少子老龄化与房价波动研究综述
【摘要】本文基于当前我国少子老龄化的人口结构现状，对国内外以少子化、老龄化与房价变动为研究视野的文献进行了分析评述。一方面，国外研究动态主要可划分为老龄化「悲观论」与「乐观论」；而国内相关研究较少，所得结论也众说纷纭。另一方面，本文最后总结了国内外研究动态，并对少子老龄化背景下如何完善人口结构与房价波动的研究建言献策。
【关键词】房价 少子老龄化 人口结构 波动
房地产业作为我国经济发展的支柱，房价的涨跌可谓牵一发而动全身，是社会各界关注的焦点，而高房价目前已成为严重影响国民经济正常运行和社会稳定的难题。1998～2014 年间，全国商品房销售均价由 1996.7 元/平方米上升至 6413 元/平方米，16 年内涨幅高达 321.2%。
分析我国房价高企的背后因素，对于剖析目前房地产市场现状以及政府如何提高宏观调控的有效性至关重要。目前大量学者从多角度研究这一问题，主要可综括为以下几种观点：一、政策性层面：（1）城市化推进论，如任木荣、刘波（2009）认为，基于政府大刀阔斧式促发展的中国城市化导致了大量农村人口流向城市，通过增加住房的需求从而提高了房价；（2）土地财政论，如许小年（2011）认为，基于提高财政收入的政府「招、拍、挂」的土地流转制度导致的高地价是房价快速上涨的决定性因素。二、货币流动性层面：（1）泡沫投机论，如陈国进（2013）等认为当前的高房价是肆意投机和房屋升值预期造成的经济泡沫；（2）国际金融论，刘莉亚（2008）等认为中国的高房价是由于人民币升值造成的热钱涌入所致；
然而，以上研究对我国房价持续上涨的解释力度并不足。如土地财政论，基于政府的垄断供地行为衍生的土地流转制度，虽在一定程度上推动了房价的上扬，但在 2002 年以来的我国房价持续迅速攀升期间，政府垄断供地制度并未发生任何实质性变化。因此，用一种不变的变量解释迅速变化的变量，并不具备说服力。
伴随着城市房价高企的发展，我国人口结构悄然发生巨变。据国家统计局数据，截至 2014 年末，我国 0～14 岁人口约占总人口的 16.5%，65 岁及以上人口占比为 10.1%，远高于其他发展中国家。因此可判定当前我国社会已面临「老龄化加速与严重少子化？」的人口现状。而据研究发现，少子老龄化的发展与我国房价波动竟呈现高吻合度。基于此，人口少子老龄化可能是推动我国房价持续上涨的重要动力。
一、国外研究现状
（一）老龄化「悲观论」
老龄化「悲观论」认为老龄化可能会导致房价下降，甚至面临奔溃边缘。Mankiw 和 Weil（1989），基于资产供给-需求的动态模型（M-W 模型）分析了人口老龄化对房价的冲击及其程度，其模型构建的理论前提是以消费-投资为核心的生命周期理论，其认为个人收入随生命周期变化而变化，具体表现为：老年期的储蓄率必将低于中青年期。因此，人口老龄化会减少一国居民包含住房在内的资产总需求，从而造成房价下跌。Modiglianni（1966）认为，为了实现生命周期内总效用最大化，经济人主体会在收入与所持财富的预算约束线下，通过平滑不同年龄阶段的消费和储蓄从而进行最优化选择。具体表现为个体的消费-储蓄行为伴随生命周期而改变：中年阶段的储蓄大于消费，会选择储蓄或投资；青年、老年阶段的消费大于储蓄，会选择借贷或出售资产。同时，与生命周期理论相关的含义是，人口结构的变化会影响房地产等固定资产的价格。当中年人口比重上升时，存在对住房等固定资产的超额需求，导致房屋等资产价格上升；当老年人口比重上升，即老龄化程度加深时，存在对房屋等固定资产的超额供给，直接造成房价下跌，导致房市奔溃。Bergantino（1998）采用美国消费者财富的调查数据论证了生命周期理论的准确性。结论表明，人口结构指标对房产的动态均衡行为具有显着性影响。
（二）老龄化「乐观论」
老龄化「乐观论」认为经济体制自身的调控作用可以熨平人口老龄化对房价的冲击效应。Brooks（2002）考虑了禀赋结构对老龄化及房价之间相互关系的影响。他将人的财富禀赋细化为两种：人力资本等不可交易资产与房地产等可交易资产。在考虑了人力资本伴随年龄递增而不断衰减的现象，为了减少人力资本必然的风险暴露，人们往往会理性地调整资产组合结构，将股票等高风险资产转换为风险系数较低的房地产资产，从而在一定程度上能缓和老龄化对房价的负向冲击。Walker 和 Lefort（2002）选取了秘鲁等新兴国家为样本，将养老金私有化改革对人口老龄化与资产价格关系的影响纳入研究范围，并通过实证分析指出养老金私有化改革会通过降低资本成本，从而减小资产价格的波动。
二、国内研究现状
由于 1998 年伊始我国才实行住房商品化改革，加之我国少子化和老龄化等人口结构的转变现象出现较晚，国内讨论少子老龄化对我国房价冲击的文献相对较少。
史青青（2010）基于建立的代际交叠局部均衡模型，证明了在完全理性的市场中房地产投资收益率与城市化水平负相关，而与人口增长率无关。邹瑾（2014）深入剖析了人口老龄化对房价的影响，并将区域差异纳入研究范围，但其未考虑人口少子化和家庭结构微型化对房价的影响。陈国进（2013）等分析了中国人口抚养比与房价关联性，揭示了各人口抚养比与房价正相关，但其研究未基于我国人口少子老龄化的现状、所构建模型未设置控制变量及未考虑区域差异。高见（2010）选取人口抚养比作为重要变量，探讨了人口老龄化对房价的冲击作用，但其研究结果表明各抚养比与房价呈现正相关关系，这与国外有关文献结论相悖。刘学良（2011）剖析了人口结构因子对房价的影响及贡献度，并认为我国政府亟须警惕人口高峰过后引致的可能性住房需求萎缩和房市萧条。
三、文献述评及研究方向
综上可知，目前国内外的文献仅聚焦于人口老龄化与房产价格的关系，其观点基本可囊括为人口老龄化通过消费—储蓄及投资的生命周期变化对房价产生冲击，但因其理论模型大多建立在抽象假设的基础上，加之无法穷尽所有影响房价的因素，故导致关于老龄化对于房价的影响程度争议不断。更重要的，基于我国少子老龄化社会背景考察人口子结构变化与房价波动的研究少之又少。
因此，可从如下几个方面对人口子机构与住房价格的关系予以实证并加以完善。一是基于我国人口少子老龄化演变的实际，选取相对应的少儿抚养比和老年抚养比两个重要人口结构因子作为重要解释变量，探究少子化、老龄化对房价的动态影响。二是探究当期人口子结构各解释变量对房价变动的贡献度。三是将区域差异纳入研究范围，深入剖析少子化与老龄化在不同区域对房价的影响差异，从而深化少子老龄化背景下我国房价变动趋势的认识，既能大大丰富少子老龄化背景下房地产市场的理论研究，也可以为当前政府的调控政策提供参考。
注：「严重少子化」的核定标准：一个社会或者地区 0～14 岁人口占比为 15%～18%。
参考文献
[1]任木荣，刘波.房价与城市化的关系——基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，009，（2）：41-49.
[2]陈国进，李威，周洁.人口结构与房价关系研究——基于代际交叠模型和我国省际面板的分析[J].经济学家，2013（010）：40-47.
[3]费方域，史青青，朱微亮.人口红利与房地产收益率的无关性[J].经济学（季刊），2010，（1）：271-290.
基金项目：湖南省大学生创新性实验项目「城市房价高企的因素分析」（SCX1402）。
作者简介：曾洋洋（1992-），男，湖南邵阳人，学士，从事房地产经济与金融研究。
作者 曾洋洋