我国住房保障制度分析
作者
【摘要】目前我国住房保障制度的建设和推进还相对滞后。在我国现行住房政策条件下，住房供给主要涉及三个方面：即通过商品房来解决高收入者的住房需求；通过经济适用住房政策来解决中低收入者家庭的住房需求；通过廉租住房政策来解决没有购买能力者的居住需求。为此，各地逐步建立起了以经济适用住房制度，廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障政策的基本框架，但是，在实际操作过程中，住房保障政策的落实还远远不够。政府的有效宏观调控、严格制度监督和健全高效的房地产开发机制，应该是解决这一问题的关键。借鉴美国、英国和新加坡等国家住房保障制度建设经验，研究和落实我国中低收入者住房保障制度，进一步明确政府宏观调控、市场监管和住房保障制度建设三大任务，最终解决我国中低收入者住房问题，对于建构社会主义和谐社会，改革和完善政府职能，落实科学发展观，具有重要理论意义和实践价值。
【关键词】住房保障制度 经济适用房制度 廉租住房制度 住房公积金制度
序 言
随着市场经济的深入，住房的商品化程度越来越高，住房作为一种特殊的商品，也受市场经济这只看不见的手的调节。不可否认，市场经济调节住房在社会各阶层的分配，刺激了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。但是另一方面，这种无形的调节很大程度上造成了住房在社会各阶层的分配不公。结果是有钱的人住高档别墅，没钱的人只有穷居陋室甚至露宿街头。住房保障制度就是为了解决住房在社会各个阶层中的合理分配而产生的，它是政府保障人民行使居住权的有效手段，也是解决社会矛盾，构建和谐社会的必然要求。我国现阶段住房保障以经济适用房和廉租房制度以及住房公积金制度为主，在理论上指导上很正确，但是在实际操作中却困难重重。这就要求我们善于借鉴其他国家住房保障制度的先进经验，完善我国的住房保障制度。
一、我国住房保障制度现状
住房问题既是经济问题、也是社会问题。“居者有其屋”是构建和谐社会的重要前提之一，也体现了人人享有适当住房的协调发展观。自1998年的住房制度改革以来，随着改革的深入推进，市场化进程的加快，我国住房保障制度经历了巨大的变革，从福利分房到如今的廉租房、经济适用房和住房公积金，都体现着我国社会保障制度的发展。
（一）我国的经济适用房制度
经济适用住房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种房屋所有形式，是1998年住房制度改革确立的住房供应体系中的重要组成部分。这一住房供应制度是从美国引进的，当时大家都觉得美国的住房政策很合理。
1.经济适用房制度的含义。根据2002年国家计委、建设部发布的《经济适用房价格管理办法》规定，经济适用房，是指纳入政府经济住房建设计划，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房的目标是解决城市中低收入者的住房困难，使城市中低收入者能够得到适合人居且价格便宜的房屋。这样的目标决定了经济适用房制度定位于社会住房保障体系。它与商品房不同，后者完全以市场方式运作，而经济适用房是国家给予城市中低收入家庭的社会福利。
2.我国经济适用房的特点。首先是经济性。经济性是指住房价格相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。其次是适用性。是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。再次是政府扶持、干预性。主要表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置，基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3%以内等。并且出售给特定对象经济适用房出售主要面对中低收入阶层(年家庭收入在3万元以下)；对购买资格实行审批、地理位置相对来说较为偏僻，一般都建在城市的外环线附近；对于划拨土地上开发建设的经济适用房再出售时，实行上市交易审批，需补交土地出让金。
（二）我国的廉租房制度
我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》，2004年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前，包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行，出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。但是，由于种种原因，廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。
1.廉租房制度的含义。廉租房制度，是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是，构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。
2.我国廉租房的特点。（1）供应对象明确。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房；（2）以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅；（3）具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度；（4）廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等；（5）廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。
（三）我国的住房公积金制度
1.住房公积金制度的含义。住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。
2.我国住房公积金的特点。（1）普遍性。住房公积金的普遍性体现在它覆盖了城镇所有在职职工，包括行政机关的干部、职员和各类企业职工，只要是居住在城镇的在职职工无论其工作单位的性质如何，无论其家庭收入的高低，无论其是否已有住房，都必须按照国家的有关规定缴存住房公积金。（2）强制性。职工住房公积金是每个单位和职工都必须交纳的住房建设基金，具有强制性。这是由住房公积金的保障性和互助性所决定的。住房公积金是用于解决职工住房问题的互助性基金，它区别于其他基金和储蓄资金，在利率上低存低贷，从职工个人的经济效益来看，显然不如银行储蓄和其他各类的投资，如果按照市场的原则，则有相当多的职工不愿意缴存住房公积金。为了解决这一矛盾，就必须制定相应的法规来强制实行。（3）专用性。住房公积金是专门用于职工个人住房建设的基金，“取之于民，用之于民”，“专款专用”。《住房公积金管理条例》明确规定：“职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房，任何单位和个人不得挪着他用。”（4）福利性。住房公积金是相互性的基金，具有明显的职工福利性。这种福利性主要表现在两个方面：一是职工个人公积金除职工个人缴存一定金额外职工所在单位也要缴存一定的金额，两者都归职工个人所有，也就是说，职工单位为职工提供了福利补贴；二是职工住房公积金贷款利率低于银行贷款利率，具有明显的福利性，这样在很大程度上减轻了职工的经济负担。（5）返还性。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出以及出境定居，可以支取职工个人住房公积金账户内的资金余额；职工死亡或者宣告死亡的，职工的继承人，受遗赠人可以提取职工住房公积金账户年的存款余额。也就是说，在一定的条件下，职工缴存的住房公积金将返还给职工个人。
二、我国住房保障制度与其他国家的比较
（一）我国经济适用房制度与其他国家经济适用房制度的比较
1.我国的经济适用房制度。经济适用住房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之，经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。
经济适用住房的建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之—，是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。
2.美国的经济适用房制度。我国的经济适用房是在20世纪末借鉴美国住房保障制度实践经验的产物。美国是20%的高收入者自行购买商品房，62%的中等收入家庭的住房由政府供应并实行优惠政策，但对户型和造价有较严格的控制，剩下18%的低收入家庭，采取廉租房政策。美国的空房率达10%左右，主要采取政府补贴租金做法，各城市标准不同。
3.日本的经济适用房制度。二战结束时，日本因为住宅短缺，政府决定设立住宅金融公库，面向准备建造或购买住宅的家庭提供长期低息贷款。
住宅金融公库（以下简称“公库”）的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。目前，公库用于贷款的资金主要来源于向政府财政投融资的借款和已经回收的贷款。每年政府在财政投融资计划中决定当年的贷款额和预定贷款户数。由于公库以低于财政投融资借款的利率进行贷款，中央财政还为公库提供相当于利率差额的补助金。
公库的贷款对象主要包括：建造或购置私有住宅的个人、建造租赁用住宅的个人（或法人）以及地方住宅供给公社、建造出售用住宅的地方住宅供给公社或民间开发商和从事旧城改造的企业等。其中以第一类为主要的业务内容。从到2001年年末为止的贷款实绩来看，这一类贷款在贷款总额中占84％，在住宅套数中占75％。
从公库对个人申请贷款的审查标准来看，公库的目标客户群主要是中等收入阶层。公库要求申请贷款者的月收入应在月还款额的5倍以上。公库可为购房者提供占房款总额60％的贷款。贷款的偿还期最长可达35年，借款人可选择等额本息分期还款方式或等额本金分期还款方式。
在贷款利率的设定方面，日本政府于1996年为加强公库的政策性引导作用而制定了相关的优惠政策，对适应人口老龄化需求的、符合无障碍设计要求的住宅和节能住宅等实行优惠利率。自2000年度开始，又增加了对耐久性符合一定标准的住宅的利率优惠，以及在住房价格昂贵的大城市地区对首次购建住房者提供利率优惠。另外，所有优惠条件仅限于贷款后的前10年，以及住宅建筑面积在175平方米以下者。接受贷款者前一年的收入如果超过1200万日元，也不能享受利率优惠。
（二）我国廉租房制度与其他国家廉租房制度的比较
1.我国的廉租房制度。相比经济适用房，廉租房建设一度处于相对迟缓的状态。廉租房作为低收入家庭住房的“救命稻草”，目前很难发挥保障、“救命”作用，而“僧多粥少”则是当前廉租房建设的客观现状。一些地方政府的重视力度不够更使得廉租房建设“雪上加霜”。一些地方已建成的廉租房甚至如同“花瓶”成了摆设，丧失了其应有的保障作用。对此，接受记者采访的专家指出，资金匮乏仅是廉租房建设迟缓的托辞，地方政府重视不够推动不力才是主因，而制度建设缺失则是廉租房政策落实难的根本症结。
2.美国的廉租房制度。美国在住房保障方面美国最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题,先后通过了《住房法》《城市重建法》《国民住宅法》《住宅与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。
美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。
凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。
3.日本的廉租房制度。日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。
日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另有大批供中产阶级居住和购买的房子。还有一个特点是，在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50％以上“廉租房”。
在这些廉租房政策实施的背后，日本政府先后制定颁布实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等40多部住房保障法律法规，用以健全住房保障的法律体系，将廉租房制度更好的实施。
（三）我国住房公积金制度与其他国家住房公积金制度的比较
1.中国的住房公积金制度。住房公积金基本安全完整，业务持续快速发展，管理体制逐步完善，对解决职工住房困难发挥了重要作用。各级人民政府和相关部门为完善住房公积金制度、加强住房公积金监管工作做了大量卓有成效的工作。
根据建金管[2005]5号第三条规定缴存住房公积金的工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍，具体标准由各地根据实际情况确定。职工月平均工资应按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。辽宁省省直住房公积金的每月缴存基数为上年月平均工资，缴存比例从2005年3月17日起调整为20%，其中单位为10%，个人为10%。
截至2007年末，全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达16000亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。
同时，住房公积金制度运行中仍存在一些亟待解决的问题。一是单位不缴、欠缴、少缴、超标准缴存住房公积金，以及骗提、骗贷住房公积金等损害职工权益的问题依然突出。二是住房公积金的内控制度、风险防范机制不够健全，决策、监督工作不到位，违规发放贷款、挤占挪用资金的行为仍然存在。三是部分公积金管理机构服务意识不强，手续繁杂，提取难、贷款难等现象还比较普遍。
2.新加坡的住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅補贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。
三、我国住房保障制度存在的问题
通过和以上几个住房保障制度相对成熟国家的比较，可以看出我国住房保障制度主要存在以下问题：
（一）经济适用房制度存在的问题
1.购买对象界定不准，涵盖面过广。购买对象的界定不明是目前经济适用房政策中最大问题与障碍，它使经济适用房的经济性不能真正发挥。而目前，就整个社会来说，我国还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准，也没有完善的个人收入金融管理机制，个人经济收入的多少很难确定，高、中、低收入的标准也很难统一，在执行中就留下了明显的政策漏洞:无法限制高收入者购买这类住房。经济适用房政策的适用面较为宽泛，基本涵盖了居住困难户、中低收入的公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆迁安置户等。而在其他国家以日本的住房金融共库制度为例，公库的贷款对象主要包括以下四类：一是建造或购置私有住宅的个人，二是建造租赁用住宅的个人（或法人）以及地方住宅供给公社，三是建造出售用住宅的地方住宅供给公社或民间开发商，四是从事旧城改造的企业等。虽然该制度与我国的经济适用房制度在执行方式中有所区别，但其对享受对象的准确界定是者值得我们借鉴的。
2.投资比重下降，供求矛盾尖锐化。建设部曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房{1}，但《2008年房地产蓝皮书》显示，2007年全国经济适用房投资在房地产开发总投资中的比重继续下降，由2006年的7.13%下降至5.61%显然，经济适用房现有供应水平，既无法平抑住房价格，也远满足不了城市现有政策对象的需求。另外，严格限定3%的利润，导致开发商投资经济适用房的积极性不高，开发商为了尽可能增加实际利润，采取虚增成本、扩大面积、打擦边球等，导致了经济适用房政策不能很好落实。
3.监管无序、审核不力，导致腐败、分配不公。经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的监管，特别是在销售过程中，无法识别真正的政策对象，无法保证开发商按规定审核对象，也难保资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须对购买对象进行资格审核，采取多种分配方式，但由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查不力的现实，难以保证审核的有效性、分配的公平性。
（二）廉租住房制度存在的问题
1.政府对廉租房重视不足，导致廉租房发展迟缓。目前，廉租住房制度覆盖面小，且实施面小，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面在1%左右，且这些廉租房大部分都建于比较偏僻、交通极不方便的郊区。而反观其他国家，仅以日本为例，日本共有廉租房超过220万座，超过全国住房总数的4.7%，不光如此，这些廉租房大部分还坐落在东京、大阪和名古屋这三大城市中，其政府对廉租房制度的重视程度可见一斑。
2.缺少统一的制度，导致各地差异较大。由于经济发展、居住水平的差异，各地政府对最低收入家庭规定不同，导致保障对象和保障标准也各不相同，并且在执行过程中难以确定廉租主体对象的收入（水平）线。
在发展廉租房制度的同时，制度建设是发展中不可或缺的一部分，在同样运用廉租房制度的国家中，以美国和日本为例：美国为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》《城市重建法》《国民住宅法》《住宅与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定；日本廉租房政策实施的背后，日本政府先后制定颁布实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等40多部住房保障法律法规，用以健全住房保障的法律体系，将廉租房制度更好的实施。而这些都是我们需要学习借鉴的。
3.资金来源不稳定。按照廉租住房管理办法规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为其资金来源主渠道。这部分资金比较灵活，但后续资金没有保证，许多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金，建设或购买一批廉租住房，资金供应没有长效保障机制。
（三）住房公积金制度存在的问题
1.住房公积金覆盖率低，融资渠道狭窄。在一些大城市，如北京、上海等城市的公积金覆盖率达到90%以上，但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%，约4000万职工还未参加住房公积金制度。总体覆盖率较低使公积金的作用受到一定限制。另外，其来源仅为城镇在职职工，尚未建立自愿式住宅储蓄制度作为住房公积金制度的补充，也没有公积金贷款的证券化机制，公积金筹集渠道过于狭窄。而在新加坡，住房公积金可以用于首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付，这一措施大大调动了低收入者缴存住房公积金的积极性。
2.住房公积金缴存率偏低且缴存率单一。据不完全统计，居民住房消费占家庭收入比例约为12%而我国目前各地实施的10%的公积金缴存率明显低于居民住房支出占家庭收入的比例，较低的缴存率使得公积金的效果大打折扣，根据舒瓦贝尔法则，不同阶层其收入中用于住房消费的比例也应不同。而我国并没有考虑这一差别，每个城市均采用单一的缴存率，既不利于公积金筹集规模的扩大，也不利于最大限度满足不同阶层对住房公积金贷款需求。而在新加坡，政府首先根据收入情况分级确定住房保证水平，其次在对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。并且在新加坡，住房公积金还可以用于首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。
3.住房公积金监督机制缺乏，处罚力度不够。由于监督机制不健全，违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至不做处罚，抑制了公积金作用的正常发挥。
四、我国住房保障制度的改革措施
（一）我国经济适用房制度的改革措施
1.完善相关经济适用房保障制度，明确购买对象及覆盖范围。根据现实情况，经济适用房应作为低收入者的主要保障和社会福利，而不应成为大多数中低收入阶层享受的福利。所以，国家应对政策的受益群体进行明确定义，使经济适用房的覆盖范围明确为低收入者。
2.改变政府补贴方式，提高经济适用房的供给效率，减缓供需矛盾。从世界各国的住房补贴制度来看，只有在住房极度短缺的情况下才实行“砖头补贴”，即开发商从政府得到价格优惠的土地，再销售给特定人群。目前流行的方式是“人头补贴”，即由政府出面认真核实统计，给真正的低收入者发放补贴，然后通过市场体系来解决住房问题。
3.加强经济适用房的建设与供给监管力度，建立有效审核机制。经济适用房是由政府补贴，开发商开发、销售。作为经营者的开发商，其目标是实现利润，不宜作为资格审核者。必须专设部门，连同买房人所在的单位或街道，一起充当审核者的角色。对于满足低收入购房条件的，可以在其户籍所在地进行公告，促使利益相关者进行监督。严格限制经济适用房的流通，打击经济适用房投机行为。对于那些随收入增加，而不再居住经济适用房的居民，其经济适用房可以由政府委托的房地产企业收购，并按经济适用房出售或以廉租房形式出租。要避免家庭收入审核的“失灵”实现准确而高效的审核，有赖于我国个人收入申报制和个人唯一信用账户的实施。
（二）我国廉租房制度的改革措施
1.强化政府在廉租住房建设中的责任，保证廉租房供应。解决低收入家庭的住房问题是政府的责任与义务，是构建和谐社会的重要组成部分。廉租住房建设是社会住房保障制度的核心，具有社会救济、社会优抚等多方面的性质，地方政府应会同社会保障部门，尽快纳入社会保障体系，从制度上对其建设进行保障。拓展廉租房来源，扩大廉租住房对象覆盖面。消化空置商品房可以盘活住房市场，使资源合理有效配置，引导住宅市场走向成熟合理。国家通过设立隶属于政府的廉租房房地产管理机构对空置商品房进行收购，并按照廉租房标准进行如内部分隔的必要改建。这样的投入远远小于出资新建，而且改造技术难度也不大，具有可操作性。
2.应尽快因地制宜制定相关廉租房保障制度，明确廉租房主体的收入水平线。这一措施主要是使廉租房制度真正落到实处，为低收入人群解决住房难问题。
3.拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。政府提出了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制。在以上资金真正落实到位的基础上，鼓励民营房地产企业建设廉租住房。房地产企业参与公共住房的建设，在法国等房地产较为成熟的地区已经有很多成功案例，其公共房屋建设的三分之一以上都有民营企业参与，其收益率在10%左右。
（三）住房公积金制度的改革措施
1.加强对住房公积金制度推行的监管力度。以新加坡的经验来看，新加坡实行的是强制储蓄制度，就大大提高了住房公积金制度的覆盖率。
2.提高公积金存、贷款额。从新加坡的成功经验来看，其公积金的缴存比例已从10%提高到40%，占据了居民收入的相当一部分，而我国目前这一比例还是10%必须提高缴存比例才能更好地满足贷款需求。如采取累进缴存比例制，即在规定底线的基础上，按收入增长比逐级增加一定百分比，可以依据行业部门的平均水平确定，实际收入增长大于标准收入的1%但小2%时，公积金的缴存的增加额按照1%的比例缴存。对于高收入群体，在自愿的基础上，可以通过制定灵活的缴交底线或是缴交比例来提高缴存额。
3.完善住房公积金管理工作监督体系。(1)把财政监督的职能落到实处，统一核定住房公积金管理中心的管理费用标准。财政部门应当真正负起监督职责，对住房公积金的收益进行核实，统一上缴财政部门，由财政部门会同有关部门核定住房公积金管理中心的费用标准，由财政部门统一拨付、监督使用；(2)建立严格的信息披露制度，提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式，定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项，接受社会监督；(3)运用先进科技手段，对公积金实行网络化管理。对城市范围内的住房公积金管理中心和受托银行的资金账户实行上下级之间、同级中心与银行之间的联网，以保证数据的一致性，从而使住房公积金实现良性循环；(4)建立住房公积金外部审计制，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等进行全面审计，重点审计运用是否合规，是否有挪用资金等违规违纪行为。
注释
{1}袁志舜.目前经济适用房开发建设中的若干问题浅析［J］.企业经济，2004（6）
参考文献
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［6］刘东方.廉租住房保障办法贯彻实施与低收入家庭住房保障制度建设及规范化管理实务全书［M］.中国建设出版社.2008
作者简介：温小蓉（1961-），女，汉族，陕西富平人，本科学历，毕业于中央党校函授学院经济管理专业，是中国建设银行陕西省分行信贷审批部专职审批人，主攻房地产与住房保障方面的研究。
作者 温小蓉