我国城市化进程中农民进城购房的消费特征分析
作者
【摘要】随着我国的城市化进程不断加快，城市先进经济、文化、教育设施以及各种方便的服务，使越来越多富裕起来的农民，或者因为其他特殊情况的农民，纷纷进城购房。这对促进我国房地产业发展，加快我国城市化进程起到积极的作用。笔者通过对我国城市化进程中农民进城购房的消费特征进行分析，希望能对促进我国城乡一体化发展做出有益借鉴。
【关键词】城市化 农民 购房 消费特征
近几年来，由于我国城市化进程的不断加快，我国房地产市场持续高位增长，以及我国城镇住房制度改革后，居民住房消费观念发生转变，长期压抑的住房消费得到释放；同时，由于城镇化进程的加快，大量富裕起来的农民纷纷进城购房。目前，我国不少城市外来人口的购房比例超过了30％。如深圳、珠海市超过60％，北京市超过35％。大量的农民进城购房，显示出不同的消费特征。
一、农民进城购房的群体种类
根据统计，目前在我国的一线大城市中，从购房客户的籍贯来看，35％的具有农村户籍，与市场现状一致。在进城购房的农民群体中，年龄在25岁以下所占比重较小，主力购房客户为25～40岁的农民群体占79％。 家庭年收入50000～100000元的农民群体比例最大。据统计，在我国农村，目前年收入5～10万元的农民家庭进城买房比较普遍。家庭年收入在50万以上比例最大，收入在5万元以下的家庭较少。富裕家庭购买能力强，经济条件差的家庭购买能力弱。调查对象中，目前进城购房的农民群体中，24％在农村没有自有住房、69％拥有两套以上住房，投资买房的比例较大。从住房面积来看80～l00平米住房所占比例较大，户型中三房和二房所占比重较大，而且比重一样。30～40岁之间农民群体是进城购房最为活跃的人群。儿女同住面积多集中200平米之间，而三代同堂面积多集中在120～200平米之间。随着家庭人口的增加居住面积也有所增加。
这些农民进城购房处于不同的原因。通常情况，有的是“工作为住房服务”，有的是“住房为工作服务”。因此，农民进城购房是工作第一、居住第二，享受的空间较小；同时，还有为子女学习教育等原因。农民进城购房从内涵看则预示着农民从“生存需求”向“舒适需求”转变，其中蕴涵着对生活的更多理解，对城市文化和个性的不断追求。进城购房的农民群体，一般有以下几个原因。
第一是为改善居住环境或提高居住品质。这部分农民消费者之前在农村都有一套属于自己的住宅，但因居住环境较差或居住面积较小不能满足其对高品质生活的需求，因而选择进城购房。
第二是城市化进程中产生的农民群体。如今的中国处在城市化大建设时期，新城区扩建、棚户区拆迁、河流改造、铁路建设以及道路的拓宽等城市内核扩大、城市范围进一步拓宽而涌现出大量的拆迁户，构成了庞大的进城购房的农民群体。
第三是为了孩子上学的需求。大多数的结婚人士都会考虑孩子将来的入学问题，如何保证自己孩子能够接受高质量教育以及将来能够上名校成了不少家长操心的话题。所以许多富裕起来的农民，他们对城市的教育配套非常重视，周边有名校资源的楼盘往往是这些购房者追逐的目标，这也构成了为孩子教育问题而进城购房的一支农民生力军。
第四是与父母共享天伦之乐。许多在城市打工的农民，本身已经在城市购房居住。随着在农村双亲年龄的增长，父母的身体也大不如前，作为子女想要和父母住在一起，以方便照顾老人。这样，已经首次购房的农民进行二次城市购房，和父母住在一起。这些农民大多都比较富裕，往往选择购置三居室以上的大房子与父母共同居住，或再买多一套小户型给父母，以便尽赡养父母的义务。
第五是随着我城市化进城的不断加快，许多农村年轻人进城务工，城市方便的服务设施，先进经济、文化条件，以及工作的需要，使他们不愿意回到农村，因而觉得在城市购房。
二、富裕型农民进城购房的消费特征
随着我国住房水平和一部分农民收入水平的提高，进城购房的农民已经成为我国城市购房大军的中坚力量。以北京地区为例，有调查显示，在一个开发档次相对较高的楼盘，80％以上的购房者都有可能是外来的富裕农民。因此，在房地产开发过程中，他们成为楼市高档项目的主力需求者，其购房消费特征如下。
1.追求更加舒适的环境
对于那些富裕起来的农民，特别是富翁型的农民企业家，进城购房注重环境，这部分人非常青睐地理位置优越地区，例如城市中心区域，对于喜欢清新的空气、在意开阔的视野的人，也乐于到拥有得天独厚的山水环境的郊区置业。所以交通便利的大型社区或靠山近水的江景房和山景房都是他们的首选。另外他们更注重楼盘的内在环境，强调楼盘档次、房屋的质量、户型结构，对小区容积率、楼间距、朝向、园林绿化要求较高。这类群体在选择时更倾向于社区内的高档配套的享受，对泳池、会所、停车位等需求程度很高；另外也追求小区的建筑品位和档次与自身社会地位相匹配，看好社区未来的发展潜力，力求让自己住得宽松、舒畅。
2.倾向宜长期居住的大房子
与在城市首次购房的农民人群相比，在城市第二次购房的农民收入相对较高，同时也以第一套房的租金作底，还贷压力相对较小，因此所购的第二套房的户型相对合理，面积也相对较大。从他们选购的面积来看，主力面积是130平方米以上；在户型方面，对三室、四室等大户型的需求比较明显。另外动静分离的复式住宅作为一个公寓和别墅的结合型，也较受这部分农民进城购房群体的推崇。这部分进城农民购房一般会挑选布局合理，适宜长期居住的大房子。老人所住的房间应安静、方便行走；孩子的房间则倾向于采光性好、通风透气。老人和孩子的房间应隔开一定的距离，小孩吵闹贪玩，老人爱安静，应做到互不干扰，同时也有利于孩子健康成长以及老人幸福安享晚年。孩子的房间最好是南向，这样可以让孩子充分沐浴阳光，而老人的房间则最好能有个西向窗户，这样他们能享受午后的温暖。房间的功能布局和搭配犹如一个生命体，只有合理、有机才能够高度和谐，家中各成员才能人人健康、幸福。
3.考虑升值潜力
目前，大部分进行购房的农民，其家庭年收入较高，主要是农民的企业家，或者通过其他方式富裕起来的农民业主。对此，有学者认为，农民进城购房正逐渐发展为我国房地产市场韵最新消费趋势，业界应重视这种市场变化。尽管目前此购房的农民还主要集中在中高收入的农民人群中，但随着农村广大百姓生活水平的日益提高及消费欲望、消费层次的攀升，它必然会成为日后拉动房地产业发展的主要推动力之一。许多进城购房的农民除了考虑房屋的环境、面积布局和配套之外，还非常注重房屋的保值增值功能，在他们眼里，房子不仅仅是用来住的，更是一个优秀的投资商品。因此，所购房产的升值潜力也是他们考虑是否购买的关键因素。据北京市日前公布的一项调查报告显示：未来五年内，北京郊区有48.6％的购房将是进城的农民，总面积约2500万平方米，估算资金约1200亿元。其中，有17％的北京农民家庭表示，将会在进城购买第二套住宅；73％的家庭表示，将在未来五年内踏上进城购房的“班车”。
此外，对于需要在城市购房的年轻农民，他们大多是进城务工，并富裕起来，对他们来说，他们大多具有成熟的购房理念，在城市购房时不会因为楼盘的外表或某一因素的吸引而动心购买，更不会因为人云亦云而冲动抉择，往往会综合考虑楼盘的保值、增值、实惠等因素。和对他们来说，他们对房价的重视度相对偏高，并且更愿意在生活环境的舒适度以及交通的便利上做选择，从而购买到自己称心的房屋。
三、经济条件不高的进城农民的消费特征
由于许多经济条件比较差，但希望能够在城市居住，或在城市务工的农村青年，由于工作、婚姻等情况，需要在城市购房，这部分人由于经济条件不是很好，而自己的收入水平也不高，其进城购房的消费特征有以下几种：
1.购买特价房
一般而言，在整个楼盘中位于一层或阁楼的住宅价格最低，在多层、小高层住宅的销售中，底层或阁楼的价格往往与整个楼盘的销售均价有相当大的差距。以上海市一座10余层的小高层建筑为例，假如整幢楼的销售均价为8000形平方米，那么其底层的价格一般在7000形平方米左右。按户型面积100平方米计算，底层住宅的总价与楼盘平均销售总价一般相差7～8万元。多数特价房都是楼盘的低层、靠路，这些单元本来就是低价单元，正常销售时便少人问津。因而，这些便宜的特价房受到这些农民群体的青睐。
2.购买过渡性房子
過渡性房子，顾名思义就是用来过渡的房子。人们看中更好、更合适自己的房子后，会把之前一套房子出售或出租，而居住在前一套房子的时间相对较短，并且在出售或出租前一套房子时都希望能有较高的回报，这个“前一套”就属于过渡性房子的范畴。过渡性房子既一般是人们购买的第一套房子，只要人们用来自住的购房行为不断，过渡性房源就不断。过渡性房子首先肯定是总价相对较低的房子，对于经济条件相对较低的进城农村青年来说，资金储备相对欠缺，手中资金有限，通常情况下要靠家人出资购房。同时过渡性房子必须兼备两个特点，即满足居住的需求和日后升值的需求。一方面，既然是第一套用来自住的房子，首先要满足的是居住需求，要有基本的生活配套，例如市场、医院、公交站等；另一方面，过渡性房子日后要用以出售或出租，也要考虑房子所在区域的二手房市场是否活跃以及哪些户型比较热租或热售等因素。因此，购买过渡性房子就成为了他们进城购房的首要消费特征。
3.选择城镇或郊区购房
据抽样调查，2006年以来我国农民自建住房投资下降26.1％，这种下降态势已持续多年了，取而代之的是农民进城购房居住逐渐升温，2010年农民购房支出比2006年增长2.3倍。随着我国农民收入不断增加，农民离土倾向和要求越来越强烈。但据最近一次性调查显示，70％的农民愿意到城镇或者郊区居住，而“不太愿意和很不愿意向城镇集中的原因主要是担心“城镇房价高而买不起”，因此到城镇或者郊区居住是绝大多数农民的心声。
总之，当前中央和地方逐步放宽中小城市和城镇户籍限制，农民进城购房，不仅有助于促进中小城市住房消费，也在一定程度上降低了一线大城市的人口就业居住压力，对于大城市居高不下的房价起到了疏导的作用。但农民如果光是居住入城了，职业不能入城，还是存在很多问题。城市就是蓄水池，推进城市化发展，是国家倡导的，有利于城乡均衡发展。当前，大量农民进城购房，其消费特征各种各样，但有一点要注意的是，政府还要想办法在农民的资产实现与城市对接的同时，在就业以及其他公共服务上也要跟城市接轨，实现城乡真正一体化。
参考文献
[1]柳思维．现代消费经济学通论．北京：中国人民大学出版社，2006．
[4]陆学艺．当代中国社会流动．北京：社会科学文献出版社，2004．
[5]吴维平，王汉生．寄居大都市：京沪两地流动人口住房现状分析[J]．社会学研究．2002(3) [6]陆强．安居才能乐业一农民工的住房问题探讨．四川建筑[J]．2003，23(8)
[7]赵旭，王钢．农民工的城市住房问题研究．特区经济[J]．2007(8)
[8]高淮成．关注城市农民工的住房问题．理论建设[J]．2006(4)
[9]李斌，王晓京．城市农民工的住房．石家庄学院学报[J]．2006(9)
作者简介：文细光（1963-），男，东华理工大学经济与管理学院教师，研究方向：市场营销。
作者 文细光