济南楼市的城市综合体时代
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2009年底，济南市经济工作会议提出了打造16大城市综合体的发展规划。而在济南市十四届人大三次会议上，市长张建国所作的《政府工作报告》中，也特别提到要打造魏家庄片区这个城市综合体。在济南，城市综合体已开始融入济南市民的生活，而以城市综合体为竞争对象的一线地产商在济南的比拼“大赛”早已拉开大幕。
新阶段
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公，居住，旅店展览、餐饮、会议，文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
实际上，近两年集办公，商业居住，休闲娱乐等功能于一体的城市综合体项目正越来越多地出现于济南。像山东世界贸易中心，银座晶都国际鲁商广场等项目，有的已建成，有的还在建设。
作为省会城市全国区域中心城市和山东省会城市群经济圈的核心城市，济南具备建设发展城市综合体的独特优势。工作在东部生活在西部购物在中心，游玩去南部已经成为很多市民的日常生活状态，不但市民生活不便，也给交通增加负担。为此集办公休闲居住等功能于一体的城市综合体就成为一种必然。济南市“东拓西进”的空间战略，使得东部，西部出现大型城市综合体项目成为可能。而近几年来旧城改造的实施，则为中心城区诸多黄金地段腾出了兴建城市综合体的空间。
城市综合体离不开大量的人流。据公安部门统计，截至2009年7月，济南市流动人口已经达到160万，2020年济南市的人口将挑战1000万。这么多的人口，带来的商业地产需求量是巨大的，集购物、娱乐，休闲，社交、餐饮等功能于一体，以满足多种需要的购物中心的出现和发展成为一种必然。
据了解，城市人均GDP达到4000美元／年，就具备了发展城市综合体的初步条件，当人均GDP到达10000美元／年，将进入城市综合体快速发展阶段。统计数字显示，2008年，济南人均GDP達到6500美元，全市城镇化率提高到63.42％。到201.2年，全市城镇化率将达到67％，人均GDP将接近或超过10000美元。换句话说，3年后，济南将进入城市综合体快速发展阶段。
绿色通道
在2009年12月25日的经济工作会议上，济南市明确提出要强力推进城市综合体建设。会上提出了16个城市综合体项目，其中包括奥体文博片区长清高校科技园及园博园、恒隆广场、万达广场大地锐城西客站片区，解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区，泺口片区、鹊山龙湖LED示范小区，华山片区、华强电子商城以及魏家庄片区等。16个城市综合体总用地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积7000多万平方米。在济南市的大盘里，这16个城市综合体要成为新区开发、老城提升和现代服务业发展的龙头，成为省会发展的强大引擎。
今年以来，济南市各县(市)区已着手在开发建设城市综合体上下工夫。其中，槐荫区将以西客站片区建设为重点打造具有明显带动力的城市综合体，市中区拟开发建设十大城市综合体，历下区将把城市建设的重点放在打造体量大配套全，主业突出的功能片区上……
3月24日举行的济南市城乡建设工作会议则为城市综合体的建设开通了绿色通道。为加快城市综合体建设，济南将在建设手续、施工监管等方面开辟绿色通道，提供快捷审批服务，尽快开工和建成一批整体布局完整，功能特色鲜明，多样化多层次的城市综合体。
业内普遍认为，3月22日，位于省城南部的大型城市综合体中海九曲城市综合体项目奠基，拉开了今年济南城市综合体建设的序幕。据了解，该项目将成为今年省城南部建设的最大型城市综合体，建成后总建筑面积将达300多万平方米。“城市综合体在南方发展比较快，一般来说，包括三种以上的业态形式，涵盖面相当广。而济南如今正处在城市快速发展阶段，城市的升级和扩容肯定离不开城市综合体。因此，可以预见，城市综合体会变得越来越多。”济南市房产评论人赵鲁梁认为，随着今年华强电子城，九曲片区等项目陆续开工建设，济南已正式步入城市综合体时代。
鏖战
城市综合体的开发需要实力。很多商业地产专家表示，城市综合体业态涵盖比较广，产品类型丰富，因此在营销，开发等方面需要投入大量资金运作，并非一般开发企业能够运作。
据了解，从2008年开始，一些有上市背景或在国内一线城市有成熟操作经验的品牌地产企业纷纷杀入济南，像保利，天鸿中海恒大，北大资源绿地等，这些一线地产商在全国地产排行榜中位次十分靠前，位列前十的不在少数。在刚刚过去的2009年，一线地产商们抢滩济南步伐突然加速，没有拿地的纷纷拿地，已有项目的扩大市场份额。
北大资源山东地产助理总裁王焕新说，目前已有一线地产商的城市综合体项目进入市场销售，如万达广场。按照正常项目的施工进度，从2010年下半年开始，一线地产商在济南开发的项目或将大量进入市场，不久的将来，纯住宅项目的市场比拼或许不再是市场主流，一线地产商的城市综合体才是济南楼市的主要供应产品。
城市未来
清华大学国情研究中心管清友博士不久前在接受采访时说，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市名片。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，还能彰显企业综合实力。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来。
对于一线地产商纷纷抢滩济南综合体的现象，山东大学经济学院副院长李铁岗教授在充分肯定的同时，也提出了一些建议。他认为，济南市城市综合体开发建设时序安排与建设周期规划要考虑两个方面一是多个城市综合体的开发顺序上应有先后，不能一哄而起，更不能干篇一律，二是在单个城市综合体开发建设周期上要进行合理安排，要根据城市综合体的开发模式确定合理开发周期。
在城市综合体的建设上，济南这座城市的决策者其实早已未雨绸缪。在今年济南市十四届人大三次会议上，中共济南市委书记焉荣竹指出，城市综合体建设要实事求是，因地制宜、精心策划慎重决策。要加快推进城镇化进程，要突出中心城区建设，坚持加快推进城市建设与拓展城市发展空间，打造现代产业体系相结合，下决心向空间要发展、要效益，大规模展开老城区改造提升，强力推动中心城区范围内的村庄整合改造，精心规划建设一批集多种功能于一身的城市综合体，在有限的地域内集聚更大的人气财气。
作者 刘研波