关于当前云南省房地产市场与房地产金融运行状况的调查与思考
【摘要】近年来，云南省房地产业快速发展，对全省经济社会的持续较快发展起到了重要的推动作用。但在国家宏观调控背景下，全省房地产业发展面临着越发复杂的形势。基于此，近期笔者对当前云南省房地产市场与房地产金融运行状况进行了深入调查，表明全省房地产市场与房地产金融保持了良好的运行态势，2014 年房地产开发投资和市场供求总量仍将稳步上升，房地产贷款保持稳定增长的可能性较大，重点城市住房价格仍将保持基本稳定并与城市发展水平相适应。
【关键词】云南省 房地产市场 房地产金融 调查与思考
一、房地产市场运行情况
（一）房地产开发投资保持稳定增长
2013 年，全省房地产开发投资完成 2488.33 亿元，占全省固定资产投资（9621.83 亿元）的比重为 25.9%，占全国房地产开发投资（86013 亿元）的比重为 2.9%；同比增长 39.6%，增速较上年同期提高 0.4 个百分点，高于全省固定资产投资增速（27.4%）12.2 个百分点，高于全国房地产开发投资增速 19.8 个百分点。全省房地产开发投资结构呈现出两个显着特征：一是住宅类和商业类开发投资保持稳定增长。全年住宅类开发投资完成 1642.40 亿元，同比增长 42.5%，增速较上年提高 12.2 个百分点；商业类开发投资完成 410.97 亿元，同比增长 60.4%，增速较上年提高 5.5 个百分点。二是办公楼类和其他类开发投资放缓。全年办公楼类开发投资完成 117.50 亿元，同比增长 36.0%，增速较上年降低 51.9 个百分点；其他类开发投资完成 317.46 亿元，同比增长 10.6%，增速较上年降低 45.5 个百分点。
（二）商品房供应充足，销售市场趋于平稳
1.商品房供应充足。截至 2013 年末，全省商品房施工面积 18260.72 万平方米，同比增长 27.1%，商品住宅施工面积 12969.39 万平方米，同比增长 24.3%；商品房新开工面积 6481.80 万平方米，同比增长 7.4%，商品住宅新开工面积 4529.09 万平方米，同比增长 8.7%；商品房竣工面积 2019.20 万平方米，同比增长 9.1%，商品住宅竣工面积 1576.13 万平方米，同比增长 5.6%。
2.商品房交易市场趋于平稳。截至 2013 年末，全省商品房销售建筑面积 3309.30 万平方米，同比增长 2.2%，商品住宅销售建筑面积 2855.52 万平方米，同比增长 2.4%；全省商品房销售额 1487.24 亿元，同比增长 9.1%，商品住宅销售额 1192.55 亿元，同比增长 10.7%。上半年，全省房地产市场延续了前期的成交势头，商品房销售保持较快增长，尤其是「国五条」出台后，市场预期出现较大变化，购房需求加快释放，4 月和 5 月的商品房销售速度明显提升；下半年，在前期购房需求集中释放的影响下，商品房销售速度下降，7 月和 8 月出现负增长，之后逐步回升，在 4 季度呈现出较为稳定的增长趋势。
图 1 云南省商品房销售面积同比增速
数据来源：云南省统计局
（三）重点城市住房价格运行基本稳定
1.新建住宅销售情况。2013 年 12 月份，根据国家统计局发布的全国 70 个大中城市新建住宅销售价格指数显示：昆明环比上涨 0.5%，大理环比上涨 0.1%，涨幅在全国 70 个大中城市中分别排在第 19 位和第 63 位；昆明同比上涨 5.8%，大理同比上涨 5.5%，涨幅在全国 70 个大中城市中分别排在第 61 位、第 63 位。总体上看，2013 年昆明和大理两城市新建住房价格基本保持稳定。
2.二手住宅销售情况。2013 年 12 月份，根据国家统计局发布的全国 70 个大中城市二手住宅销售价格指数显示：昆明环比上涨 0.4%，大理环比上涨 0.2%，涨幅在全国 70 个大中城市中分别排在第 25 位和第 42 位；昆明同比上涨 8.0%，大理同比上涨 3.1%，涨幅在全国 70 个大中城市中分别排在第 12 位和第 54 位。
（四）城镇保障性安居工程建设顺利推进
2013 年，国家下达云南省城镇保障性住房建设任务 30.32 万套，计划基本建成 16 万套。至 2013 年末，全省城镇保障性住房建设开工 30.36 万套，基本建成 23.4 万套，完成投资 315 亿元，超额完成了国家下达的年度目标。全省完成城镇保障性住房分配入住 46.65 万套，发放租赁补贴 22.58 万户，改善城镇低收入家庭居住条件的作用明显。
二、房地产金融运行情况
（一）房地产贷款稳定增长
截至 2013 年末，全省房地产贷款余额 2606.83 亿元，占全省各项贷款的比重为 16.2%，占全国房地产贷款的比重为 1.8%，分别较上年同期提高 0.9 和 0.1 个百分点；同比增长 23.2%，高于全省各项贷款增速 9.4 个百分点，高于全国房地产贷款增速 4.1 个百分点；较年初新增 491.31 亿元，同比多增 155.02 亿元。全省房地产贷款同比增速自 2012 年 3 月份以来逐步回升，2013 年保持在 21%～25% 的区间范围内，呈现出稳定增长的发展趋势。
图 2 2009 年以来云南省房地产贷款同比增速
数据来源：人民银行昆明中心支行
（二）房产开发贷款增速明显提高
截至 2013 年末，全省房产开发贷款余额 625.77 亿元，同比增长 55.9%，较年初增加 224.40 亿元，同比多增 138.84 亿元。其中，住房开发贷款余额 477.20 亿元，同比增长 53.4%；商业用房开发贷款余额 136.48 亿元，同比增长 93.5%；其他房产开发贷款余额 12.09 亿元，同比下降 38.8%。2013 年，部分金融机构加大对商业用房建设的支持力度，以及部分金融机构获得总行下放一定的商品住宅项目审批权限，得以加大对优质住宅项目的信贷投放，促使全省房产开发贷款保持高速增长，4-12 月份的同比增速均超过 50%，贷款增速明显提高。
（三）地产开发贷款调整效果显现
截至 2013 年末，全省地产开发贷款余额为 172.57 亿元，同比下降 7.4%，较年初减少 13.76 亿元。其中，政府土地储备机构贷款余额为 142.41 亿元，同比增长 17.5%，较年初增加 21.21 亿元。自 2012 年底国家相关部门先后联合出台《关于加强土地储备与融资管理的通知》和《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》以来，全省银行业金融机构对地产开发贷款的结构进行调整，在压缩融资平台公司地产开发贷款的同时，支持符合条件的土地储备机构贷款，使得 2013 年全省地产开发贷款出现两个变化：一是地产开发贷款增速持续降低，并在下半年连续 6 个月负增长；二是政府土地储备机构贷款保持 12% 以上的增速，占地产开发贷款的比重从 2012 年末的 65.0% 上升至 2013 年末的 82.5%。
（四）个人住房贷款发放力度加大
截至 2013 年末，全省个人住房贷款余额 1506.47 亿元，同比增长 16.1%，较年初增加 209.35 亿元，同比多增 94.72 亿元。2013 年，随着房地产市场成交有所活跃，金融机构发放个人住房贷款的力度加大，全年共发放个人住房贷款 11.99 万笔，合计 431.84 亿元，同比分别增长 30.7% 和 47.1%，其中首套房贷款 10.87 万笔，占全年个人住房贷款发放笔数的 90.7%，表明金融机构对刚性购房需求的支持力度较大。从利率水平来看，2013 年首套房贷款平均利率为基准利率的 0.98 倍，二套房贷款平均利率为基准利率的 1.11 倍。在首套房贷款中，下浮利率占 23.9%，基准利率占 69.8%，上浮利率占 6.3%。
（五）住房公积金委托贷款快速增长
截至 2013 年末，全省住房公积金委托贷款余额 488.57 亿元，同比增长 24.7%，较年初增加 96.88 亿元，同比多增 37.50 亿元。随着全省房地产市场成交有所活跃，市场对住房公积金委托贷款的需求增加，拉动住房公积金委托贷款快速增长。
2013 年，全国房地产市场交易普遍活跃，一些热点城市的住房公积金出现不同程度的资金紧张状况。我行及时对昆明市住房公积金管理中心进行了调研，结果显示昆明市住房公积金个人住房贷款呈现高速增长态势，2013 年个人住房贷款发放额为 54.23 亿元，同比增长 117.39%；年末贷款逾期率为 0.03%，存贷比为 62.9%，保持在合理的区间范围内。
（六）城镇保障性安居工程贷款增势良好
截至 2013 年末，全省城镇保障性安居工程贷款余额为 239.23 亿元，同比增长 40.5%，较年初增加 69.00 亿元；全年累计发放城镇保障性安居工程贷款 131.65 亿元，较上年同期多发放 41.31 亿元。全省城镇保障性安居工程贷款呈现出以下三个特点：
1.国开行、工行、农行和建行发挥信贷支持主力军作用。2013 年，由国开行牵头，工行、农行和建行参与的对云南省城乡建设投资有限公司的银团贷款积极推进，在 6 月底实现放款，到年末已发放 42.98 亿元。截至 2013 年末，四家行的城镇保障性安居工程贷款余额合计 197.66 亿元，占比达到 82.6%。
2.信贷资金高度集中于廉租房和公租房。2013 年，全省金融机构向廉租房和公租房发放贷款 99.15 亿元，占同期城镇保障性安居工程贷款发放额的 75.3%，廉租房和公租房贷款余额占比达到 74.5%，「两租房」贷款在全国排名前列。
3.贷款业务主要发生在昆明市。2013 年，昆明市共获得城镇保障性安居工程贷款 99.97 亿元，占全省的 75.9%；年末贷款余额 200.65 亿元，占全省的 83.9%。全省 16 个州、市中，仅有普洱市和怒江州尚未发生城镇保障性安居工程贷款业务。
（七）房地产贷款质量保持稳定
截至 2013 年末，全省房地产不良贷款余额 7.10 亿元，较年初减少 3.75 亿元，不良率为 0.27%，较年初下降 0.24 个百分点。其中，房地产开发贷款不良率为 0.32%，较年初下降 0.81 个百分点；个人住房贷款不良率为 0.24%，较年初下降 0.03 个百分点。在房地产宏观调控和稳健的货币政策背景下，金融机构不断提高房地产信贷准入门槛，促使房地产信贷资产质量保持稳定。
三、关注的问题
（一）全省房地产市场供应增量明显，待售面积增长速度加快
从房屋供应量上看，2011 年至 2013 年，全省商品房施工面积增速分别为 20.6%、30.4% 和 27.1%，实现了稳定快速增长，但 3 年的商品房施工面积中，住宅施工面积占比分别为 75.9%、72.6% 和 71.0%，呈现出逐年下降的趋势，全省房地产市场优化投资结构的发展趋势明显。
从房屋待售情况看，2011 年至 2013 年，商品房待售面积分别为 334.3 万平方米、511.7 万平方米和 1167.8 万平方米，增速分别为 52.3%、53.1% 和 128.2%，反映出随着房屋施工面积的快速增长，全省商品房待售面积也呈现高速增长趋势。
（二）房地产开发企业资金链较为紧张，融资增长势头明显
我行在 2013 年下半年委托部分金融机构对全省 60 家重点房地产开发企业进行了问卷调查，结果显示有 35% 的企业资金链较为紧张。2013 年，全省房地产开发企业到位资金中，以定金及预收款等销售回款为主的其他资金占比为 32.5%，较上年减少 11.6 个百分点；国内贷款和自筹资金占比分别为 14.3% 和 52.7%，较上年分别提高 4.2 和 7.0 个百分点，显示在房地产市场成交较低的情况下，房地产开发企业的融资需求有所上升。
（三）预期房价上涨的购房者占多数，个人住房贷款潜在风险值得关注
根据我行委托部分金融机构对昆明市 100 名贷款购房者进行的问卷调查显示，预期未来房价上涨的占 54%，预期房价下跌的仅占 4%，预期房价稳定的占 42%。在预期未来房价上涨的情况下，不排除有少数购房者超出自身承受能力提前购房的可能。在调查中，有 12% 的借款人房贷月供收入比高于 50%，其中月供收入比高于 60% 和 70% 的分别占 4% 和 1%。月供收入比过高，借款人将面临较大的经济压力，一旦出现收入来源不稳定或是住房价格向下波动等局面，贷款本息的偿还将可能出现困难，其潜在的信贷风险值得关注。
（四）购房者贷款难问题突出
据数据显示：2013 年 9 月至 12 月，全省金融机构单月个人住房贷款发放笔数从 1.1 万笔下降到 0.7 万笔，下浮利率的贷款占比从 9.3% 下降到 2.4%，房地产市场购房贷款难问题显现，到年底更加突出。据调查，出现问题的原因是由于信贷规模较为紧张，部分金融机构把小微企业贷款和个人住房贷款进行统筹安排，而小微企业贷款受监管部门「两个不低于」的考核，个人住房贷款受到挤压，加之个人住房贷款利率较低，导致银行业金融机构放贷意愿有所降低。
四、2014 年云南省房地产业发展形势分析及预测
（一）2014 年云南省房地产业发展将面临更加复杂的形势
一是房地产开发投资资金来源仍将趋紧。根据中央经济工作会议精神，2014 年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时，2013 年底召开的全国住房和城乡建设工作会议强调继续抓好房地产市场调控和监管工作，保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施；更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。整体来看，限购限贷等房地产调控政策短期内出现调整与松动的可能性不大。因此房地产市场销售也不太可能出现较大幅度增长，从面上来说，房地产开发企业销售回款进度难以发生明显改观。
二是房地产市场分化的特点进一步显现。岁末年初，北上广等一线城市土地拍卖价格不断创出新高、地价高出同地段现售房价、商品房市场供不应求、房地产开发企业再度出现惜售以及云南城投进京拿地开发等新闻不断见诸媒体报道。这表明全国一二线城市房地产聚集人口和资金的优势进一步突出，包括土地和资金等优势资源向全国优势房地产企业集中的趋势更加明显。而从全国来看，三、四线城市房地产市场供过于求，楼市回升乏力以及中小本土房地产开发企业生存、发展维艰的状况可能延续，甚至加剧。
三是全省房地产市场库存化压力与部分城市住房价格上涨的中长期压力同时存在。一方面随着房地产开发投资和商品房供应的连续快速增长，全省商品房的消化周期延长，给保持房地产市场的总量基本平衡带来压力。另一方面，云南省主要城市住房价格呈现逐步抬升趋势，加上城镇化带来的住房刚性需求持续增长与住房资源稀缺性之间的矛盾短期内不可能发生根本性改变，因此稳定住房价格任务仍然艰巨。
四是电商的迅勐发展给商业地产和城市综合体开发带来冲击。近年来电子商务和网络交易的异军突起，给实体零售商业带来巨大冲击，并由此给商业地产和城市综合体的开发带来挑战。
（二）云南省房地产业发展面临新的机遇
一是 2013 年底中央首次召开城镇化工作会议，明确了新型城镇化的发展方向。云南省正处于城镇化快速发展的时期，2014 年云南省城镇化率的目标任务是提高 2 个百分点以上，达到 44.0% 左右。新型城镇化进程中蕴藏着广阔的发展空间和巨大的内需潜力，房地产业仍将在这个过程发挥重要引擎作用。
二是国家西部大开发和沿边开放政策以及省委省政府两强一堡战略积极推进，都为云南省基础设施、重大产业发展项目建设和产业结构转型升级提供了良好的历史机遇。2014 年云南省经济社会发展的主要预期目标为：全省生产总值增长 11.0% 以上，规模以上固定资产投资增长 24.0% 以上，城镇居民人均可支配收入增长 11.0%。可见全省房地产业发展仍然有着良好的经济基本面支撑。
三是云南省房地产业发展潜力正在逐步释放。全省 150 个城市综合体开发建设的稳步推进，形成有力项目支撑，为房地产业的发展注入了新动力。同时抓住旅游业由传统观光型向休闲、度假型升级以及云南省实施旅游二次创业的机遇，云南旅游地产正逐步成为全国旅游地产的重要板块，不但本土的城投、城建股份和星耀等实力企业取得了较好的开发经营业绩，更吸引了雅居乐、万达、中坤、龙湖、碧桂园和华侨城等重多全国性房地产开发企业进驻云南重点旅游城市。一批有品牌、上规模、影响大的旅游地产项目的开发建设，将在未来一段时期推动云南省房地产业的转型升级与结构调整。总体来看，全省房地产业在未来一段时期内仍然将处于上升期。
（三）2014 年云南省房地产业发展趋势分析
综合以上因素，总体上 2014 年云南省房地产开发投资和市场供求总量上仍将呈现稳步上升的态势，房地产贷款保持稳定增长的可能性较大，重点城市住房价格仍将保持基本稳定并与城市发展水平相适应。
五、政策建议
（一）继续严格执行房地产调控政策，稳定市场预期
继续坚持房地产调控政策不动摇，保持房地产调控政策的连续性，防止出现各类变相放松政策的情况，通过严格执行差别化住房信贷政策和完善房地产税收体系等措施，提高投机投资性购房成本。加强稳定市场预期，通过舆论合理引导居民理性消费，配合对中小套型、中小户型普通商品住房建设的鼓励政策，促进自住性需求的有序释放。
（二）推动建立房地产市场多元化融资体系，拓宽融资渠道
积极构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，吸引社会资金进入住房开发和保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等，加快企业销售回款速度。
（三）进一步完善个人住房贷款定价机制，防控信贷风险
金融机构要进一步优化利率结构，根据借款人的实际情况合理定价，合理安排个人住房贷款和发放节奏，重点满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。加强对个人住房贷款风险的把控，严格贷款材料审查，对于缺乏理性、拟借金额大的购房者采取必要的风险防控措施，确保信贷资金安全。
作者 字军 胡维金