产却没有相应的成本限制，炒房成为当前缺少投资途径的人们所必然的选择。超高的炒房利益更加剧了巨额空闲资金进入房地产市场，使房价节节攀升，不断刷新纪录。因此，开征房产税，完善现行税制中的缺陷，就显得尤为必要。
（二）增加政府财政收入，调节地方政府的财政收入结构
中央政府财政收入的集权化和原有地方支出责任的保留使得地方财政不得不自寻财路。为了满足各地对公共产品和服务的需求，地方政府开始走上了一条依赖于土地及相关产业租税费收入的道路，土地财政的格局就是在这种情况下形成的。房产税的开征，可在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖，规范政府的财政收支行为。同时，作为地方税，税源相对稳定，有助于实现地方财政收入的可持续发展。
（三）有助于遏制投机性住房的增长，调整投资方向，调节收入分配
在当前房价居高不下的情况下，缺乏投资渠道的民间资本更多的将资金投向了房地产市场，这就使得房价更加高涨，泡沫风险不断加大。开征房产税目的之一就是逐渐降低房产作为投机品的价值。投机者在征收房产税之后，不得不面临着承担固定房产税的成本。在不能准确预知房价走势的前提下，降低了投机的可能。进一步而言，还可以引导民间资本重新回归商业市场的开发，引导空闲资金进入生产领域和高科技制造领域，实现实体经济的发展，促进中小企业的全面发展。在此过程中不断优化产业结构，使国民经济走上可持续发展道路。
二、现阶段推广房产税所面临的问题
（一）从法律角度来看，房产税的推广缺乏相应的法律依据
税收的开停征、减免税等重大问题，应遵照相关的税收法律法规，依照法律的规定进行征税。但是，在我国现行《宪法》和《税收征收管理法》中，缺少关于税收改革试点的内容，涉及税收改革试点的相关问题均处于法律的真空地带，并没有一个明确的解释说明。我国现行的房产税制是1986年国务院发布实施的《房产税暂行条例》以及各省、自治区、直辖市人民政府制定的施行细则确立起来的。沪渝两地市政府作出的的房产税改革试点，其依据仅仅是根据国务院第 136 次常务会议精神，在《宪法》和《税收征收管理法》中却找不到任何依据。从开征物业税到回归现行房产税制改革，这样的做法固然如某些专家所言，可以规避物业税立法周期长、出台时间无法确定的弊端，从而加快房产税或物业税的试点效率。但在另一方面，这样的做法却也有在行政程序上投机取巧，绕开监督之嫌。
（二）从房产税的预期作用来看，房产税所能发挥的空间有限
就房产税组织财政收入的功能而言，房产税能否成为地方政府的主体税种，还受制于以下因素。一是房主纳税能力的高低。房产税的征税对象是房产，而其最终来源是纳税人的收入，二者是相分离的。尽管我国居民的自有住房率很高，但我国秉承的是“居者有其屋”的传统理念，房产的购买很多都是依靠两三代人的力量才可能實现，甚至需要依赖银行贷款来实现。这些人并没有纳税的能力。因此，对于个人的基本住房，房产税必须要免税，使得有限的应税房源抑制了其收入的规模。二是土地财政制约了房产税的开征。理论上来讲，作为受益方的地方政府应当支持房产税的开征，因为房产税是地方税，地方政府可以从中取得收益。但在我国目前的土地供给制度和土地补偿制度下，土地出让金收入才是地方政府收入的主要来源，房地产开发使地方政府获得了大量的税费收入。占地方财政收入的比重在50%以上的土地出让金收入，相比于仅占地方财政收入的3%左右的房产税，孰轻孰重一目了然。对地方政府而言，房产税财政贡献度较低，征管难度大，征税成本高，引发房地产市场和政府收入的波动，即便未来将个人自住房纳入房产税的征税范围可能使得其财政贡献度有所提高，也难以引起地方政府的真正重视。
而就房产税调节收入分配的功能来看，可能也存在着一些制约条件。房产价值在高收入者资产中只是很小的一部分，而更多的金融资产、知识产权、艺术品、贵金属等有形和无形财富占据了富人资产的大多数。而作为普通的购房者，其所缴纳的房产税更多的来源于工资收入，这就相当于变相提高了个人所得税。而没有纳税能力的贷款购房者甚至还要承担额外的利息支出。低收入者对房产税的承受能力远低于高收入者。此外，房产税的税基评估难度比较大，评估的成本也不低，同时其公平难以保证，这些都制约着房产税调节收入分配功能的发挥。
（三）房产税难以实现抑制高房价的目的
房产税理应是对社会财富存量征收的财产税，然而现阶段试点的房产税却明显符合商品税的性质和特征。商品税相比较于财产税，对税收征管环境的要求和成本都比较低，税负更易于转嫁。在消费者对房产价格不敏感的情况下，即使开征房产税也只能使得房产商更多地将税负转嫁到消费者身上，通过征税调控房价的政策目标无法实现，甚至可能推动房价的上涨。所以，抑制高房价不应该成为房产税开征的一个理由，这只会使得房产税的开征成为一种应景之举，必然会使其存在失去原本的意义。
三、完善房产税改革的相关建议
（一）我国的房产税改革应当在建立房地产信息共享机制和完善税收征管的基础上逐步推进，不能急于求成
在财产税视角下，存量房产是房产税的基本征税对象。因此，开征房产税必须掌握现存房产的准确信息，建立健全我国的房产登记制度。现阶段我国房产种类繁多，产权管理复杂，对于存量房产的管理，首先应该做好房源的普查工作。对房产登记进行实名制的管理，准确掌握房源具体状况，摸清应税房产的具体情况，特别是拥有多套房产的情况。其次，要以税务部门为核心，建立起一套联合城建、国土、统计、财政等部门的全方位的房产税信息系统，实现信息资源的统一管理与共享。
（二）房产税要实现财产税的功能，就必须按照房产的评估价值进行计税
因此，建立健全房产的评估价值体系，是推进完善房产税的必要条件。建立房产评估体系必须要制定完善的计税价格评估管理制度，建立起相应的管理机构，一套合理的评估标准以及独立的评估申诉保障部门。房产评估机构的建立是整套体系中最重要的一个环节之一。借鉴国外经验来看，英国开征的住房财产税，其住宅房产的价值是由其国内收入署内设的房地产估价部门进行评估；美国各地政府都拥有自己独立的房地产估价部门。就我国而言，应通盘考虑，综合相关部门的意见和建议，建立一个公正透明的评估机构。同时，要建立完善的申诉机制，落实行政复议制度。此外，为了使评估结果更加的客观公正，合理合法，也应加强房产评估理论和方法的研究，逐步形成系统规范的评估体系。
（三）抑制高档住房别墅的消费，可以在消费税上想办法
消费税的原则和设计理念就是为了抑制人们对某些奢侈品、高档商品的过度需求，减少浪费和保护环境。因此，对于高档住房和别墅应当开征消费税，以抑制人们对于别墅等高档住房的过分需求，在税率的设计上还可以采用超额累进的税率，按照占地面积和评估价值计税。这样，既可以实现抑制消费的目的，也使房产税能够更好地发挥其功效。
参考文献
[1] 夏商末.房产税:能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J].税务研究，2011（4）.
[2] 张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究，2011(4).
作者简介：冯磊（1988-），男 ，汉族，兰州商学院财政学专业2010级研究生，研究方向：公共经济与政策。
（责任编辑：陈岑）
作者 冯磊