新形势下房地产开发企业财务核算探讨
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【摘要】文章分析了房地产开发企业特征，再对其成本核算和收入核算内容展开详细分析的基础上，探讨了新形势下房地产开发企业财务核算的一些策略。
【关键词】房地产开发企业财务核算策略
一、房地产开发企业概述
（一）房地产开发企业概念
房地产开发企业是从事城市建设场地、房屋等建筑产品开发建设的具有独立法人资格的企业单位，实行独立核算，自主经营、自负盈亏。
房地产开发企业虽然从事于城市建设场地、房屋等建筑产品的开发建设活动，但它既不同于一般的建设单位，也不同于施工企业。它所开发建设的最终产品，即建设场地和房屋等，不是以满足本单位使用为目的的，而是将其作为商品，向社会和用户实行有偿提供和出售。作为企业，它又不像施工企业那样，仅从事建筑安装生产活动，而是在国家计划指导下，从征地拆迁开始，到开发建成销售为止，从事建筑产品全过程的开发经营活动。因此，开发企业是以城市土地开发和房地产经营为主要任务的生产经营性单位。
（二）房地产开发企业的特点
作为自主经营、独立核算、自负盈亏，对国家承担经济责任，具有独立法人资格的企业，它有以下几个方面的显著特点：
1．产品的商品性。房地产开发企业开发的建筑产品，不论是建设场地，还是房屋建筑物，均作为商品，进入流通领域，实行销售或有偿转让。
2．开发经营业务的复杂性和多样性。与工业企业的产品生产不同，开发企业开发建设的建筑产品，特别是商品房住宅小区建设，除了商品房等建筑本身的建设外，企业还要根据城市建设规划的要求，同时承担与商品房等建筑产品有关的市政、公用、动力、通讯等基础设施和相应的公共配套设施的开发建设。有相当一部分开发企业开展和从事对商品房售后服务业务，包括房屋维修，产权管理等。可见，开发企业的经营活动，内容广泛、多样、复杂。
3．生产周期长，投资数额大，经济往来多。土地和商品房等建筑产品的开发建设与一般工业产品的生产不同，生产周期较长，大多在一年以上。由于建筑产品造价高，所需资金较多，资金在生产过程中停留的时间较长，因此，开发建设需要大量的资金不断投入。由于生产的社会性和开发产品的商品性，特别是建筑产品生产的特殊性，企业在开发经营过程中与之发生经济往来关系的单位较之其他生产企业要多。它不仅因购销活动而与材料物资供应单位和商品房等建筑产品的购入单位（包括个人）发生经济往来，而且因工程的发包招标与勘察设计单为、建筑安装施工企业发生经济往来。开发企业与其他单位的经济往来活动，不仅存在与购销流通领域，而且存在与生产领域，贯穿与企业整个供、产、销过程。
4．房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。
二、房地产开发企业成本核算的内容
（一）土地征用及拆迁补偿费，指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发而发生的各项费用。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（二）前期工程费，指开发项目前期工程所发生的各项费用。包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等支出。
（三）基础设施费，指房地产开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（四）建筑安装工程费，指房地产开发项目在开发过程中发生的种建筑安装费用。包括企业出包方支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
（五）公共配套设施费，指必须由房地产开发项目负担的，不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。包括建水塔、车棚、公共厕所、锅炉房、托儿所、幼儿园、派出所、居委会等发生的支出。
（六）开发间接费用，指企业所属直接组织、管理开发项目的单位发生的工资及福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等费用。开发间接费用相当于一般工业企业在车间发生的制造费用，应经分配计入开发产品成本。
同其他企业一样，房地产开发企业发生的营业费用、管理费用和财务费用等期间费用直接计入当期损益、不构成开发项目成本。三、房地产开发企业收入核算的内容
（一）营业收入的范围和种类
房地产开发企业主营业务收入是指企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建工程、出租经营房屋以及其他多种经营活动所发生的各种销售、结转收入，具体包括三个方面：一是建筑产品的销售及结算收入，包括建设场地销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入等；二是房屋出租及多种经营业务收入，包括房屋出租经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入、商品房销售及服务收入等；三是其他销售，如多余积压的材料、物资销售收入等。
（二）营业收入的实现
房地产开发企业会计制度规定，企业取得的各项主营业务收入应在主营业务收入实现时及时入账。《企业会计制度》对收入实现确认的条件已经做了相关规定，开发企业会计制度对开发企业各种建筑产品的不同销售方式的产品销售实现的条件又做了具体的规定，包括六个方面的内容：
1.商品房、建设场地的销售。商品房、建设场地的销售，应在商品房、建设场地已经移交，并已将发票结算单提交买方时作为销售实现。
2.房屋出售时，应以建筑面积作为计算房价的基数，各套房屋的建筑面积除了“自用”建筑面积外，还要合理分摊“公用”建筑面积。
3．代建房屋及其他代建工程，应在工程竣工验收办妥交接手续，并已将代建房屋或工程价款结算账单提交委托建设单位时，作为销售实现。
4．对商品房或建设场地采取赊销或分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转作收入。
5．出租经营房屋，应在按出租合同（或协议）规定日期收取款项时作为销售（主营收入）实现。合同规定收款日期已到，租入方未付租金时，仍应视为销售（主营收入）实现。
6．其他商品、产品和劳务的销售，应在商品、产品已经发出、劳务已经提供，并已将发票，账单提交买方时，作为销售实现。
四、房地产开发企业财务核算的对策建议
（一）应当正确确定各项业务的会计核算对象
正確确定各项业务的会计核算对象，是正确核算和反映业务损益的关键。企业与客户签定的各项业务有其多样性，通常,建造一项资产要签定一个合同，有时，建造数项资产只签订一个合同，或者为建造一项资产或数项资产而同时签订一组合同。在上述情况下，对同一企业来讲，确定不同的会计核算对象，会产生不同的核算结果。
（二）必须合理判断各项开发业务的结果能否可靠地估计
在计量和确认各项开发业务的收入和费用时，首先应根据规定判断各项开发业务的结果能否有可靠估计的标准，判断各项开发业务的结果能否可靠地估计。如果各项开发业务的结果能够可靠地估计，应在资产负债表中根据完工百分比法确认当期的收入和费用。如果各项开发业务的结果不能可靠地估计，则不能根据完工百分比法确认各项开发业务收入和费用，而应区别以下两种情况进行处理：(1) 各项开发业务成本能够收回的，各项开发业务收入根据能够收回的实际开发成本加以确认；(2) 各项开发业务成本不能收回的，应在发生时立即确认为费用，不确认收入。
（三）必须做好建造各项开发业务成本核算的各项基础工作
建立各种财产物资的收发、领退、转移、报废、清查制度；建立、健全与成本核算有关的各项原始记录和工程量统计制度；制定或修订工时、材料、费用等各项内部消耗定额；完善各种计量检测设施，严格计量检验制度，使成本核算具有可靠的基础。
（四）必须准确计算各项开发业务成本
对于已完成各项开发业务实际发生的合同成本必须及时、准确地进行归集和登记，对于未完成各项开发业务尚需发生的成本必须进行科学、合理地预计。应当划清当期成本与下期成本的界限，不同成本核算对象之间成本的界限，未完成各项开发业务成本与已完成各项开发业务成本的界限。不得以估计成本、预算成本或计划成本代替实际成本。
（五）必须真实、准确、及时、系统地核算和反映实施建造合同所发生的各项经济业务
应根据实施建造合同所发生的经济业务，准确、及时地登记合同发生的实际成本、已办理结算的工程价款和实际已收取的工程价款，并根据工程施工进展情况，准确地确定合同完工进度，计量和确认当期的合同收入和费用。如果建造合同预计发生亏损，应计提损失准备。
参考文献
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作者简介：劳宇燕（1979-），女，汉族，广西南宁人。任职于广西冠信实业有限公司财务部，研究方向：财务管理，会计。
（责任编辑：陈岑）
作者 劳宇燕