我国商业银行房地产信贷风险研究
【摘要】近几年来，我国房地产市场呈现出一片繁荣景象，房地产价格更是一路高涨。在利润的驱使下，我国商业银行迅速扩大房地产信贷业务规模，无论是对房地产开发企业还是个人购房者，积极发放房地产信贷资金，增加自身房地产信贷业务量成为了各商业银行的业务重点。然而，在大力发展房地产信贷业务的同时，商业银行更加应该重视对房地产信贷风险的监测和控制，尤其是在国家不断出台政策，态度坚决的对房地产业进行调控的形势下，房地产企业资金链紧张，坚挺的房价开始松动，都向商业银行发出了房地产信贷风险的危险预警。本文以 A 银行广州分行为例分析了房地产信贷的规模和结构风险，并提出风险防范建议，以期对我国银行业的稳定经营提供有益参考。
【关键词】商业银行 房地产信贷 风险管理
从 2010 年年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，转变经济增长模式，出台了一系列遏制房价过快增长的房地产调控措施。在政府持续调控房地产市场的背景下，我国房地产市场出现了房企资金流动性不足、「金九银十」交易量显着下降、部分城市房价同比增长下降等情况。房地产行业是资金密集型产业，其开发建设过程中需要大量的资金支持，在我国房地产融资体系尚不健全的背景下，商业银行成为房地产行业融资的主要渠道。中国房地产金融市场依然是信贷主导的格局，房地产开发贷款和个人按揭贷款，占全部开发资金来源的 30%，如果加上定金及预收款中可能存在的个人综合消费贷款，自筹资金中可能存在的信托和理财融资，预计银行融资占全部开发资金的 60%～70%，占比较高。房地产信贷资金的不良贷款率在银行分行业不良贷款率中居于前位，2010 年银监会在其发布的年报中公布，按照不良贷款余额排名房地产业不良贷款余额仅少于制造业、批发和零售业，位居第三。可见，在后金融危机时代以及我国政府大力调控房地产市场的背景下，商业银行的房地产信贷所面临的风险是非常大的。因此，加强对商业银行房地产信贷风险管理的研究，改进和提升商业银行识别、衡量、监测和控制房贷风险的手段和能力，对于提升商业银行的风险管理水平，保障商业银行的资产安全，促进国民经济的健康稳步发展是十分重要的。下文将以 A 银行广州分行为例对房地产贷款风险进行详细分析。
一、A 银行广州分行贷款总量分析
截至 2012 年 7 月末，根据支行上报及 A 银行广州市分行对外报表数据显示，全行对公房地产贷款共 240.94 亿元，占比 17.8%。A 银行广州分行 2008 年至 2011 年对公房地产类贷款迅速增长，贷款余额从 95.45 亿元增至 310.39 亿元，增幅约 225%，远超总贷款增长速度（65%）。房地产贷款占比也一路攀升，从 13.3% 增至 26.1%，直至本年度才开始回落。根据统计及普查结果，截至 2012 年 7 月末，全辖贷款余额 1，349.9 亿元，对公房地产投向贷款余额为 261.27 亿元，占比 19.4%，较年初减少约 47 亿元，主要原因是统计校准、到期收回、延期放款等原因。如图 1 所示。
图 1 近年 A 银行广州市分行对公房地产类贷款情况
A 银行广州分行对公房地产贷款余额 261.27 亿元，远超同业平均值，事实上，银行隐性房地产在房地产企业改头换面各出其谋承贷后，实际数据远远不止 20.33 亿元。若再考虑 50 亿房地产信托投资，以及代销的 13 亿房地产企业理财产品，以及隐性的房地产企业用款的信托或理财投资，则 A 银行广州市分行房地产行业授信集中度占比严重超标，行业集中度风险非常突出，亟须通过考核导向等一系列措施控制房地产贷款总量的增长，化解系统性风险。
二、A 银行广州市分行贷款结构分析
截至 7 月末，全辖对公房地产投向贷款总额实际约为 261.27 亿元（不含信托投资）。总体而言，A 银行广州市分行房地产贷款存在以下总体特征：一是房地产贷款总量大、占比高，行业集中度风险突出；二是综合客户群体、担保方式、项目地段等因素进行个案分析，大部分贷款风险可控，但因有约 42% 的贷款期限超过 3 年，风险仍可能滞后反映；三是部分优质客户授信金额大，且存在未封闭运作或未按销售进度还款等风险，需重点关注。A 银行广州市分行超过 90% 的房地产贷款为抵押担保方式，总体风险可控。但因单户大额贷款占比较高，单户贷款余额超过 3 亿的共有 28 户，金额达 105 亿，约占 40%，即使一户出险也将给 A 银行广州市分行不良指标及经营责任带来巨大压力。
从贷款期限角度看，A 银行广州市分行房地产贷款期限结构以中长期为主，风险可能滞后反映。其中，贷款年限为三年内的房地产贷款余额为 153 亿元，占比 58.6%；贷款期限超过 3 年，约占 42%。按到期时段情况，2012 年下半年到期的房地产贷款共计 22.52 亿元，占比 8.6%；2013 年上半年到期的房地产贷款共计 45.49 亿元，占比 17.4%。其中，2012 年及 2013 年上半年到期贷款约 68 亿。2012 年到期的房地产贷款主要集中在花都、白云、番禺等支行，其中上半年到期的贷款大部分已申请展期续贷。本年大额到期客户主要为天建房地产 3 亿元、瑞华集团 2.75 亿元、珠江侨都房地产 2.4 亿元、置业南雅房地产 1.92 亿元等，如考虑按月/季定期供款的到期情况，则本年及 2013 年上半年到期房地产贷款远不止 68 亿，需引起高度重视，密切关注项目销售进度和到期还款能力。
按项目地段，销售地段总体比较良好，投向广州市区的贷款规模为 151.63 亿元，占比 58%；投向广州郊区的 84.24 亿元贷款项目主要分布于番禺、增城、花都、从化，其中投向市郊非中心城区的偏远地段（主要是度假性房产）的贷款约为 35 亿元，总体占比约 13.4%；投向异地的 25.4 亿元贷款项目主要分布于清远、广西、中山等地。按项目类型，主要为商品房，市场需求相对旺盛，别墅占比仅 0.6%。按项目运作，非封闭运作房地产贷款占比 48.6%，不利于对项目整体的风险管控。
三、A 银行广州分行防范和控制房地产信贷风险的建议
（一）建立流程银行对房地产信贷业务流程进行再造
当今世界上先进的商业银行都选择了以业务条线垂直运作和管理为主的模式。而我国商业银行几乎都采用总、分、支行的「部门银行」机制，管理层级繁杂，服务效率低。而客户对商业银行提供的金融服务，更加重视其环节多少、耗时长短和金融产品是否能满足自身需求。目前我国商业银行已经开始探索流程银行建设，对于在银行贷款业务中占比较重的房地产信贷业务，商业银行应学习国际先进银行经验，结合我国现实，进行房地产信贷业务流程再造，将房地产信贷业务集中整合经营，细分市场，重组客户群，提高房地产信贷业务客户经理的专业性，增强营销深度，改善客户体验。同时对商业银行总行和下属的所有分支行在其分布的地理区域内的房地产信贷业务统一规划和配置资源，提高银行对有限资源的配置和经营管理效率，强化对细分市场后的房地产信贷业务的管理能力和风险识别能力。
（二）严格执行贷款面谈制度
银监会于 2010 年 2 月发布了《个人贷款管理暂行办法》，要求银行要严格执行贷款面谈制度。这种制度可以帮助商业银行从根源上提高个人住房抵押贷款的质量。银行工作人员在与贷款申请人面谈的过程中，能够更直接、更有效的鉴别客户身份，了解申请人的收入水平、信用状况和还款能力，详细询问贷款的真实用途。
（三）采用独立评审制度
独立评审制度，是指总行授信评审部直接向分支机构派驻信贷审查官，通过其所领导的分行授信评审部对贷款申请进行审核，同时实行贷款审批权与贷款发放权分离。独立评审制度可以使商业银行减少审批环节，缩短贷款审批时间，提高贷款效率，降低不良贷款率。近些年来，我国商业银行也开始结合自身经营管理情况，尝试推行与独立评审制度相似的改革措施，优化信贷业务。
（四）强化贷后管理，防范和控制房地产信贷风险
加强房地产开发贷款使用的全过程监控，对房地产信贷资金使用情况进行连续跟踪，防止发生违规使用房地产信贷资金的情况；对于房地产开发贷款要分阶段发放，对于阶段性开发任务完成的质量情况进行检验，以保证房地产项目的开发进度和质量；要密切关注房地产企业的财务状况和经营状况，对于企业发生的重大财务事项，应及时分析其对企业现金流量和还款能力的影响，建立风险预警体系，防止风险扩大；加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估，对抵押手续不完善及抵押物不足额的部分及时追加有关担保。对于个人，由于其贷款时限长，随着时间推移，其违约风险会加大，因此，应及时关注借款人的经济状况，一旦发现借款人出现失业、固定收入下降、意外事故等造成还款能力下降的可能性，要对可能发生的潜在风险做好应对措施，并与保险公司联络，启动保险程序。
（五）加强对抵押品价值的管理
抵押品是保证房地产贷款安全性的最后保障，加强对贷款抵押品真实性、有效性、完整性的审核和管理，对保证商业银行房地产信贷资产的安全性有重要作用。一是确保抵押品的合法性、有效性。商业银行应对抵押品进行实地考察，以了解当事人是否有资格办理抵押，项目土地权证是否真实合法，是否存在同一抵押物多次抵押，抵押品是否能顺利进入抵押交易市场等情况。二是确保抵押品价值能够补偿可能发生的贷款损失。无论在市场繁荣阶段还是萧条阶段，商业银行应对房地产市场前景有科学的分析和合理的预期，在严格控制抵押品和抵押率以达到监管部门合规要求的前提下，时刻保持对土地、在建工程、房产等抵押品价值变化的检测，对于抵押品价值下降导致不足以补偿贷款余额的，及时要求追加抵押品，以保证抵押品足值有效。另外，对于有土地使用年限的房地产抵押品，还应注意其抵押期限不得超过土地使用年限。
参考文献
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作者 钟锋