紧缩政策下房地产企业融资问题浅析
【摘要】随着经济的不断发展以及国际间日益激烈的竞争，房地产业成为我国的主要经济支柱产业，房地产业发展的好与坏直接影响我国经济的整体运行状态。房地产企业的融资直接关系到房地产业的健康稳定发展。目前国家也在加大宏观调控的力度，不断颁布一系列的紧缩政策，这严重影响了房地产业的发展，那么，房地产业如何才能在这样的环境下变得更强，进一步保证企业资金的稳定呢？本文主要讨论在紧缩政策下房地产业面临的问题及解决的对策。
【关键词】紧缩政策 房地产企业 融资
一、房地产企业的融资的发展背景
随着国际金融危机的不断蔓延，国家为了缓解金融危机以及推进经济的不断发展，在 2009 年颁布了一系列积极的财政政策，而且不断调整货币政策，这就导致大量的资金都涌入了房地产企业内，致使房地产企业的市场迅速壮大起来，引起比较明显的通货预期。所以在 2010 年国家又颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，在通知中明确提出要加强房地产开发企业的融资监管，对于国有资产以及金融监管部门都应该加大查处的力度，对于商业银行也要强化对房地产业在贷款前的审查以及贷款后的管理工作。国家出台一系列的紧缩政策以及阻止通货膨胀的政策，目的就是把宏观经济的主要方向转向稳健和从紧，随着信贷政策的不断严格化，我国房地产企业的融资难度也在不断加大，这也导致房地产企业在融资过程中会遇到很多问题。
二、我国房地产企业的融资现状以及面临的问题
（一）银行的贷款方式比较单一，而且风险较大
房地产企业是资金密集型企业的代表，这类企业的投资周期都比较长，而且相对来说投资的规模都比较大。我国房地产企业的融资结构比较单一，而且间接的融资比重过大，房地产企业的开发资金有超过 60% 都是从银行贷款的，这也说明入股银行改变信贷的政策，房地产业就会面临巨大的资金周转压力。据调查显示，自 2010 年以来，房地产企业的资金来源的速度不断放慢，在 2010 年上半年得到银行融资的房地产企业是少之又少的，而且在得到融资的企业中最大金额都不超过 500 亿元。这也说明房地产企业的融资难度在不断上升。
（二）房地产企业的上市融资难度较大
因为房地产企业其行业的独特性，所以监管部门对其上市条件检查得比较严格。到 2010 年底，在我国上市的房地产企业仅为 136 家，而且为了控制房价的不断上涨，证监会也暂时停止审批房地产企业通过股票市场进行融资，这就导致差不都 20 多家的房地产企业放弃上市。在这样的情况下，一些房地产企业想要通过买壳或者借壳的方式实现上市的目的，或者通过海外上市的方式获得上市的资格。所以说通过上市融资对房地产企业来说还是比较困难的。
（三）房地产企业的信托融资受到限制
房地产企业的信托融资的特点就是资金的成本比较低，而且资金的操作风险也比较小，房地产企业的信托融资有两种方式：一种是美国模式的，一种是日本模式的。在我国一般都采用日本模式的，例如大家看到的商品房的预售模式，就是房地产企业与购房者之间的一种约定，首先由购房者交付订金或者是预付款，然后在以后比较长的一段时间内拥有现房。对于信托融资的方式有优点也有缺点，不足之处在于：房地产企业的信托融资的规模受到限制，且流动性比较差，而且在最近几年来信托融资的门槛也逐渐提升。所以相对来说，信托融资的方式对于缓解房地产企业面临的融资困难起到的作用是微乎其微的。
三、新形势下房地产企业的融资对策
（一）开拓融资银行的信贷渠道，努力争取到银行贷款
到目前为止，房地产企业的融资渠道没有太多的选择，最主要的还是通过银行得到大量的资金，所以房地产企业应该积极努力开拓银行的信贷渠道，最终得到银行的贷款，但是怎样才能达到理想的效果呢？在面对紧缩政策的情况下，房地产企业可以除直接贷款以外的方式获得贷款，比如说并购贷款。并购贷款就是通过商业银行向并购方的企业或者并购方控股的子公司发放贷款的，这种贷款方式是用作支付并购股权对价款项的本外币贷款的。
（二）不断发展房地产信托产品和投资基金，实现创新型的融资
对房地产企业的融资方式进行创新，是当下房地产企业发展并解决融资困难的必经之路。在一些比较发达的国家，房地产企业的资金来源既不是通过银行贷款，也不是通过上市发行股票的，而是通过房地产的信托，房地产企业基金、债券等获得企业运营资金的，所以我国应该借鉴一些比较成功的例子，积极开发房地产企业的融资方式，这样才能保证房地产企业资金的周转。
（三）通过买壳上市来缓解房地产企业的融资困难
目前我国的证监会对房地产企业的上市审查得十分严格，对于一些资质较好、经济实力较强的企业还是可以通过买壳上市的方式进入市场融资的。买壳上市的好处在于：只要企业从事的是合法业务，而且经济实力比较强，就可以买壳上市，而且买壳上市不需要漫长的审批等手续，它是直接通过业务来完成上市的，具有时间短、效率高的特点。
（四）房地产企业要利用企业的内部资源进行融资
内部融资就是房地产企业利用企业内部的资源来实现企业发展的融资方式。企业的内部资源是除了自有资金以外，还有应收的账款、票据等，进一步增加企业的自有资金，而且内部融资的成本是相对比较低的，而且融资的风险也是较小的，所以利用内部融资可以加强企业内部的资金管理，实现真正的开源节流。
参考文献
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[2]张波.建构中国房地产的新型融资方式——房地产信托投资基金探析[J].当代经济管理，2009（03）.
[3]李芯.我国房地产金融存在的问题与建议[J].黑龙江对外经贸，2006（06）.
（责任编辑：刘影）
作者 车悦翌