城市廉租房问题的实证调查与分析
作者
【摘要】建立完善的住房保障体系，对城镇最低收入家庭给以住房保障的政策倾斜，保证“居者有其屋”，是各国政府解决住房问题的基本目标。我国在改革开放以后，特别是最近五年来，住房市场化的程度明显加快，住房私有率逐步提高。此外，市场在住房分配过程中作为资源配置的工具作用也在逐渐增强。1998年国务院出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中首次明确提出了廉租住房制度的概念，并明确了对不同收入水准的家庭实行不同的住房供应政策，廉租房制度实施数年来，已在全国大部分城市取得了较为明显的效果，使一大部分城镇最低收入家庭受益，但其中也暴露出了一些问题。本文即从这一角度出发，深入探讨这一领域存在的问题，以期得出自己的思考和建议。
【关键词】城市 廉租房 实证调查 保障体系
一、我国城市廉租房政策实施现况
（一）我国城市廉租房制度构建情况
我国在改革开放以后，特别是最近五年来，住房市场化的程度明显加快，住房私有率逐步提高。此外，市场在住房分配过程中作为资源配置的工具作用也在逐渐增强。当前我国住房政策中涉及到住房保障的主要包括以下三个制度：第一个是自1994年开始实施的住房公积金制度；第二项制度则是面对中低收入家庭的经济适用房制度，始于1995年；而涉及住房保障的第三项制度则是廉租房制度。与以上两种制度不同的是，廉租房的适用对像是城镇中的最低收入者，其针对性强、涉及利益群体多、覆盖面广，所以政府对这种制度实施的介入程度最深。
1998年国务院出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中首次明确提出了廉租住房制度的概念，并明确了对不同收入水准的家庭实行不同的住房供应政策。同时，建设部则在1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》，廉租房制度正式在我国生产。2003年建设部联合其他部委又颁布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租房保障体系得以进一步确立。
（二）我国城市廉租房政策取得成绩
其实我国的廉租房制度实施时间并不很长，即是从1999年正式的《城镇廉租住房管理办法》的实施算起，我国廉租房政策实施的年限也不是很长，但其取得的斐然成绩却是令很多人都为之侧目的。
截止到目前最新的统计数据表示，在全国657个市镇中，已有超过500个以上的市镇建立了廉租房制度，占到了全国市镇总数的80%以上；同时，这一制度的惠及人口已累计覆盖了超过60万户的低收入家庭，改善了他们的居住环境，其中租赁住房补贴有18万户，实物配租9万户，租金核减30万户，其他方式约3万户；此外，根据建设部的统计数据显示，我国在城镇廉租房领域投入的资金已超过80亿元。
二、我国城市廉租房制度实施中存在的问题
廉租房制度实施数年来，已在全国大部分城市取得了较为明显的效果，使一大部分城镇最低收入家庭受益，但其中也暴露出了一些问题：
1.建设资金来源有限，成为廉租房进一步发展的瓶颈
由于我国的廉租房制度的资金保障并未纳入国家的公共财政体系，其来源资金是极其有限的，基本局限于住房公积金的增值收益、财政拨款和社会捐赠，其中由于财政拨款的投入不足和其他投入的不确定性，成为了制约廉租房进一步发展的瓶颈。
2.廉租房数量有限，房源信息缺乏有效的交流机制
我国目前廉租房的数量与需求相比还是严重不足，我国廉租房的来源基本为：原有公房、最低收入家庭承租的现有公房、政府筹资建立的廉租房和其他来源的廉租房等。这对于我国需求量巨大且在不断上升的需求人群中，明显是远远不够的。同时，这在事实上给了提供廉租房信息的中介机构以牟利的机会，相关法制的不健全使得中介往往以牟利为先，不顾需求的紧迫程度，这也是交流机制缺失的现实缺憾，这使配租的家庭难以在市场上找到适合的廉租住房。
3.缺乏有效的统计与监管机制
廉租房的制度构建一般都致力于保障机制的完善，对整个廉租房体系没有一个全面统一的制度构建规划，没有健全的信息资料储备库区，同样的对于廉租房的准入、退出等级工作并不到位。加上原有事业单位运行效率的过低，造成了居民使用廉租房时，往往因为缺乏有效的统计与监管机制而无法对保障对象的收人进行标准的核定，这就造成了居民在机会前的不平等，罔顾了廉租房建立最初的本意。
三、完善我国城市廉租房制度的建议
（一）未来城市廉租房的发展趋势
就廉租房在城市的影响力而言，它不仅是广大渴望在社会安家的“80后”群体、收入不够支付城市昂贵房价的“农民工”群体等关注的焦点，也是中国房地产泡沫严重下的楼市发展必然。同时，廉租房问题是关系国计民生的住房保障问题也是目前政府工作的重点之一。针对调研课题，通过小组对几地城市廉租房问题的实证调查，我们对城市廉租房在中国发展的总体趋势预测如下：
1.相关法律制度将会逐步健全完善
我国中央和相关部门制订了详细的规章制度，为廉租房提供了政策的保障，主要政策有《廉租住房保障办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》、《廉租住房保障资金管理办法》等。相关制度正趋于完善，其中最为重要的《廉租住房保障办法》为廉租房提供了最基础的保障措施。《廉租住房保障办法》对廉租房的保障方式、保障资金及房屋来源、申请与核准、监督管理等方面做了详细的规定。
2.社会两极分化问题将得到缓解
社会贫富不均与两极分化是一个困扰政府与社会的严重问题，如何消除社会的两极分化问题也是当今世界面临的一个重要问题。从目前的发展情况来看，房价过高成了困扰普通百姓最为严重的问题之一，因此，通过廉租房制度的进一步发展，可以将廉租房在社会中所起的作用进一步提高。对于贫富不均与两极分化这一长期以来人们十分关心的问题进行一定的缓解。
3.房产泡沫危机将得到抑制
房地产行业的发展过热、泡沫严重也是目前社会的一个严重问题，随着房价的不断攀高，社会对于房地产泡沫的担忧越来越高。从我们目前的情况来看，产地产泡沫的隐患已经成为众多专家担心的一个重要问题，而廉租房制度的推行与发展也对房地产行业的健康发展提供一个解决机制。
4.收入房价比例将得到调整
居民收入提升有限，但房价增长迅速，如何对于居民收入与房价进行合理的调节显得至关重要，而目前对于过高的房价虽然政府采用了很多新措施，但是相比而言，居民收入与房价还是存在较大差距，廉租房制度的发展对于缓解这一问题有很重要的意义，我们从廉租房的发展看出，低收入居民也可以通过政府提供的廉租房解决住房难的问题，做到“居者有其屋”，廉租房对于调节过低的居民收入和过高的房价起到重要作用。
（二）关于完善城市廉租房制度的一些思考
通过对我国日后城市廉租房制度发展的趋势进行一定的推测，必然要符合社会发展的一般规律，同时兼顾到我国的国情，在这一背景下，总结我国切实要进行路径构建方面的改革，我们通过一系列的实证调研后发现以上海为典型代表的城市廉租房保障制度具有极其鲜明的代表性，故我们对这一制度的改良产生了如下思考：
1.积极拓宽融资途径，切实加强財政投入
廉租房保障体系无疑是社会福利的重要内容，其资金的短缺使得其在职能的体现上处处受制，未来要不断加强廉租房的社会价值，就必然要明确政府的公共服务职能，不断加强财政投入力度，切实将其纳入我国的公共财政支出，通过规范化的财政手段将每年的资金投入比例固定化。同时针对融资渠道，我们同样要加大社会参与的程度，通过扩大参与面积的方式，拓宽资金与资源投入的范围，使得廉租房保障体系的构建更加富有保障性。
2.加大公共住宅的建设力度
由于改革开放后我国经济社会过度重视市场化运营原则，使得政府的主导作用部分缺失，尤其是在住宅领域，造成了我国低收入人群住房难的现实困境。但是一般来讲，政府在住房构建方面，除了商品房之外，还应大力保障公共住宅的构建力度。这也是国际上解决低收入人群住房难的一条显著经验。廉租房作为我国转型时期特定的政策，具有极为重要的作用，但是从根本上说，我们还是要加大住房的供给量，从根本上满足居民的住房需求，这才是我国城市廉租房问题得到根本解决的最好途径。
3.建立有效的统计与监管机制
建立行之有效的监管与统计机制是针对需求人群和廉租房两方面来说的，通过对需求人群的有效统计和监管，可以最大限度的建立科学的保障机制，保障最需要的人有房可租，同时可以做好廉租房准入与退出的接洽工作，将整个体系的运行保障良好。同时对廉租房的有效统计与监管可以使得主管单位可以通过公开统一的途径向公众发布廉租房信息，改善以往廉租房供需双方信息不对称的局面。
作者简介：樊琳琳（1990-），女，山东济宁人，中南财经政法大学，研究方向：金融数学。
作者 樊琳琳