高校房产管理及其成本效益分析
【摘要】本文以中部某高校为例，从学生公寓、教师公寓、教师周转住房、已售住房和公用房等侧面，分别介绍了不同的房产管理方法，就学生公寓和教师公寓建设分别提出了银行贷款法和高校建房抵押金法两种融资方法，并对该校房产资源管理进行了成本效益分析。结果表明，该校房产资源平均每平方米建筑面积房租净收益约为 20 元。全国 2442 所普通高校若按本文所介绍的方法推广，可获得大约 162 亿元的房产资源收益。
【关键词】高校 房产 成本效益
一、问题的提出
2004 年教育部出台了《普通高等学校基本基本办学条件指标（试行）》，加大了政府、社会和高校自身对基本建设投入，使办学条件大大改善。2012 年，我国 2442 所普通高等学校校舍总建筑面积达 81060 万平方米。按教育部统计口径，高校校舍建筑面积一般分为教学科研辅助用房、行政办公用房、生活用房、教工住宅和其他用房五个类别进行归类统计，前四类约占总校舍建筑面积的 97% 以上。而目前绝大多数高校房屋租金都没有进行合理收缴，普遍存在管理不计成本，房产资源效益发挥不好，存在资源浪费等明显弊端，无形造成国有资产流失。
按照目前高校实际，高校校舍一般分为学生公寓、教师公寓、已售住房和公用房四块进行管理。学生公寓因高校实行后勤社会化后基本上实行了公司化管理模式，而教师公寓、已售住房和公用房都是由高校内相关职能部门管理。高校房产管理应该从节约成本上下功夫，使高校房产资源效益最大化。本文以地处中部省份某高校为例，对其房产管理成本及其效益进行测算分析。该高校拥有房产资源总量建筑面积为 190 万平方米，其中学生公寓 48 万平方米，教师公寓 10 万平方米，已售住房 43 万平方米，公用房 89 万平方米。
二、学生公寓管理及其成本效益
（一）管理与建设：改变学生公寓社会化投资管理模式
我国在高校扩招后，采取了一系列措施促使高校后勤社会化，其初衷是建立与后勤专业化、市场化的企业化运行机制，最大限度优化资源配置，降低经营成本。由于我国的国情不同，政府一方面希望引入社会资金建设学生公寓，而政府有关部门因维稳的需要又规定学生公寓住宿费不能与市场同步涨价，再加上学生思想政治工作的特殊性，造成社会资本介入因利润不足而失败的种种案例。
建设学生公寓是政府和高校本身的责任，如果一所学校连学生住的地方都没有资金建设，还办什么大学呢？实际上，绝大多数高校后勤社会化是一种不彻底的社会化，后勤集团仍然是高校自己的后勤集团，人、财、物都是高校掌管，是一种伪「独立核算、自负盈亏，自我发展，自我约束」的后勤实体管理制度。既然高校学生公寓建设与管理走社会化路径行不通，就应该将学生公寓纳入学校房产资源统一管理。采取政府补贴资金、银行优惠贷款资金、社会捐助资金和高校自有资金等多种筹资模式建设学生公寓，学校按国家政策标准收取一定的住宿费，以弥补学生公寓建设成本和学生公寓维修资金。
（二）成本效益分析
该高校自 1999 年扩招以来，利用后勤社会化管理建设模式共新建学生公寓 34 万平方米，旧式学生公寓约 10 万平方米，共 78 栋。新老学生公寓统一纳入该校后勤集团物业管理。
建设成本：新建学生公寓成本为 4.3 亿，旧式学生公寓折旧后成本为 0.2 亿，管理人员成本为每年 350 万元，维修费用 150 万元，新建学生公寓 4.3 亿元全部采取商业银行贷款，贷款利率为 6.55%，每年财务费用约 2810 万。
收益：容纳 5 万学生住宿，每人平均住宿费 1200 元，共计收益 6000 万元。目前 34 万平方米的房屋价值约为 6.8 亿，房屋产权归学校所有。
成本收益评价：通过以上计算，并考虑到房屋升值因素，学校固定资产实际可增值约 2 亿元，净收益约 2500 万元。
三、教师公寓管理及其成本效益
（一）建设与管理：采用建房抵押金法和阶梯收费法
教师公寓分为两类：一类是指高校为青年教师或引进人才而新建的青年教师公寓，另一类是房改后高校未出售给教师而让教师租住的周转住房。
高校建房低押金法是指为了解决高校青年教师住房困难，高校利用校内现有土地，在不违背国家房改政策的前提条件下建设若干数量教师公寓，以建设成本总价一次性向教师收取押金，由押金利息冲抵房租，直到教师不愿租住时退还押金收回住房。
高校周转住房管理宜采取阶梯收费法。高校向教师出租周转住房周期一般以 5 年为最佳，从第 1 年至第 5 年房租标准可逐年提高，至第 6 年后宜按市场标准收取房租。这样既保证了教师未购房前学校有房源可以周转使用，又给经济条件许可的青年教师提供了购房动力。
（二）成本效益分析
新建教师公寓采用高校建房低押金法，以该校所在城市为例，建设一套 100 平方米教师公寓房，成本价约为每平方米 2000 元，建设 5000 套教师公寓，成本为 10 亿元。
从教师个人角度来看，假设青年教师向学校租住 20 年，则所需抵押金资金 20 万元，假设 20 万元用于存入银行，固定利率为 3%，则 20 年后终值 200000×1.0320=361222.24 元，高校教师相当于每年所付学校房屋租金 8061 元，每月约 671 元。
从高校的角度，考虑房屋折旧因素，房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合结构房屋折旧期限为 50 年，每年的折旧率 2%，假设房屋市场价 20 年内每年以 5% 的速度上涨，则高校 20 年后房屋的固定资产终值 5000×200000×（1+5%）20×（1-2%）20=17.71 亿元，高校向银行贷款 10 亿元归还高校教师抵押金。
成本收益评价：从教师个人角度看，每月付 671 元房租租住 100 平方米房屋是划算的。从高校来讲，在不需要学校一分钱资金就能建成 5000 套教师公寓，解决了教师的住房问题，更为可观的是 20 年后高校获得的房屋固定资产溢价高达 7.7 亿元。
该校大约有 10 万平方米教师周转住房，这部分住房可采取阶梯收费法：第 1 年按每平方米使用面积 3.6 元/月的标准收取，第 2～5 年分别按第 1 年标准的 1.2、1.4、1.6、1.8 倍收取；如经批准同意续租，第 6 年按市场租金标准收取，第 7 年（含）以后按市场租金标准的 1.2 倍收取。这部分周转住房假设平均每年维修成本为 100 万元，均价按每平方米 5.04 元计算，每年房租收益为 504 万元，扣除成本后净房租收益为 404 万元。
四、已售住房管理及其成本效益
（一）管理方法：严格校内交易管理及实行高于市场物业收费标准的收费措施
高校已售住房是指房改时高校将校内住房出售给教职工、教职工拥有房屋产权的房屋。尽管教育主管部门曾经明文规定不能将此类房屋转售给校外住户，但随着《物权房》的出台，各地房屋产权登记部门也面临着较大的压力，导致高校已售住房可能失控的局面。为了解决这一矛盾，高校一方面严格已售房的管理、确保已售住房只能在校内交易；另一方面，高校应加强对已售住房的物业管理，采取比市场物业收费更高收费办法、再对校内职工进行物业费补贴，减少校外人员购买校内已售住房的行为。
（二）成本效益分析
该校共有已有住房 176 栋、43 万平方米，目前没有实行专业化的物业管理，只是学校后勤集团安排了一定卫生清扫人员，房屋维修由后勤集团派员上门有偿服务，除了每个月每户交 5 元的卫生费外业主每个月无需交任何费用，其直接后果是已售住房不能保证只在校内交易，已售住房脏、乱、差现象随处可见。
若由学校组建专业的物业管理，每栋楼安排 2 人负责保安、卫生等，月平均工资为 1500 元，假设管理人员成本费用为 176×1500×2×12=633.60 万元，材料费为 100 万元，若按每平方米每月收取 3 元的物业管理费，则每年可收取物业费为 1548 万，假设有 80% 的业主为校内职工对其按每平方米每月 1.5 元给予返还补贴，则补贴资金为 619.2 万元。扣除成本后净物业管理收益为 1548-633.60-100-619.2=195.2 万元。
五、公用房管理及其成本效益
（一）管理方法：分类核算法
公用房是除以上三类房以外的高校拥有产权或长期使用权的各类房屋。高校公用房管理可以遵循「分类核算、理顺机制、缺额补贴、超额收费」的原则。高校可按机关办公用房、学院公用房、公共服务用房、公用周转房、后勤保障用房以及经营性用房等类别对公用房进行分类核算。学校审定各公用房使用单位房租额度，对缺额单位予以补贴，对超额单位收取房租。所有面积指标均以房屋内净使用面积为准，各类公用房核算办法如下表。
表 1 公用房分类核算表
（二）成本效益分析
该校现有公用房 85 万平方米，折算成使用面积约 40 万平方米，采取分类核算法管理。除了定额、教学（含实验）、公共服务、后勤保障用房免费外，其余房屋租金收益分别为机关办公用房 30 万元、学院用房 270 万元、公用周转房 180 万、经营性用房 200 万元，合计 680 万元。
六、结论
房产资源是高校十分宝贵的办学资源，高校通过科学管理可以显着提高办学效益。从某高校房产管理实践看：学生公寓建设与管理通过学校向银行贷款建设，每年学校住宿费净收益约 2500 万元；教师公寓由学校通过高校建房抵押金法建设与管理，可妥善解决教师「夹心层」住房问题，并为学校创造可观的固定资产增值，教师周转住房房租采取阶梯收费法，学校净房租收益为 404 万元；对已售住房严格校内交易管理及实行高于市场物业收费标准的收费措施，净物业管理收益为 195 万元；公用房实行分类核算法，房租收益为 680 万元。抵扣各类房产资源成本后，学校每年房产资源净收益可达 3779 万元。按该校房产资源建筑面积 190 万平方米计算，平均每平方米建筑面积房租净收益约为 20 元。全国 2442 所普通高校若按本文所介绍的方法推广，可产生大约 162 亿元的房产资源收益。
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作者 陈宪 胡飞燕 周亮