我国商业银行房地产贷款风险研究及对策分析
作者
【摘要】我们知道，房地产业是一个资金高度密集的高风险行业，而在我国房地产贷款的经济活动，商业银行潜在或者正在面临着很大的风险。我国房地产事业发展迅速，但非理性繁荣的苗头也有所显现，部分城市房地产价格上涨过快，房地产泡沫的出现等市场风险正在发生，这对我银行房地产贷款的安全构成了极大的威胁。面对这些问题，我国社会各界及各商业银行必须采取有效措施，建立防范体系，以规避各类风险的产生。
【关键词】商业银行 房地产 贷款 风险 对策
美国“次贷”危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了实体经济，由此可见，房地产在一定时期的安全，并不是说高枕无忧了，一旦市场有所变化，就会出现严重的房贷危机，对银行的发展带来摧毁性的打击，当然也会对社会的发展和稳定带来一些不必要的麻烦。对于我国而言，房地产贷款风险主要集中在商业银行，由于我们房地产事业发展起步晚，各类体制还不健全，再加上银行业本身的发展限制，在我国房地产金融风险可能也会发生，这就要求我们必须审时度势，加强这方面的研究和学习。
一、商业银行在房地产贷款中的风险分析
风险是指由于事物自身的不确定性而产生的损失的可能性。商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失和收益的可能性。
（一）开发商借款风险
在房地产市场，由于开发商筑房建房贷款只是现行支付一定的首付款，然后在一定的时间内偿还本息，在这段漫长的岁月中，开发商在經济和社会生活方面发生巨大的变化，这就有可能导致开发商无钱支付银行房贷，把财务危机转嫁给银行系统。有些房地产开发商，耍小聪明，利用银行之间不相往来，银行之间信息不流动和不对称的空当，在不同银行办理业务，取得贷款，在多处筑房建房，造成风险的扩大化和金融风险发生的几率不断提升，一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的信贷风险，稍有不慎或者意外发生，就会出现银行贷款风险，从而引发金融风暴和金融危机。
（二）宏观经济风险
一般来说，房地产贷款的时间周期都会很长，在还款之间，各种变动因素会导致发生一些不可思议的事情。随着国家政治体制和经济体制的改革和我国对外开放事业的发展，金融市场也会发生巨大的变化。目前，我国经济走势还比较强，发展后劲但出现了一定的滞后性，再加上我国现在正处于社会转型的关键时期，各种不确定因素太多。以前，我国政府十分照顾房地产的发展，但随着国内房价的飙升，政府现在下令控制房价，打击不法房产商，限制购房者购房，这些变化都充分说明，房地产市场面临着不稳定的因素，那对房贷来说，银行业就面临着很大的风险。政府的政策和法令对房地产事业会有很大的调控作用。面对宏观政策和相关法律的变化，商业银行不能有效应战就会产生一定的风险，给商业银行带来巨大的损害。
（三）流动性风险
对我国的商业银行来说，房贷的业务越发达，事业越红火，银行附带的外债资金就会越多，那也就是说，银行需要更多的钱投入到这些房贷上，就无形地给银行资金带来了流动性的风险，也就是说银行里没有足够的钱了，没有足够的资金，银行主要的业务就很难正常的开展，这样就会严重制约银行业自身的发展。商业银行开展适当的房贷债务是十分有益的，无论是对自身也好，对房地产市场也好，都具有一定的积极作用，如果一味的对房贷放款，过度的放债，将会面临资金亏空的局面。在我国中长期贷款比例不断攀升，面对巨大的资金缺口时，银行也是不好开展正常工作的。
二、对策分析
（一）完善我国信用体系
所谓信用体系，是指个人或者单位的信用制度，是指个人或者单位通过信用方式获得支付能力而进行的一种消费投资和经营的制度体系，它使个人或者单位不仅单纯根据劳动报酬进行支付，而且也可通过信用方式获得支付能力。在西方发达国家，信用制度已经有150年的历史。而在我国，由于特殊的原因，信用体系却迟迟没有构建起来，这也限制了我国社会和经济的发展。目前，商业银行必须建立信用客户，银行要通过个人或者单位的信用体系，进行严格的信用审查，高效准确地获得其信用度，尽可能避免信誉不好的客户，从而有效保障银行自身的利益。我国信用体系的缺乏，不仅仅制约了消费信贷业务，而且影响了我国金融业务的整体开展，建立完善的信用体系是当务之急。
（二）建立房贷担保制度
目前，在我国的房地产贷款经济活动中，还没有形成一套有效的房贷担保制度，担保作为一种相对安全的经济关系，可以在一定程度上减缓商业银行房贷的风险，如果建立了健全的担保制度，那贷款本人也会依情况而寻找担保人，担保人也会综合考察贷款人的实际情况，做出有利于自身的举措。即使在房贷中出现了问题，银行也可以根据担保制度进行及时的补救，挽回自己的损失，从而降低风险。面对我国不成熟的担保制度，不规范的担保公司，我们可以借鉴国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，设立全国统一性的住房贷款担保机构，来弥补市场上的信用不足，这也可以在一定程度上化解商业银行的风险。
（三）完善银行管理系统
要想真正的规避和减少我国商业银行面临的风险损失，作为房贷主角的银行必须完善相应的管理系统，以此来应对房地产贷款市场中的风云变化。我国商业银行在贷前审查中，在目前我国的个人信用制度尚不健全的情况下，银行可以通过有效的房贷人的证明资料中分辨真伪，辨别真假。比如可以通过户口证明、公司财务报告、实地调查、访问调研等方式判定房贷的发行。在实际操作，坚持工作原则，改变“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识，树立生于忧患、死于安乐的工作观念。发行房贷后，银行也要跟踪调查，做好相关的登记，预示房贷的情形，做好一切准备，即使发生了巨大的变动，也会及时采取有效措施，把损失降到最低。
参考文献
[1]刘曙光.地产泡沫将危及美国经济[J].瞭望，2006(01).
[2]李哲.美国次级抵押贷款危机对中国房贷市场的启示[J].上海投资，2007(11).
[3]中国行业技术分析报告——房地产行业[DB/OL][J].中经网统计数据库，2009(04).
[4]韩临畅.商业银行如何防范个人住房贷款风险[J].消费导刊，2009(03).
作者简介：卢宾（1977-），男，汉族，济宁银行微山支行副行长，经济师，注册理财规划师，研究方向：零售业务。
（责任编辑：刘影）
作者 卢宾