房地产项目资金成本控制

【摘要】资金成本控制关系到房地产项目利润水平，实践中可以从强化成本控制管理、科学测算资金需求总量与时间节点、明确资金管理方案等方面推动成本节约。

【关键词】房地产项目 资金 成本控制

房地产项目涉及的资金额度大，一些大型的项目除依托银行贷款等方式运行外，还采取分期开发、逐步回收资金等方式降低资金的需求量，控制资金成本，提高项目利润水平。但实践中部分房地产项目存在资金使用不当甚至资金链断裂等问题，因此，加强房地产项目资金成本管理，保障资金安全是一个值得探讨的课题。

一、房地产项目资金成本控制的基本方式

从房地产资金管理来看，主要涉及资金筹集、资金使用和资金的管理等方面，因而资金成本管理也要突出这三个方面。

（一）合理安排资金使用计划推动资金成本控制

房地产项目建设资金涉及的环节较多，从前期的土地竞拍、项目设计到项目施工、项目绿化等都需要使用资金，而且项目运行周期较长，部分项目从开始购买土地到竣工交房时间长达 5 年甚至更长，这就要求房地产企业要合理的安排资金使用计划，做好资金预算方案，达到既保障资金使用需求，又避免大量资金限制浪费，以此控制资金成本。

（二）强化融资管理推动资金成本控制

当前，我国房地产项目积极谋求融资渠道多元化，2013 年上半年，房地产开发企业到位资金达到 57225 亿元的规模，同比增速达到 32.1%，其中国内贷款、自筹资金、利用外资分别实现同比增长 30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道资金其成本存在明显的差异，如自有资金成本一般应低于银行贷款，这就要求房地产项目要根据不同渠道可得资金的数量，尽可能的利用低成本渠道获取资金，以此推动成本控制。

（三）强化资金管理推动资金成本控制

房地产项目运行资金总量规模较大，2013 年上半年，房地产行业开发投资达到 36828 亿元，如此庞大的资金规模，表明内部资金应用规模大，企业必须制定严密的资金使用方案，避免资金浪费、乱用，降低资金风险，提高资金使用效率，以此推动成本节约。

二、房地产项目资金成本控制存在的问题及其成因分析

随着房地产行业的发展，房地产企业公司治理结构日趋完善，项目管理日趋规范，这在很大程度上推动了企业成本的下降。但与此同时，部分项目仍然存在资金成本过高的问题，需要采取积极的举措予以改善。

（一）资金成本控制意识不浓

首先，房地产企业成本控制意识不浓，由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速，这就使得房地产企业总体盈利较佳，企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次，房地产项目本身成本控制意识不浓，部分项目领导者为加大项目主导权，积极争取资金的控制权，即使有资金空闲也不愿意在项目之间进行调剂，而资金短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持，从而在房地产企业内部人为的拉高了资金成本。

（二）资金使用缺乏长远规划性

首先，部分房地产企业资金总体供不应求，因而在资金使用计划上更多的是以年度为计划期限，缺乏更为长远的融资方案，这就与房地产项目本身的长周期存在差异，可能导致本年度资金的过度使用而下一年度资金相对缺乏，不得不花费更高的成本获取外部资金的支持。其次，从房地产企业资金管理模式来看，项目资金无法得到合理保障，一般而言，房地产企业会「多点开花」，同时运行多个项目，公司则通过资金集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行，这就可能导致某一项目的资金被「挪作他用」而无法得到保障，甚至项目无以为继。

（三）资金成本控制措施空化

首先，房地产项目成本控制目标不明确，部分房地产项目在资金的追求上以越多越好等为目标，或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱，从而没有按照项目实际资金需求进行安排，从而导致资金成本过高。其次，资金使用过程中安排不合理，项目部没有与原材料供应商等单位就资金支付时间等进行协商，导致部分资金被提前支出，部分资金由于延后支出而增加了违约资金等，这也加大了资金成本。

三、强化房地产项目资金成本控制的思考

强化房地产项目资金成本控制就是增加项目利润，提高项目盈利水平，实践中可以从强化成本控制管理、科学测算资金需求总量与时间节点、明确资金管理方案等方面着手。

（一）强化资金成本控制管理

首先，要明确资金成本控制责任单位，项目部要充分发挥财务人员的作用，积极组建包括项目负责人、现场施工管理人员、财务人员等在内的成本控制领导小组，并由财务人员负责对成本情况进行统计测算，以此保障成本清晰。其次，要明确资金成本控制责任主体责任，项目部要明确项目负责人、原材料管理人员、施工负责人等在资金使用与管理中的主体责任，并将这种责任与其奖金福利相联系，以此调动其积极性，强化资金成本控制。

（二）科学测算项目资金需求夯实资金成本控制基石

首先，要科学的测算项目资金需求总量，房地产项目部要根据自身的建设水平、以往同类型项目建设资金支出以及市场中同类型项目建设资金支出情况，科学预测项目总体资金需求，并与自有资金相比较，初步确定项目资金缺口，指导项目融资，为资金成本控制控制奠定基础。其次，要科学的测算项目资金需求时间安排，项目部要根据项目建设进度安排预测资金支出情况，根据项目可回收资金时间节点等预测资金回收利用情况，以此测算出各时间节点的资金缺口或者盈余，为提高资金使用效率奠定基础。

（三）明确方案推动资金成本管理

首先，要明确融资方案，房地产项目在建设之初要与银行等机构进行会商，与银行探讨当前或者未来一段时间提供融资的可行性，并进而确定融资成本（利率、期限等），为推动成本控制奠定基础。其次，要明确投资方案，房地产项目部要与原材料供应商等合作企业进行洽谈，确定资金支付的期限、支付的方式等，以此提高资金支出的计划性，强化资金成本控制。再次，要明确项目部与房地产企业之间的资金管理关系，特别是在资金集中统一管理等模式下，要明确房地产企业与项目部之间的沟通联络机制，资金使用责任落实机制，避免资金空闲或者资金过于紧张。

参考文献

[1]王志刚.房地产项目实行全过程成本控制的探讨[J].企业导报，2013（17）.

作者简介：张国坚（1977-），男，江西南昌人，浙江润和房产集团有限公司，会计师，研究方向：会计学。

作者 张国坚