浅议限购政策下个人住房贷款的发展趋势
作者【摘要】自从进入到 21 世纪以来，我国房地产行业进入了飞速的发展时期，但是，发展的同时给我国经济带来了巨大的压力以及矛盾。自从 2010 年我国颁布了一系列条款针对房地产行业进行一定的调控，这些限购政策对房地产经济高涨实现了有效地遏制，但是同时，也导致银行内部个人住房贷款相关的业务受到了一定的影响，导致规模缩减，增大了业务购买风险。本文主要针对限购政策下个人住房贷款的发展趋势进行简单的分析以及介绍，希望可供同行进行参考以及借鉴。
【关键词】银行发展 限购 住房贷款 个人
一、我国房地产限购政策相关内容阐述
为了使得我国房地产市场过分的繁荣得到有效的一致，自从 2010 年我国颁布了一系列条款针对房地产行业进行一定的调控（下表 1 为从 2010 年到今天房地产相关政策以及银行房贷业务信息简介），并且实现了对房价过分增长有效的遏制，使得房地产行业进入了稳定健康的发展期。
在同样的时间内，中国人民银行业进行了一定的利率调整以及存款准备金率的调整，以此对中国房地产市场化进行有效地调控；在 2010 年一直到 2011 年 5 月，人民银行对存贷款相关的基准利率进行了多达 5 次地上调，同时多达 12 次地堆存款准备金率进行了 0.5% 的上调。
对于我国的房地产行业而言，国家颁布的限购政策就是房地产市场的导向标。信贷政策的紧缩，使得房地产泡沫现状得到了有效的遏制：从一个方面来讲，我国颁布限购令，并且对首付比例进行上调，使得炒房行为得到有效的遏制，房价得以稳定；从另一个方面来讲，我国颁布限购令，对开发商进行贷款限定，使得不少实力较弱的开发商势必降价销售房屋。
二、个人住房贷款对银行业务的影响
对于商业银行而言，在整个银行业务中，个人的住房信贷业务所占的比例是很大，并且所起到的作用也很大。从一方面来讲，在房地产行业进行发展的过程中，个人的住房信贷业务是整个银行业务当中风险较小，并且稳定收益的业务；从另一个方面来讲，个人的住房信贷业务在整个银行所有的业务中，所占有的比重非常的大，是银行主要的经济来源之一。我们以某地区发展银行作为实际例子进行探究，自从 2009 年开始，该银行内部的个人的住房信贷业务比重一直稳定在 35% 左右，也就是说，在这个银行中，个人的住房信贷业务占所有业务比重 1/3 左右，并且该银行全年的利息总收入中，其中超过有 20% 是来自于个人的住房信贷业务。
我国颁布限购政策以后，使得房地产市场逐渐的趋向于正常的发展，同时也使得我国银行个人的住房信贷业务发生了较大的波动。个人的住房信贷业务方面的业务有较大程度的缩水，使得银行的利益风险变大，只有通过对个人的住房信贷业务方面的结构进行调整，才能将风险降低。同时，银行在进行个人的住房信贷业务减少的同时，还应该进行其他业务发展的有关思考，实现利润增长回笼，同时也要加强风险控制，将房价下跌导致的不良贷款率的上涨进行有效地防止。
三、银行应采取的对策建议
（一）加强对个人住房贷款者的调查
首先，银行需调查贷款人的收入状况，选择潜在风险小的贷款人，并倾向于收入稳定、收入来源可辨认、资信记录良好、违约率低的客户群体。其次，调查贷款人购房的目的。尽量避免对炒房者的贷款，尽力支持自用住房的贷款，以此防范信用风险和政策法律风险。最后，建立健全个人信用评级制度。银行要联合整个金融体系中的其他金融机构，根据适当的标准，建立起对个人客户在金融机构活动的记录和评级制度，以此作为个人住房贷款审核的重要内容。
（二）加强对开发商的审查和监督随着限购政策的颁布实施
一些开发商的经营状况每况愈下，财务风险尤为突出。为了防范「假按揭」现象的出现，银行在开展个人住房贷款业务时要加强对开发商的审查和监督。首先，银行要仔细审查开发商的合法性并通过银行内部和同行业的信息资料，确定其以往的信用记录是否良好，尽力避免选择资信状况差的开发商。其次，开发商的经营状况是影响银行能否按期持续收回个人住房贷款的重要因素。
（三）完善贷款担保制度。
银行对于信用评级和收入水平不是足够理想但很有潜力的个人客户，可以要求其增加信用评级较高的人作为保证人来担保个人住房贷款的按时偿还，以此扩大银行的客户范围，降低个人住房贷款业务风险。
（四）转变个人住房贷款经营模式
个人住房贷款经营模式应实现由批发型业务经营模式向零售型业务经营模式转变，并逐步形成零售型业务经营模式下的组合型模式。批发型业务经营模式存在道德风险和效率低的问题，尤其容易出现「假按揭」的问题。零售型业务经营模式区别于公司贷款的处理流程，设立了适应个人住房贷款业务的岗位并明确了各岗位职责，既充分贯彻了为客户服务的理念，又大大提高了集约化经营水平和风险控制能力。
参考文献
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作者简介：徐楠（1981-），女，汉族，内蒙古乌兰察布市人，河北省石家庄市中国建设银行股份有限公司河北省分行住房金融与个人信贷部，中级经济师，经济学博士，研究方向：世界经济。
（编辑：刘影）
作者 徐楠