房地产融资渠道的现状与发展
【摘要】随着社会的不断发展，我国房地产行业的成长较为迅速，并带动了国民经济的提升。然而迅速的发展致使房地产融资渠道出现了些许问题，目前主要依靠银行体系的支持，但并不能解决公司的燃眉之急。本文针对房地产融资渠道的现状展开分析，提出相关意见以帮助此行业稳定的发展。
【关键词】房地产 融资 渠道
当前，我国房地产融资主要依靠银行系统，而间接的融资渠道相对较为匮乏，这种方式的融资无法满足大型企业的生产需求。因此，在新环境下要扩大融资渠道，优化企业融资模式，提高房地产行业自身抵御风险的能力，并扩大现有企业规模，对企业的发展百利而无一害。
一、房地产融资渠道现状分析
我国房地产的发展较为迅速，且属于资金密集型企业，若想在竞争激烈的市场中站稳脚跟首要条件便是获得足够的资金支持。而当前房地产行业的融资大都以银行贷款为主，这种方式将对所有企业都带来一定的风险。银行贷款便是房产企业以土地或其他固定资产作为抵押，向银行申请用于经营活动的资金。但由于居民住房的硬性要求使得房价在一定程度上保持水平，因此房地产在反复的经营活动中仍会造成资金链断裂的情况[1]。另外，债券融资已逐渐成为第二种融资渠道，但这种方式存在着兑付风险，同时我国对于房产债券发行的企业有两项硬性指标，因此对于部分中小型房产公司仍无法实现这种融资渠道，另外，对于股权融资以及利用外资等方式对于中小型房产企业只能望而生畏，这些融资渠道仅针对信誉较好规模较大的公司，因此适用范围受到一定的限制。
二、房地产融资渠道未来发展方向
（一）借鉴国外优秀的融资创新模式
房地产投资信托基金实际是一种证券，通常由信托公司等有关机构发行，集合众多的投资资金由专业的人员进行管理与投资。其持有者可自由买卖或交易，也可根据每年的利润进行分红。这种融资方式优势为：房地产基金的筹备，要求相对较低，对于众多中小企业而言是融资的最佳渠道；基金投资方式大都以股份制实行，有效优化了企业的资本结构，同时能够保证企业债务不再增加，降低了财务风险，且能够提升公司的市场价值；这种融资方式本身具有流动性与变现功能，投资者的收益较为稳定，且随着房产公司价值的提升也能够升值，将社会闲散资金有效融合在一起实现资源利用最大化；而对于房产公司而言，在资金流入的同时不会对项目的控制能力有所影响，有效保证了公司经营运行的稳定性。
（二）私募股权融资方式
股票发行属于公募，那么通过非正规金融市场引入股权投资人的方式便是私募，分为投资者入股与投资者共同设立公司两种私募方式。相对而言第一种较为简便，第二种方式使得公司管理方式更加清晰。房地产私募股权融资方式优点较多，第一，资金以股份制形式加入公司，优化了企业资金结构，同时降低企业资产负债率；第二，入股人员不参与公司管理工作，因此对除合作项目外的事项无影响；第三，入股方式可自行协商，根据需要灵活变动，自由分配双方股份比例，当投资方收益获得满足后其余收益可全部归房产公司自行支配；第四，对于经济较为发达的地区，股份参与者的选择更加多样，为身在海外的房产公司提供了新的思路与创新办法。
（三）证券融资法
这种方法能够将房产公司的项目转化为市场流通的证券，使社会闲散资金集合在一起达到融资的目的[2]。住房抵押证券将房产工资项目作为抵押转化为证券，而投资权益证券则指依托房地产投资信托将项目转为证券作恶日流通性的商品。这种方式能够分散企业的风险，在项目转化证券的过程中涉及众多主体，且投资选择较为多样。目前这种融资方式在国际上较为认可，为我国房地产融资方式提供了借鉴参考。2015 年国家推行了相关公告，对于符合条件的房地产企业可以向央行央行申请注册，这有效推动了证券融资法的实行。
（四）夹层融资法
介于股份和优先债券之间的融资形式便是夹层融资法，起初在美国发展，通常采用夹层债与优先股结合的方式进行。随着估计各种金融项目进入中国，夹层融资法也被中国接纳。但是目前我国还没有针对这种融资方法制定出相关的法律法规，具体的一些合模式都是在摸索中逐步前进。这种融资方式不需要抵押，减轻了房产公司抵押物的压力。同时，夹层融资通常不分享股权利润，通过有效经营提升资金收益率，而投资者退出方式也较为简便。虽然对夹层融资法未提出相关规定，但在一定范围内的约定与合作都可以受到法律的保护。
（五）规范民间金融机构
我国国民经济的稳步增长促进了民间金融机构的产生，且规模在不断的扩大。在一些经济条件较为发达的地区，民间金融机构成为了企业获得资金来源的最佳渠道。2014 年时我国居民储蓄资金已达到了 49.9 亿元，部分资金无法找到更好的投资方式便转向房地产投资。同时，我国对于中小企业银行贷款的管理较为严格，发展困难的中小企业只能通过民间贷款的形式筹备资金。基于此，政府应规范民间「金融机构」，针对民间借贷市场出台相关政策，将其聚集在一起统一管理，确保其能够正常稳定健康发展，逐步引入房地产市场中，从而为融资渠道提供更多的创新思路。
综上所述，我国房地产企业的融资渠道主要问题在于方式过于单一。因此，总体来说，要及时借鉴国际优秀融资渠道，结合国情合理引用。另一方面，减少对银行融资渠道的依赖，广泛思考多种形式的融资方式。而国家也应在此多加关注，对行业发展提供积极的参考意见。
参考文献
[1]金淼.我国房地产融资渠道问题探讨[J].现代商贸工业，2017，（07）：102.
[2]张琼予.我国房地产企业融资渠道困境与创新[D].对外经济贸易大学，2016.
作者 张冬漪