我国房地产物业管理的发展趋势研究
作者
【摘要】随着我国社会经济的迅速发展，在房地产迅速发展的过程中，物业管理做为一个新兴的服务行业，经过不断的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著。与此同时，由于相关因素的影响，以至于物业管理在日常经营的过程中仍存在大量的问题。在此，本文针对我国房地产物业管理中存在的问题及其今后的发展趋势，做以下论述。
【关键词】房地产 物业管理 存在问题 发展趋势
随着我国社会的迅速发展，物业管理不仅关系到人们的日常生活，同时还涉及到我国社会的发展及社会主义的建设，因而在我国发展的过程中有着极其重要的作用。然而在实际发展中，物业管理作為新兴的行业，在管理中仍存在着许多不足，与此同时，加上人们对物业管理没有形成正确的认识，因而在一定程度上阻碍了物业管理的发展。在此，本文针对物业管理中的相关问题及其今后的发展，做以下探讨。
一、物业管理行业的现状及存在的主要问题
物业管理不仅关系着人们日常生活的正常秩序，同时还关系着社会的发展，因而在城市发展有着举足轻重的作用。然而在其实际发展中，由于各个方面的影响，以至于物业管理无法顺利的进行。而在其影响中，主要包括以下几个方面：
（一）服务意识薄弱
在物业管理的过程中，其核心是与业务进行合理的沟通，在取得业主认可的前提下，与业主签订相应的服务合同，从而形成合作关系。然而，在实际发展中，多数物业管理以“主人”的身份自居，且在管理的过程中，没有认识到服务的重要性，同时也就无法在服务的过程中找准自己的服务位置。其主要表现在以下几方面：首先，多数物业服务质量不高，且在收费服务的过程中，存在着严重的恶性循环现象，且收费服务态度恶劣。其次，在物业管理中，服务人员的素质参差不齐，同时因不满足于物业的低薄薪水，因而在工作的过程中，无法全身心的投入。最后，物业管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在发生纠纷时，管理人员之间往往会出现推卸责任的现象。
（二）缺乏完善的物业管理机制
在我国现有的物业管理公司中，多数是开发商自己成立后连带进来的，因而在服务的过程中，缺乏完善的物业管理机制。与此同时，物业管理人员在与业主沟通时，往往会出现“强卖”“强收”等现象。由此，不仅损害了业主的利益，同时还严重影响了物业公司的形象。
（三）物业管理队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为一新兴行业，在我国社会发展的过程中，没有相应的人才储备，因而在服务管理的过程中，队伍的整体素质不高。在一些中小城市，一些物业人员往往由进城务工的人员充当，不仅没有国家颁发的职业资格证书，同时还缺乏相应的管理经验及管理理念。由此，不仅影响了物业管理的整体形象，同时还阻碍了物业公司的发展。
二、物业管理行业的发展对策
加强物业管理，不仅能为其物业管理的发展奠定基础，同时还能使人们享受优质的服务，因而对人们的生活有着极其重要的作用。而在其加强的过程中，主要包括以下几个方面：
（一）准确把握行业定位，为物业健康发展奠定基础
在物业管理的过程中，物业与业主间是平等的关系，且双方在合作的过程中，本着公平、公正及自愿的合作原则进行合作。由此，就需要物业管理人员在日常服务的过程中，能够准确的把握自身的行业定位，同时能够在服务的过程中，找准自己的位置，以便与业主交流时，准确的把握业主的心理需求。
（二）建立适宜物业服务企业发展的新型有效的运行机制
完善物业管理运行机制，建立社会化、专业化、市场化的物业管理运行机制，主要采取如下措施：实行早期介入，推行招投标制度，建立和完善物业管理市场的竞争机制，有效的遏制建管垄断的局面。
随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物业服务企业强强联合的局面正在被人民群众接受，这样既促进了地产商的房屋销售，又为规范化、专业化、信誉好的物业企业提供了良好的发展机会。《物业管理条例》三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”物业行业资质管理的准入制度，也将为规范物业市场起到积极的促进作用。物业管理在经济发达国家和地区是市场经济的产物，竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。政府及行业主管部门要引进物业管理竞争机制，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争,加速物业市场的培育和发展。要加快制定物业管理行业竞争规则，实现物业管理竞争的有序化、规范化。
（三）加快人才培养，为物业管理发展提供人才资源
《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。然而，在我国物业管理实际发展的过程中，由于受多方面因素的影响，以至于多数管理人员没有获得职业资格证书。由此就需要物业公司在发展的过程中，能够加快人才的培养，以便为公司今后的发展做好铺垫。而在其培养的过程中，主要包括以下几个方面：首先，物业公司负责人应适时的组织人员进行思想道德培训，使其在原有的基础上加强自身的道德修养，从而提高自身的服务意识。其次，组织管理人员不断的学习先进的物业管理水平，使其在原有的基础上创新自身的管理模式，同时以完善、优质的服务与业主进行交流。再次，物业公司可以通过招聘的方式，为公司发掘人才，同时可以组织公司的人员进行培训，待其通过职业资格证书后签订就业合同。最后，公司在发展的过程中，应进行公开竞争，以便公司的有志之士能够通过自身的努力找到合适的职位。
（四）走物业管理规模化发展之路
物业管理是微利行业，物业管理的规模效益就显得尤为重要，许多物业服务企认识到三分薄田难致富,管理的效益是广种薄收。为摆脱困境，在守住“根据地”的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益。这从客观上要求物业服务企业必须走规模化、集团化之路。为此，有关部门应制定相应政策，启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业服务企业进一步发展壮大，治理一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业服务企业，最终实现强强联合，形成正规化物业管理集团。
区域化管理是物业管理的方向。政府行政主管部门应统一规划, 按照行政区域设定范围实行物业管理。以城市规划的自然区域为基础，以有利管理、工作、生活为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区，化分散为集中管理，形成整体优势，提高城市整体物业管理水平。
三、总结
综上所述，随着我国社会的发展，物业管理应在原有的基础上创新自身的管理模式，同时应通过相应的培训来提高管理人员的自身素质。此外，物业管理人员在日常服务的过程中，还应结合着业主的实际需求，制定出合理的管理模式，管理人员还应本着工作负责的态度，将管理条例中的各个条款进行落实。只有这样，才能提高物业管理的服务质量，从而为其今后的发展做好铺垫。
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作者简介：杜育众（1973-），男，福建南安人，经济师，厦门市人居乐业物业服务有限公司部门经理，研究方向：房地产与物业管理。
作者 杜育众