浅析房地产企业成本核算与控制
【摘要】随着近二十年的经济发展，房地产行业逐渐成为国家经济支柱行业，给人民生活带来了物质上的飞跃。房地产行业性质特殊，开发周期长，资金耗用量大，国家对相关房地产政策的调控越来越紧，市场竞争日益激烈。日常管理过程中，房地产企业成本核算与控制发挥着重要作用。但当前现实状况：部分房地产企业成本核算对象不清晰，成本费用归集方法不合理，资金分配方法不科学导致没有合理地运用，项目预决算成本差异大等存在诸多的问题。所以只有严加管控房地产企业的开发成本，清晰界定成本核算对象，合理归集和分配相关成本费用，科学分配资金并加以合理运用，加强监管力度，才能在房地产市场中占据一席之地。
【关键词】房地产企业 成本核算 问题 措施
一、房地产企业成本核算的主要内容
（一）土地费用
土地费用是房地产开发企业的主要部分，占据项目开发成本的 50% 左右。土地费用里含土地出让金、拆迁补偿费用等。房地产开发商在决定对投资项目的评估预测时，首先将预计的土地费用通过土地面积和相应的容积率来计算出所开发产品的每平方米面积所占有的土地成本，然后据此来进行项目的可行性评估。
（二）前期工程费用
前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计费用，该项对整个项目的开发进展起指示引导作用。规划设计费一般占建安工程费的 3%，水文地质勘探工程费用，一般为设计费的 0.5%，「三通一平」一般占概预算的 0.35%。
（三）建筑安装工程费
建筑安装工程费主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费用等，它是项目成本核算中除了土地之外最重要的部分，占据着开发成本的半壁江山。
（四）基础设施费
基础设施建设费又称为红线内外基础设施工程费，用于开发小区内水、电、气、暖等保证业主生活基本保障的建设费用。通常采用单位指标估算法来计算，可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
（五）公共配套设施费用
公共配套设施费主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等方便业主日常生活的配套设施费用。该费用占项目总投资的 10～15%。
（六）开发间接费用
开发间接费主要包括开发小区项目部的工资、福利费、折旧费等，它不能直接归属于某项直接开发成本，是在上述五项费用之外的，但同样是用于项目开支的费用，需要在进行产品成本分配时再按相应比例进行分摊。
二、房地产企业成本核算与控制中存在的问题
（一）开发成本核算对象不清晰
由于房地产项目开发的复杂性和特殊性，其成本核算对象的确定就显得异常重要。它需要根据该项目的特点、管理要求、经济用途等多方面因素决定。房地产企业开发项目一般按建设用地规划许可证上的土地面积进行开发建设，开发产品有别墅、住宅、公寓、写字楼、商业、地下车位、储藏间等，需要考虑成本核算对象是在一块土地上一期开发，还是一块土地上多期开发，还是多块土地上一期开发，并且开发所涉及的产品类型不同，都会导致开发成本核算对象不同。实际工作中，开发成本核算对象不清晰，这其中既有项目的特殊性，也有企业管理人员对开发成本核算对象没有真实的了解定位。成本核算对象划分的过于粗略，则难以反映开发项目中各开发产品的实际成本，不能利于进行精细化核算，不能给相关企业领导者带来决策依据。若过于细致，导致核算工作任务繁重，效率低下，得不偿失。
（二）成本费用的归集和分配不合理
房地产企业的财务流程与普通商品流通企业、工业企业的财务流程是完全不一样的，相对于其他行业来说，开发项目的成本费用错综复杂，成本费用的归集和分配又是房地产企业各开发产品成本核算工作的重要内容，可直接影响产品类型的价格定位及盈利情况，故需要企业财务人员经常参加房地产财税培训学习，提高自己的业务能力。实际工作中，部分房地产企业的管理人员对房地产财务不精通，业务水平跟不上学习的步伐，对房地产企业的业务流程不熟悉，导致具体科目分类不清，成本归集混乱，各开发产品成本核算不准确，给房地产企业提供决策依据带来困扰。比如期间费用和开发间接费用中的一些明细科目，如果没有相应的规则标准就很容易出现混乱，导致成本归集不准确，影响单位产品成本；比如部分房地产企业财务人员为了核算开发产品成本方便，将所有的成本费用均按建筑面积比例分摊各产品类型成本，导致别墅单位成本远低于实际成本，住宅单位成本远高于实际成本，由此造成荒谬的结论。
（三）资金没有合理地运用，造成资金成本高
目前由于国家金融政策和房地产政策调控力度加大，房地产企业的市场越来越困难。资金需求量大，资金成本高，开发周期长，这一系列问题将会导致企业的资金周转起来比较麻烦。如果没有合理地运用资金，没有合理地按项目资金预算计划有条不紊地进行，将有限的资金发挥到最大的地方，那将会给企业带来一定风险。轻则会降低房地产企业的盈利水平，重则导致高昂的资金成本压垮企业，出现资不抵债的现象，最终涉及法律的边缘，给企业带来一定的危害。
（四）项目决算效率低，监督管理差
房地产企业在开发项目的过程中，前期施工方所做的项目工程大多数都属于垫资，中后期都会遵循相关的合同条款进行支付工程款，到项止竣工验收时，基本上施工方都已经和开发商核对完工程量，并进行工程款的结算。而项目决算一般都在工程决算后，由于项目种种困扰因素的存在，收入和成本均没有结转，这样对于房地产企业的企业所得税和土地增值税等的税收清算工作带来很大不便，也给国家造成了一定损失。加之中小企业的管理制度不规范，没有建立相应的监督管理制度，对于存在的漏洞不能及时发现制止，造成后期成本核算不能完整、准确的反映项目的真实情况，给相关企业经营风险带来隐患，不能很好地为企业领导决策者服务。
三、房地产企业成本核算与控制问题的解决措施
（一）清晰界定成本核算对象
成本核算的对象设置应依据「方便管理，核算清晰」为原则，结合开发工程的地点、用途、结构、装修等分别做出相应对象设置。如果在同一区域、同一开竣工时间，同一施工方施工，同一施工结构，那么就可以合并成为一个成本核算对象。例如作者本人所在的单位，目前开发的第一个项目是六幢高楼，均在同一建设用地规划许可证上，由一个总包单位承建这个主体项目，同时施工，同时竣工，同为高层建筑，显然可以很清晰的将该项目做为一个成本核算对象；如果房地产开发项目规模较大，建设工期分开核算，由不同施工方施工，不在同一时段开竣工，那么就可以按开发项目的区域分批次划分，或按建筑工程的性质、结构来划分。再如：作者本人任职的单位目前有三块土地，其中第一块土地即上述所述，单独立项成本核算，其他两块土地的建设用地规划许可证也是分开颁发，并且不是在同一时间开发，也不是由同一总包方进行施工，显然必须进行分项目核算，针对我单位的个例情况，会计成本核算对象就要分三个项目进行明细核算，这样能够合理计算各项目建筑类型的产品成本，进而能界定各类型的房产价格，从而了解各产品的收支盈利情况，为房地产企业依据成本核算对象作出相应决策。
（二）合理归集和分配相关成本费用
由于工程项目的复杂性，房地产企业在成本核算费用的整理分配工作上要按照「谁受益谁承担」的原则，对工程项目开发的费用，为了清晰明了地进行项目成本核算，进行各产品类型的划分，企业在对项目成本进行归集时，要区分直接成本和间接成本。直接成本的含义就是直接用于项目具体产品类型的成本，在实际发生时直接记入该项目产品成本核算。比如：建筑安装工程费中，总包方建筑同样产品类型的成本，安装公司安装相同类型产品的成本，不用进行二次分配就可以直接记入各产品类型的成本。间接成本的含义是不能直接记入产品类型成本，需要采取相应的比例分摊方法分配进入各产品类型的成本核算。比如：土地费用按各成本对象的实际占地面积分摊计入各成本对象；前期工程费里的规划设计费、三通一平费用、地质堪探费等费用、基础设施费、公共配套费和开发间接费等按各成本核算对象的建筑面积比例计算分摊；对于资金利息支出按各成本核算对象的实际发生额比例计算分摊成本。
（三）资金分配方法科学合理
房地产企业属于类金融企业，开发周期长，耗费资金量大。资金是房地产企业的血液，如何更好地运用资金，以最低的成本获取最高的收益，对房地产企业是个严竣的考验。我们应该结合房地产项目的特性，在立项期间，首先根据项目的面积和容积率等相关指标做一下资金预算，对该项目所耗费的资金及预计未来能收回的资金量作下统筹规划。项目前期的土地成本和前期相关规划设计阶段的支出，该笔资金基本上都属于开发商自筹资金，这就需要考虑资金支出的时点和金额、资金的期限等因素；施工阶段基本上都存在工程总包方前期垫资行为，在房地产企业五证齐全前基本上不用支付工程款；随着房地产企业预售证的到来，营销部门的蓄客、积累定向客户将是房地产开发商的重头戏，因为客户是房地产企业的资金源，加快回收房款是当务之急的首要任务。只有资金的快速回笼才能加快项目的开发建设，跟上工程开发的步骤，合理地运用资金给房地产企业带来一定收益。
（四）重视项目竣工决算
目前很多房地产企业存在着工程决算已经完成，但项目决算拖延时间太长的弊病。针对这一现象，我们需要重点重申「权责发生制」原则。房地产企业在建造工程的过程中，由于项目的特殊性，工程款项的支付往往会滞后于工程的进展状况，影响整个项目的成本核算。之前的状况：当期发生的费用由于没有付款，就没有及时入账核算；当期支付的费用往往不属于当期发生的费用，但由于支付了款项，误记入当期开发成本。类似这种现象导致工程核算对象数据资料没有遵循「权责发生制」原则，资料数据不完整，给实际工作带来一定困难。正确的核算方法是：我们可以先通过「预提费用」这个会计科目来显示相关的业务核算情况。其贷方发生额记录所有相关工程合同中当期应支付而未支付的款项，待以后工程完工决算后再按实际支出调整记录到「预提费用」的借方金额，「预提费用」会计科目的贷方余额反映的就是该项目应支付而未支付的金额，借方余额就是工程实际多支出的金额。这样反映的成本核算数据就不会对项目的总成本和单位成本造成较大的影响。结转完工后的实际成本，再按照相应分配方法计算各独立核算对象的单位成本。例如：住宅销售成本应按配比原则，在独立销售单元中进行明细核算，以每平方的开发成本结转销售成本；商铺、地下车位等不同类型产品的销售成本应按直接成本和间接成本相结合的方式，采用配比原则，进行明细核算，得出单位成本结转销售成本。
（五）加强项目监督管理，健全制度管理
房地产企业健全和完善相关成本核算的规章制度，需要建立内部审计部门，保证该部门人员的独立性和专业性，对成本预测、成本控制、成本决策提供专业信息，全程参与工程项目各个阶段的工程决算，跟踪房地产企业成本核算监督，对发现的问题应直接向企业高层领导进行汇报反映，使各部门形成相互联系、相互制约，有效提升房地产企业的经济效益。
四、结束语
综上所述，在房地产项目开发成本管理过程中，成本核算是极其重要的环节，对企业的可持续发展起着举足轻重的作用。明确成本核算对象，合理的归集和分配成本费用，合理地运用资金，降低资金成本，重视项目竣工决算，全方位的实施工程项目监督管理，从而提高房地产企业的成本管理控制水平，提高企业核心价值，为企业在激烈的竞争中争取一席之地起着非常重要的作用。
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作者 梁杰