我国房地产金融风险问题分析
作者
【摘要】本文阐述了金融风险的定义，分析了我国房地产金融风险的现状和产生风险的原因并给出了一些防范措施。
【关键词】金融风险 房地产 措施
一、金融风险
金融风险，指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险。金融风险是金融市场的一种内在属性，它和金融活动相互依存，也可以说成是风险。人们通常认为的定义是，从事房地产金融业务的金融机构在房地产开发、建设、运行过程，因为决策者的决策错误、客观环境的变化和现实的各种不确定因素，导致金融机构本身可能的资产、收入损失和其可能的声誉损害。
二、中国房地产金融风险现状
（一）商业银行是房地产投资的市场风险和融资信用风险的主要集中地
房地产先天的高风险性与金融的天然联系决定房地产金融风险存在的必然性。此外，由于金融业务与金融机构之间的联系密切会导致当一方面出现风险另一方会受到牵连，且房地产金融风险是一种消极的外部效应。另一方面，整个金融部门很可能因为管理的外部环境变化和遇到的系统风险，导致出乎意料的损失。因此，目前中国房地产金融风险，主要表现在商业银行。
（二）购房者还贷存在风险
个人住房贷款业务开始进入风险敞口时期，因此，具有潜在风险的银行增加。大多数的个人通过银行贷款来购买还贷依赖于未来的收入。目前，我们的经济形势是好的，如果经济形势下滑或因为购房人自身因素导致未来预期收入不满足，那么所有的风险将集中在银行，因此，潜在的金融风险更大。
（三）土地储备贷款有隐性风险
目前，全国各地的城市化发展迅速，增加土地开发和重建的规模、土地本身的价值高，加上资产开发土地将需要大量的资金，这使得土地征用和开发很容易获得商业银行贷款。开发人员主要通过银行贷款的资金来源，还款将取决于土地出让金。
（四）金融机构产品的创新存在问题
房地产融资由于依赖银行存在不稳定性。目前，銀行信贷融资和金融产品类别过于单一，不能满足快速发展的房地产行业和市场的需求的投资者。简而言之，金融机构产品创新有一定限制，蕴含巨大的风险。
三、风险原因
（一）房地产金融风险的内部原因
1.房地产企业自身资金匮乏，融资渠道缺乏
房地产企业发展资金来源的银行贷款，自筹资金和其他基金这三块有很大的比例。目前国内房地产开发企业融资结构对贷款有明显的依赖。由于回收期长、投资金额大等，通常银行信贷发展业务是一个非常重要的资金来源的方法。开发商的整个开发环节都需要银行信贷帮助，因此整个房地产投资过程的风险基本都由银行尤其是商业银行承担。
2.信息不对称
隐瞒信息、挪用资金等现象频频发生。银行无法充分掌握贷款人的信息，无法有效地估计贷款人的信用和还款能力，有些贷款人为了追求利益，对银行隐瞒信息取得贷款，产生了“道德风险”使得房地产金融风险进一步加大。
3.过快的投资增长率
房地产发展迅速，因此房地产投资已成为一个可以带来巨大的利润行业。部分开发人员为了获取暴利，贷款投资，大幅增加了市场泡沫，增加了房地产金融风险。
4.银行操作的不规范性
主要表现为：（1）贷款调查评估不规范。例如：一些评估公司为了迎合委托人的特定意图，采取各种违规违法手段伪造评估价值，以获得稳定的、较高额的收入。（2）滞后的贷后管理，监管不严格。某些银行为了完成任务，非常重视前台营销，忽视了贷后管理，使得贷后管理不到位；此外，某些银行没有认真落实对一些房地产项目贷款的限制性条款，且没有对项目贷款资金实行封闭管理，再加上对房地产开发商们的资金流动也不甚了解，缺乏有效的管理机制和人员。（3）过于注重审查第二还款来源。银行往往对借款人的第二还款来源的审查过于重视，忽视了对借款人的收入、现金流，还款意愿和能力及信用度等还款条件的审核，把贷前风险关转移到了贷后，推迟了本应该在贷前把好的风险关。
（二）房地产金融风险形成的外部原因
1.国家政策、法规的变化
整个房地产金融市场环境不能离开这个国家的经济政策和法律、法规，一旦后者变化将影响到前者，进而影响整个房地产市场未来的发展趋势，严重影响房地产金融风险。
2.汇率变动及本国利率变动
国际经济的变化将导致汇率的变动，进而影响其经济环境，但也影响了开发者的房地产投资，导致房地产金融风险变化。房地产市场的不确定性，因此增加。
四、预防措施
（一）制定完善的金融机构制度
现在，金融房地产业务和风险控制过程设计落后房地产市场变动率，金融机构也很难发现风险的存在，即使感知，也比较滞留。面对这样的形势，银行应采取以下措施：第一，进一步加强房地产市场研究工作，提高内部控制系统。第二是根据市场变化及时调整风险控制系统。
（二）加大中央银行的监管力度
房地产市场稳定是国家财政稳定的重要角色，所以国家必须对房地产市场有效宏观调控，减少房地产金融风险，使金融房地产市场的健康发展。中央银行将进一步的调查和分析，提高分析精度。同时，建立房地产风险预警系统，及时预期可能的风险，采取措施，对金融机构控制和指导、加强监督力度。
（三）建立社会信用体系
解决开发商或个人不诚信的问题只有通过社会群体的共同努力。一方面法律来惩罚那些不讲诚信的开发者或个人；另一方面，有关部门建立信息共享平台来监督开发者和个人，给予公正的评价，惩罚违反诚信的开发商或住房贷款的用户，这可以大大提高房地产贷款的安全。
（责任编辑：刘影）
作者 王炜