我国物业税改革问题研究
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摘要：随着我国房地产经济蓬勃发展，社会财富迅速在这一领域聚集。为引导房地产市场的健康发展，政府采取了多种宏观调控措施。中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”于是，开征物业税成为房地产税收改革的方向，也是完善现行财产税的重要举措。分析了物业税开征的相关背景、意义、基础条件及制约因素，提出了我国开征物业税的建议。
关键词：房地产税；物业税；税制改革
中图分类号：F81 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2011)04-0067-03
1、物业税及其开征的相关背景分析
1.1税制存在问题、税收格局发生变化，要求进行房地产税制改革
房地产税制存在问题，实行内外两套税制，有违税收公平原则。我国房地产税收制度长期以来都处于“两套税制并存”的状況，在房产税、土地使用税、城市维护建设税和教育费附加、耕地占用税以及所得税的征收管理上一直内外有别。对内、外企业及个人实行不同的房地产税收制度，首先，从立法角度上讲，有损法律的严肃性和公平性；其次，从执法角度上看，给税收征管带来了诸多不便；再次，从企业市场行为看，两套税制导致企业税负轻重不同，破坏了一国范围内税收的统一和公平。同时从长远发展来看，通过牺牲公平来吸引外资并非长久之计。税收格局发生变化，现行房地产税制阻碍了我国房地产税收的增长。一个国家的税制设计必须与财源结构相吻合，这是衡量税制合理与否的基本标准。目前，我国的税源结构正逐步转变，其中突出的表现是不动产规模不断增大，大量的个人可支配收入已转化为不同类型的不动产。但是我国房地产税收收入在税收总收入中所占比重却非常小。如果不对现行税制进行改革，那么后果不仅仅是房地产税收的流失，而且会影响到整个税收收入的增长。
1.2房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升
理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。从下表可以看出，近年来各种用途的房屋销售价格均在暴涨。
总之，税收是国家财政收入的重要来源，也是国家宏观调控的一种政策手段。但是我国现行的房地产税制很不完善，既无法满足增加财政收入的需要，也不能对房地产市场起到调节作用。只有完善税收制度，才能规范国家参与房地产市场收益分配的方式，理顺国家与纳税人之间的分配关系，达到增加政府收入和促进经济稳定增长的目的。
2、开征物业税的意义、基础条件及国外经验
2.1开征物业税的意义
(1)稳定税源，促使土地资源合理利用。物业税的开征将土地财富平均分配到每一届政府手中，为地方政府提供了稳定的资源。土地出让金的后移和分期缴纳税费可以大大减少政府出让土地的短期回报，有利于激励地方政府改变短期行为，优化投资环境，提升城市繁荣程度，扩大税源，形成良性循环。
(2)有利于降低购房门槛，打击炒楼行为。物业税的开征改变原有的体制，将以往在房价中一次性交纳的税费改成按年收取。改革后房屋的成本下降，房地产的初始价格也将有所下降，进而降低居民的购房门槛，增加老百姓改善住房的机会和能力，有益于中低收入的消费者。同时，炒楼者不能再坐等房产升值，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。中低收入消费者购房能力增强，购买自住房相对增加也使房地产投机者投机性购房相对减少。
(3)减少房地产开发风险，稳定金融系统。目前我国房地产开发的征税项目多，重复征税加重了开发企业的负担，加剧了房地产投资的风险。而我国商业银行的贷款主要集中在房地产业，房地产投资风险将加剧金融部门尤其是银行的风险。物业税的开征使开发商建房时缴纳的土地出让金等税费由购房者在房产保有阶段按年交纳，大幅减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，减少了房地产投资开发的风险。在一定程度上有助于金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范金融风险的能力。
2.2开征物业税的基础条件
2.2.1具备一定的房地产经济基础
从实际税源情况看，经过多年的改革，目前我国城镇住房实物分配的福利体制改革已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立，居民逐步拥有私有房产。房地产税基较为稳固，为开征物业税提供了较为充沛的税源基础。
2.2.2具备较为完善的房地产管理与评估制度体系
目前，我国房地产市场管理体系初步建立，房屋土地的交易、登记、权属管理以及房地产市场化改革深入推进，为物业税改革提供了强有力的外在支撑。同时，国家有关部门发布了国家标准《房地产估价规范》，完成了土地基准价的更新公布制度，为物业税改革提供了技术支持。
2.2.3税务部门具备房地产税收征管的经验
分税制改革以来税务部门长期征收房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税，掌握了大量的房地产基础数据，在房地产税收管理方面已经积累了一定的经验。
2.3国外开征物业税经验的借鉴
2.3.1统一名称，合并征收
大多数国家房地产(物业)税收政策的一个重要特征就是“统一名称，合并征收”。在美国、英国、加拿大、法国、荷兰等国家，房屋和土地是统一征税的，而中国目前却是房产税、土地税分开征收。各国的房地产(物业)税收完全是地方税种，并且是地方财政收入的主要来源。这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性；另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。从税收的分布结构来看，大多数国家都在房地产保有环节征税，而在房地产开发经营环节的税收则相对较少。强化在房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。
2.3.2宽税基、少税种、低税率的基本原则
从税负水平来看，各国房地产(物业)税收政策都坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。“少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生；另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。“低税率”，即指国外房地产(物业)税率一般都不高。为了促进住宅市场的发展，让更多的人拥有自己的住宅，大多数国家在购买、建造和租售住宅方面实行了税收鼓励政策，对低收入者的实际困难还采取了更加优惠的措施。
3、开征物业税的制约因素分析
3.1居民财产纳税观念尚未完全树立
改革开放以来，随着我国经济和社会的快速发展，居民个人收入稳步增长，个人已逐步成为房地产市场的主要参与者，购置房地产已日益成为人们投资和积累财富的重要手段，并逐步成为都市的“有产阶层”。一方面说明对个人财产征税具备一定的社会基础，另一方面对个人开征物业税也会存在较大的障碍。因为长期以来，我国实行的是以企业纳税为主体的税收制度，人们对企业纳税、对取得经营性收入的纳税比较认同，而对个人缴纳房地产等财产的税收还没有形成普遍意识和观念，如果对居民个人征收物业税，会引起居民心理上的抵触情绪，这为物业税征管带来的难度不可低估。
3.2房地产市场发展不够成熟制约着物业税的出台
从物业税出台的经济环境看，虽然房地产已成为国民经济支柱产业，但房地产市场发展还存在许多问题如：房地产泡沫、房价虚高、高空置率、投资膨胀等都阻碍着房地产市场的可持续发展。
3.3与物业税管理相配套的制度体系还不够健全
3.3.1财产申报制度
物业税的征收有赖于对房地产客观自然状况的掌握，有赖于对房地产税源的掌控，这都需要建立在纳税人依法、真实申报其房地产的基础之上。但是，我国目前还没有建立起居民财产申报登记制度，还缺乏对纳税人真实申报房地产状况的法律责任规定，这在一定程度上将制约税务机关对房地产税源情况的掌握。
3.3.2中央和地方政府之间的利益矛盾
我国整个税制和财政体制的基本格局尚未有根本改变，跳出对物业税本身的探讨，从较高的层次来看，我国现行财产税制乃至整个税制和财政体制的基本格局自1994年税制改革后尚未有根本变化，老问题依然存在：①税收立法权仍然高度集中于中央，地方政府缺乏必要的税收自主权；②政府间事权划分不清晰，事权错位；③地方税体系主体税种缺位，严重削弱了地方税特有功能的发挥；④中央和地方间的税种划分不科学，税种设置和税率设计过于统一，缺少因地制宜的灵活性。这些问题都严重地制约着我国社会经济的发展。以下仅根据我国1996-2008年中央和地方财权和事权基本情况，从一个侧面证明我国目前的财政税收体制存在的不合理状况。
由上图大致可以看出从1996-2008年，税收收入在中央和地方的比重一直保持大致相当，财政支出在中央与地方之间有明显偏向，1996-2006年基本上是三七分的比重，到2008年甚至达到了近二八分的比重。财政支出中较大部分是由地方政府负责。由此可见，我国地方政府财权和事权是很不对称的，中央和地方政府之间存在着利益矛盾。
4、物业税基本设计思路
物业税的改革作为一项复杂的社会工程，还面临着许多的困难，也就决定了物业税的改革不可能一蹴而就。因此，可以考虑在全国范围内选择一些城市进行“空转”试点改革，寻求突破改革中的瓶颈问题，再根据试点成果逐步扩大试点的范围，待时期成熟后再逐渐进行“空转实”，以实现物业税的全面推行。
房地产(物业)税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家土地制度的差异导致了房地产(物业)税收性质的不同以及征收方式和办法的不同，但是总体来看都存在着共同的政策取向。借鉴外国物业税征收的成功经验，以及我国自身存在的特殊困难，提出几点物业税设计的思路：
4.1简化税种，统一内外税制，统一名称
借鉴西方发达国家开征房地产税的经验，将现行涉及房地产开发和保有各环节(除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外)的所有税种和相关收费，合并调整，构建统一规范的房地产(物业)税。统一内外税制，对内外资企业单位、经济组织、个人一律按统一名称征收物业税。同时，将征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由拥有和使用的单位和个人承担。
4.2物业税设计要统筹规划实现公平税负
就现阶段而言，全面征收物业税的准备还不够成熟，我们必须分初期、中期以及长期三步走。现阶段，在归并各种税费统一征收物业税的前提下，可以考虑取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等高档品的免税政策，与此同时，应当扩大物业税征收的地域范围，首先将物业税推行到大城市郊区，因为大城市郊区房地产市场交易活跃，与其它中小城市差异实际上不大，所以对这个区域征收物业税符合公平原则。第一步成功实施以后，进一步减少优惠政策的涵盖范围，对普通居民房产开始征收物业税，由于物业税实行的是累进税率，所以对于普通房产的冲击将不是很大，但在推行过程中要充分认识居民的负担能力，不能操之过急，要选择适当的时机推行新政。另外，将物业税征收范围推广到中小城市郊区以及旅游风景区等房地产市场较发达的地方，从而进一步扩大征收范围，保证地方政府拥有广泛的不动产税税源。最后阶段进一步推广征税范围，除保留对公共设施、军事部门、政府机关等用房用地的税收优惠外，其他一律根据累进税率征收物业税。开始对农村用房用地征税，但是要确定一定的免征额，对免征额以下的农户免征物业税，减轻农民负担并以此配合中央扶持农村的基本政策。
4.3合理确定计税依据，建立房地产税基评估值制度
按评估值征税是西方国家房地产税法中一条很重要的原则，按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产(物业)税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，税基价值也会相应调整，体现了公平的原则。在评估值有失公平的情况下，还可以通过法律程序进行调整。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益，保护土地资源，也可以促使纳税人合理利用房产、土地，规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每3-5年评估一次。
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作者 张琼