长三角地区房地产市场基于羊群行为的公众预期管理研究

【摘要】在房地产快速发展的背景下，各地楼市无论是成交量还是价格均呈现一路飙升。近十年来，我国房地产总体呈上升趋势。本文以上海、杭州、南京、苏州等长三角地区的六市为例，从羊群效应角度研究长三角地区房地产市场的公众预期管理，进一步控制房地产市场提供值得借鉴的管理途径和行之有效的方法。

【关键词】羊群行为 公众预期 房地产交易量

引言

针对近年来房地产市场的持续高温，楼市价格一路飙升。虽然经历了 2008 年全球金融危机，但中国房地产在经历了一段低迷期又重新焕发了生机，正在以迅雷不及掩耳之势扑面而来。2008 年初，全国商品房交易趋向萎缩，至 8 月份开始出现环比价格下跌。上海、江苏等长三角地区，房价一度比 2007 年最高点下降 30% 以上。对自 2008 年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业衰退的局面，在出台「四万亿」经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了 0.27 个百分点等。2009 年刚性需求释放带动房地产复苏，购买量和价格一起上升。消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的「井喷」现象，房价增速反而变快。「国十一条」随后即出台，之后又推出史上最严厉的「新国十条」，限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷标准等具体可执行性的措施，一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩，2011 年还推出了 3600 万套保障房的计划。涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。刚性需求是 2012 年房地产成交的主流，价格的上涨表现的实实在在。上述因素对商品房交易虽有一定的影响，但不足以解释我国房地产交易的现状。究其原因，是这些因素均未能将经济活动的重要基础——人的行为纳入考察范围，本文旨在从人的行为出发，以羊群行为为基础研究长三角地区的房地产市场，确定长三角地区商品房成交量的原因所在，并对人们的行为进行预期以管理房地产市场。

研究内容概述

本文从长三角地区的宏观环境出发，以羊群行为为基础来说明长三角市场的现状，并进一步应对该现象进行管理研究。

从羊群效应理论及其产生原因入手，以上海、杭州、南京、苏州、无锡、常州六市的商品房市场的量价悖论为研究对象，以 Hwang Song 和 Mark Salmon 的羊群行为测度方法对我国长三角地区房地产市场进行的实证研究，并通过实证分析来证明我国长三角地区房地产业确实存在羊群效应，指出它是促进我国商品房销售量、价格飙升的重要因素之一。

通过计量模型检验羊群行为对我国商品房交易的影响系数。由于考虑到房地产交易受到多重因素的影响，如利率、首付比例、住宅价格期望上涨率、城市化程度、人口结构等。上述因素对商品房交易量虽有一定影响，但不足以解释我国房地产交易的现状。鉴于此，我们拟从行为经济学所提出的羊群效应理论的角度出发，试图探究在我国房地产交易波动中人的行为因素。

通过对羊群行为强度指标 hmt 进行实证分析，研究房地产市场中羊群行为强度的决定因素，再从行为经济学角度探讨其行为的心理成因，指出公众预期是房地产市场羊群行为的根本因素，削弱我国房地产市场中羊群行为的主要措施在于稳定消费者对房地产市场的整体预期。

一、长三角地区房地产市场基于羊群行为的发展现状分析

（一）长三角地区房地产发展概况

长三角地区是以上海为龙头，包括浙江、苏州等省市的复合型区域，正逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，「打造世界第六大城市群」已成为江浙沪的共同目标。作为经济发展的支柱产业，长三角房地产市场成为人们关注的焦点。

2013 年全国商品房价格排行前十名中，长三角地区有四个城市榜上有名。其中上海以 27034 元/平方米位居第一。温州、杭州、宁波分别位居第五位、第六位、第十位。显示了长三角房地产市场极强的购买力。

当然，长三角地区房地产市场的快速发展并不是一个神话，为什么会有如此迅勐的发展，是一个值得探讨的问题。

（二）基于羊群行为的长三角地区房地产分析

羊群行为指动物（牛、羊等畜类）成群移动、觅食。后来被引申来描述人类社会现象，指与大多数人一样思考、感觉、行动，与大多数人在一起，与大多数人操持一致。以后，此概念被金融学家借来描述金融市场中的一种非理性行为，指投资者趋向于忽略自己有价值的私有信息，而跟从市场中大多数人的决策方式。

主流的实证性羊群行为研究认为，群体行为一致性可能是反馈交易策略或者模仿上期的交易策略引致的。2002 年，Hwang Song 和 Mark Salmon 提出了一种测度羊群行为的新方法，该方法利用市场中所有资产的贝塔系数的截面异方差来测度羊群行为的强度。本文将以上海、杭州、南京、苏州等长三角地区的房地产为例进行分析。

纵观整个楼市，今年上半年的商品住宅市场整体表现可观。数据显示，上半年上海市成交新建住宅 605 万平方米，同比提升 57.2%；成交面积占 2012 全年成交面积的 64.5%。宁波市 2012～2013 年成交新建住宅 24.7 万平方米，总体趋向于平稳上升。由此可以看出，尽管在限购令相继出台，房价持续上涨的情况下，房地产市场成交量仍然一路上升。买的人越多，使得价格上升，进一步吸引更多的消费者购买，形成羊群效应，影响着长三角地区房地产的走势。

（三）长三角地区房地产市场羊群行为产生的原因

消费者的购房理念是羊群行为的心理支撑。尽管有些消费者在购房方面拥有更多的理论知识和信息，但整个市场的羊群行为不可避免的影响着消费者的购房决策。

二、计量模型检验羊群行为对我国商品房交易的影响系数

（一）房地产市场中羊群行为强度的测度指标

本文利用 6 个城市房地产的贝塔系数的截面异方差来测度我国房地产市场羊群行为的强度：Hmt=varc（βimt）。首先，我们收集了国内外关于房地产羊群行为强度的具体资料，并加以对比分析；最后，根据 6 个城市的房地产超额收益率与全国房地产的超额收益率的回归方程，通过回归得到贝塔系数 βimt。当 Hmt 增加时，许多城市房地产的贝塔系数 βimt 都明显地偏离其期望值 1，这表示单个城市房地产的超额收益率偏离全国房地产的超额收益率的程度越大，也就是说单个城市房地产的超额收益率之间的一致性程度更低，因而，此时房地产市场的羊群行为的程度也就更低；反之，当 Hmt 降低时，房地产市场的羊群行为的程度也就更高。本文一般年度为时间间隔计算出相应时间的羊群行为的测度指标 hmt 值，并且均通过了显着水平为 10% 的卡方检验。具体数据见表 1：

（二）羊群行为对我国商品房交易的影响

本文是通过多元线性回归模型来研究羊群行为对我国长三角地区为例的房地产市场中的商品房交易量的影响。

1.建立回归模型：Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi（K=1，2， 3，4，5，6），Y 表示商品房销售面积，Xki（k=1，2，3，4，5，6）分别表示商品房平均销售价，居民人均可支配收入，居民价格消费指数，土地价格指数，五年期利率价格指数。

2.数据经过处理，统一量纲后，用 OLS 法估计参数值得到如下表 2 所示商品房交易量影响因素的参数估计的结果：

通过分析可见，拟合优度为 0.939092，调整后的拟合优度为 0.987687，自变量前的参数估计值均通过了显着水平为 0.05 的 t 检验，另外，F 值 =30.44318，概率 P 值 =0.000351，DW 值 =1.029255，从而可以说明估计结果是比较理想的。

3.分析上述数据，我们得出如下的结论：

（1）在我国长三角地区房地产商品房交易中羊群行为强度 hmt 与其销售量存在正相关关系，即羊群行为强度值越大时，商品房的交易量也越大，而且在众多影响房地产市场的因素中，羊群行为起到了重要的作用。

（2）土地价格指数与房产交易量成正相关，土地价格的增长会导致房地产开发成本的增加及房价的上升，进而影响公众预期，使消费者做出购房行为。

（3）五年期利率指数与商品房的交易量成反比关系，高利率下消费者的购房意向会减弱，因此，房产交易量也会下降。

（三）房地产市场中羊群行为强度的决定因素

有很多因素会影响羊群行为，一般情况下，消费者表现出来的羊群行为即受到投资者所处的外部环境的影响，也会受到自身因素的制约，本文主要从 2 个方面对羊群行为强度的影响因素进行分析。

1.市场环境。房地产市场的投资环境是影响羊群行为的重要因素，具体表现在投资主体的构成、信息纰漏机制、市场监管力度，政策干预等对羊群行为造成的影响。从众是一种被动适应的表现，「羊群效应」则是从众的具体表现形式。其次，房地产市场信息披露机制的不完善和监管手段缺乏，导致市场中主体之间存在严重的信息不对称。最后，由于政策干预频繁，致使房地产市场中频繁出现羊群行为。

2.公众预期。公众预期是影响羊群行为的最重要因素。未来具有内在不确定性。我们所有人都在就我们不确定性的事件作出最优猜测或预期。这意味着当前的经济结果取决于公众现在认为未来将如何，并不一定取决于未来实际情况会怎么样。公众对未来的判断可能对，也可能错，但对他们的决策至关重要的是其对未来的看法。决策是一个非常复杂的过程。公众的预期是大多数人在分析各种因素的前提下做出的对房地产市场的预期，它代表了一部分人的想法，并会使他们采取行动，引发羊群效应。

三、规范我国房地产市场的建议

依据上述计量模型的检验，可以看出我国房地产市场存在着较强的羊群行为。由于信息不对引发法的羊群行为影响着我国房地产市场的健康运行，如何规避羊群效应来完善我国房地产市场的政策成为当务之急。以下便是根据此次调研结果针对我国房地产市场提出的几点建议。

第一，政府方面。当前我国房地产市场宏观调控的主要目标是防止房地产过热增长，稳定房地产物价，使其实现良性发展。一方面政府要建立健全与经济发展相协调的政策管理机制，比如：政策运用方式管理、政策舆论导向管理等，积极引导房地产商和购房者的投资行为，实现总量平衡和结构平衡，促进房地产业与国民经济协调发展。另一方面，土地是房地产发展的关键。政府应规范土地投资和审批制度，盘活土地存量，完善土地管理办法，整顿疯狂投资和哄抬地价行为。

第二，房地产商方面。针对当前房地产市场的投资过热现象，房地产商具有无可推卸的责任。房地产商应从规范自身行为做起来调节房地产市场的运行。房地产商在经营企业过程中，应该本着诚实信用的原则，不大肆夸大某一事实，不虚假宣传某一信息，合乎情理的投资地产，带动房地产市场良性发展；另外，在房地产销售时，应该使房产信息、投资信息、财务信息变得公开透明，让消费者掌握更多的信息去合理选择购房。

第三，购房者方面。因为购房者是引起房地产交易量变化的主导因素，所以在这一方面的分析我们具体分为以下两方面：

一是信息收集。信息收集是指通过各种方式获取所需要的信息。只有掌握了足够的信息，购房者才能在房产交易过程中占有巨大优势，减少被骗的可能性。

二是公众预期。公众对房地产市场的预期是影响房产交易量的关键因素。有效地引导公众预期对改善房地产市场的环境至关重要。目前，购房者的态度主要包括观望、怀疑、理性、盲目四种。他们四者的预期基本上代表了市场上的购房者。为了能使公众预期正确地发挥作用，每个投资者都应该认真做出自己的决定，给他人以参考价值。

四、总结

基于我国长三角地区房地产市场发展的实际情况，以上海、杭州、南京、苏州等六市为例进行分析，本文引入了行为经济学中的羊群行为理论是影响房地产商品房交易量的关键原因的假设。通过实际调研，收集各项数据，建立计量经济学模型并进行分析，从数据及理论上证明了这一假设的正确性。由于没有健全、透明、及时的信息收集与传递机制，使得公众对房价的未来走势产生不稳定的心理预期，并且形成模仿行为——羊群行为。针对本的分析，我们在房地产商、购买者、政府三方分别提出了相应的解决措施与防范机制，并着重对引起羊群行为的关键因素公众预期方面提出合适的建议，以期稳定消费者对房地产市场的整体预期，从而稳定市场，提高市场的运作效率。

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作者 庄茜等