对我国物业税税率的研究

【摘要】随着经济的不断发展，房地产成为我国国民经济的重要支柱产业，房产税税制设置是否合理对房地产是否能健康发展有重要影响。然而，房产税制度已经多年未变，房产税税收体系不完善，税收要素不科学，尤其是房产税保有阶段的税收不足等问题引发了人们对房产税制改革的思考。物业税作为房产税改革的重要组成部分，是针对房地产保有环节所征收的具有财产税性质的税种，其开征对完善房地产税收体系有着重要的影响和意义。

本文主要对物业税开征最重要的部分——税率进行研究，选取和参考了适合我国国情的税率模型，并针对上海市的实际情况进行了实证分析，得到一定的税率范围。

【关键词】物业税 税制研究 税率

一、物业税税率的提出

现行的房产税主要有六个税种分别是耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税和契税。此外，与房地产直接相关的税收有 5 种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和印花税，分别在房地产的开发环节、保有环节和流通环节进行征收。对该些税率的逐一研究，可分析现行税制的不足之处：一、税费科目繁多混杂，税轻费重；二、税制设计上「重流通，轻保有」；三、税基狭窄，计税依据不合理。因此在这基础上，税制改革唿之欲出，主要设想为规范税、费、租体系，秉持「正税、明租、少费」的原则，并减少开发流通环节的税，开征物业税来改变「轻保有，重流通」的现象。

在物业税开征的各项要素中，税率是最为重要又最为困难的。微小的税率差别都将影响到千家万户，因此物业税税率的合理范围是将来开征物业税的关键。

二、税率模型的研究

（一）税率形式的选择

税率形式基本可分为比例税率、累进税率和定额税率三种。具体如下表所示：

通过对三种税率形式的比较分析，首先可将定额税率排除，因为定额税率对财富调节和资源配置的作用比较局限，而物业税的要求是与物业增值收益建立起动态相关关系，因此，定额税率因其公平性、效率性较弱不符合物业税的基本要求。

累进税率能够很好的体现量能负税的原则，公平性较强，但其计算比较复杂，征收管理成本较高且累进级距过大容易打击纳税人的积极性，所以执行结果会不理想，在新税开征初期，会影响物业税的推进，因此也不符合现阶段我国的国情。因此，物业税开征应采用比例税率来征收，在成本控制、简单易操作的基础上追求效率与公平的较优结合。

（二）税率模型的选择及说明

物业税的税率模型是根据财政收入及税收负担理论来进行考虑的。

首先，从财政收入角度，在开征物业税后，政府在物业税收收入的总额上必然要大于原先房产税加上城镇土地使用税的税收收入总额，即 TP >TR 。根据税率的基本计算公式：税率 = 税额/税基，则三者满足的关系为，物业税率 > 改革前保有阶段税收收入总额/应纳税物业总价值，即物业税税率的下限：

■≤r （1）

其中，TR 为开征物业税前保有阶段税收收入总额；VR 为住宅类物业总价值；VE 为住宅类物业免征额；VNR 为非住宅类物业总价值（其中包括办公楼、商业营业用房和其他用房）。

再次，从税收负担角度考虑，本模型运用宏观和微观两个衡量税收负担的指标，因为微观指标的个体差异比较分散和明显，一般不用微观指标确定税率的范围，因此本模型用宏观指标计算物业税税率上限，用微观指标进一步检验税率的范围合理性。

宏观税收负担指标是从全社会考虑的，一般采用税收收入占社会总产出的比值作为衡量依据。在国际上，一般选用 GDP（国内生产总值），因此，物业税的宏观税负公式如下：

物业税宏观税负 =■ （2）

其中，TP=r×（VR-VE+VNR），因此，可得出物业税税率的上限：

r≤■ （3）

其中，k 为物业税宏观税负的上限。

微观税收负担指标是从个体和企业来考虑的，本模型选用的是家庭微观税收负担指标，因为开征物业税后，个人住宅由原来的免征范围脱离开来，选取个体税收负担而非企业税收负担更有检验意义。

家庭微观税收负担指标 =■ （4）

综上所述，物业税税率的范围为：

■≤r≤■ （5）

其中，r 为物业税税率；TR 为开征物业税前保有阶段税收收入总额；VR 为住宅类物业总价值；VE 为住宅类物业免征额；VNR 为非住宅类物业总价值；k 为物业税宏观税负的上限；GDP 为国内生产总值。

本文决定选取此模型作税率设计并结合上海 2005 年 ～2009 年的情况对上述模型进行实证分析。

三、税率设计的实证分析

（一）参数的选择和计算

1.VR 住宅类物业总价值。VR 的计算公式为：住宅类物业总价值 = 住宅平均价格 × 年末住宅总面积。通过查找《上海市统计年鉴 2006～2010 年》，住房平均价格无统计资料，选取每年平均销售价格作为参考依据，得数据如下：

表 1 2005 年 ～2009 年上海市住宅类物业总价值 （单位：万元）

资料来源：《上海市统计年鉴》

2.VNR 非住宅类物业总价值。非住宅类物业总价值计算与 VR 相似，数据如下：

表 2 2005 年 ～2009 年上海市非住宅类物业总价值（单位：万元）

资料来源：《上海市统计年鉴》

3.VE 住宅类物业免征额。根据上海市经济适用住房管理试行办法，人均居住面积在 14 平方米以下的为申请标准之一，因此本文选择人均 14 平方米为免征面积，由此计算住宅类物业免征额：

住宅类物业免征额 = 人均免征面积 × 户数 × 每户人数 × 年均住宅销售价格 （6）

表 3 2005 年 ～2009 年上海市住宅类物业免征额（单位：万元）

资料来源：《上海市统计年鉴》

4.TR 开征物业税前保有阶段税收收入总额及上海市 GDP。根据上海市财税局数据统计及上海市统计年鉴显示，房产税和城镇土地使用税税收收入总额、上海市各年 GDP 如下表所示：

表 4 2005 年 ～2009 年上海市房产税、城镇土地使用税税收收入总额及上海市 GDP

5.k 物业税宏观税负。根据资料查阅，OECD 经济合作与发展组织在 2010 年对组织成员国 30 个国家进行物业税占各国宏观 GDP 的百分比的统计。在组织成员国中包含了发达国家和发展中国家，也包括了各大洲的国家，作者认为选取各组织成员国统计数据的平均数比较贴近我国的实际水平，经计算后的各年宏观税负值 k 如下表所示：

表 5 2005 年 ～2009 年 OECD 成员国宏观税负均值（单位：百分比）

资料来源：2010 年 OECD 税收统计数据库

6.税率的计算结果。根据上述参数以及税率计算模型，经计算后可得我国物业税税率的范围：

表 6 2005 年 ～2009 年物业税税率范围

（二）微观税负的检验

在此检验中，作者选取上海市某一家庭作为对象，此家庭的各指标都为上海市年平均值，则计算公式如下：

家庭微观税收负担指标 =

■（7）

则有，

税率 =■ （8）

在《美国财产税制度变革及启示》一文中，曾统计了 2008 年全美平均财产税与收入之比为 2.9%，但即使是在美国这样经济的发达国家，人们都面对 2.9% 左右的税收负担已经感到了财产税的压力。在房地产价格不断攀升的经济条件下，过高的物业税负担也会让广大的纳税人失去对持有物业的信心，所以作者认为，我国的物业税税负应该在保障政府税收的基础上从低取值，通过参考其他文献，作者认为 2.5% 是比较合理的上限数值。

通过上述公式，计算得微观税负下物业税税率的上限值如下表：

表 7 上海市家庭在微观税负上限为 2.5% 时的税率上限

数据来源：《上海市统计年鉴》

（三）税率确定

综合上述表 6 和表 7 后，可得各年物业税税率范围并求其平均值：

表 8 物业税税率范围最终确定

通过各方面的计算和测试，作者认为将物业税率应该定在 0.12%～0.43%。

作者简介：虞晗（1989-），女，汉族，浙江人，毕业于上海交通大学，研究方向：会计学。

作者 虞晗