基于建行房地产金融业务的研究分析

【摘要】房地产金融业务属于建行一种非常传统的业务内容，近年来，积极开展房地产金融业务，给建设银行带来了很大的经济收益和社会效益。由于房地产金融业务带来的收益远远高出建设银行的其他业务收益，导致了建设银行过分注重房地产业务的开发与投入，建行的传统业务优势逐渐丧失了其主导地位。本文根据我国建行的发展实际，分析了建行在经营管理中所遇到的外部环境问题和内部资源问题，对当前社会经济条件下建行的经营管理方向和房地产业务的发展进行了探究，并根据这些分析提出了其工作方向的具体措施，希望通过本文的分析和研究，能够引起建行工作人员对房地产金融业务发展的理性认识，更好地指导以后的建行业务工作。

【关键词】房地产 定位 市场体系

我国在进行社会主义市场经济体制改革后，金融业的迅速发展使得一些国家银行也开始向商业化转型，推出了股份制银行、合作制银行、政策性银行等具有商业性质的新型银行主体，外商投资银行也开始进驻中国，参与我国的银行业务往来，使得我国银行的市场呈现一片繁荣局面，各银行之间的竞争实力也在不断加强，传统的银行经营方式和经营理念也受到强烈冲击。面对日益激烈的竞争局面，建设银行如何调整战略目标与思路，确立适应市场经济发展要求的战略方向才是根本所在。

一、房地产金融业务的经济优势

建设银行在我国的社会主义现代化建设中发挥着重要作用，不仅要履行其银行职能，还要发挥财政的作用，在实际运营中，主要管理国家的和地方的基本建设投资以及房地产建设。随着市场经济体制的变化和我国金融体制的改革，建设银行的经营管理体制也进行了形影的改革。首先是移交了其财政职能工作，将政策性业务转交给当地政府部门，专注于银行的基本职能开发，促进建设银行向商业化、经济化方向转变。为了实现这种经济体制的转变，建行在保持原有业务的同时，还积极开发了具有主导地位的房地产金融业务。二十世纪末期，国务院提出大力发展房地产金融业务，以此来助推国家经济的持续发展，此前政策性房地产业务经营主体单一化，随着建行的职能转变与业务开发，房地产金融业已经成为当前建设银行经济收益的主导性业务，这也是建行实现可持续发展的一项重要途径。根据调查结果显示，截止到上个世纪末，建行房地产金融贷款金额已经超过两千亿元，占建行信贷业务总资产的百分之二十左右，其中归集住房公积金高达一千两百亿元，占信贷总资产百分之五十以上，个人的住房抵押贷款金额达到六百多亿元，这些金融业务为我国一百八十万家庭解决了住房紧张的问题，有效维护了社会的安康与稳定。

二、房地产金融业务的发展前景

1.经济的快速发展会产生通货膨胀，造成人民币的贬值，房地产行业以其独特的发展规律和运营特点，在竞争激烈的市场经济条件下具有良好的保值和增值作用，也是具有信誉和稳定性的抵押投资对象，对房地产行业进行投资，所取得的利润高于社会平均价值，而且安全度高，风险系数小。从国际上来看，在许多西方发达国家，房地产业是国家金融业中的重要业务项目，房地产方面的贷款与投资比例占国家金融投资总额的一半以上，一些国家甚至会达到百分之七十。根据统计显示，我国的建行房地产业只占到投资总额的百分之十左右，政策性房产金融业的发展也才刚刚起步，所以其发展前景和潜力市场十分广阔。

2.房地产业的发展热度持续提高，吸引了大量的资金，资金的流入和输出较为频繁，也逐渐规范化，使得房地产业成为一种资金密集型产业，突出表现在住房建设上的资金投入与输出，对于推动我国国民经济发展具有重要作用。根据预测分析与计算，如果住房建设能够增长百分之十，国民经济就会上升一个百分点，将大量的资金在银行的业务往来中流动，其业务量和收益会比几十家储蓄所的收益还高。建设银行的资金流动又可以带动房地产开发经营企业的资金流动，有效提高银行资金的利用效率和使用质量，也为银行的结算业务带来了更多的方便。

3.市场经济条件下，因为房产私有化与自有率的不断提高，住户为拥有自己的房屋产权，就必须拿出自己的长期积蓄，如果积蓄不足，就可以考虑利用银行提供的中长期小型贷款来购买房产，同时也解决了银行资金过剩的问题，提高了银行资金的利用效率，帮助建立银行与客户之间长期稳定的合作关系。

4.房地产经营开发有关的中介行业，尤其是建设银行所特有的建设工程预算业务，这也为社会化发展服务提供了新的机遇。另外，还可以根据当地情况来开展商品经济房推销、收付款存储、房地产基金托管等代理性服务业务，拓宽房地产业的业务范围。

三、房地产金融业务的发展策略

我国的金融业发展虽然取得了很大成就，但是在很多方面还存在不足之处。

1.在房地产行业的经营管理中，还没有建立规范的法律参照体系，房地产的金融交易市场还没有全面推广，由于管理上的问题，一些贷款数额高于实际使用金额，资金的过分浪费导致商品房积压难销，这种不良贷款必然导致房地产系列产品与房地产消费错位。另外，房地产行业的工作人员专业素质和管理能力不强，这些都不利于房地产业务的广泛开展。所以，必须加大房地产贷款市场的管理力度，还要紧抓发展机遇，大力促进房地产业务的不断提高。同时，注重房地产行业工作人员的素质提高，加强专业培训，不断提高员工的工作技能和服务水平。

2.积极拓展房地产业务。房地产行业不仅要在城市发展房地产业务和产品，还要以城市为建设中心，积极向周边城镇农村进行辐射，拓展房地产产业的市场范围。向周边地区进行经济辐射和市场拓展，不仅是房地产金融业发展的需要，也是我国社会主义新农村建设的需要。扩大了房地产的业务范围，增加住房贷款的比例，可以为房地产业增加更多的收益。

3.完善房地产行业的市场体系，规范市场竞争。为了加快房地产行业的体系化建设，要积极建立房地产交易的层级市场，使市场交易证券化。具体来讲，在房地产市场建立按揭的二级住房交易市场，使住房证券化，完善房产使用权法规，确保房地产交易市场的发展安全有序。

4.加强对房地产企业的管理和规划指导。从我国目前的房地产市场来看，由于管理经营不善和规划布局不合理，导致产业破产倒闭的现象很多，不利于房地产开发事业的发展，浪费了大量资金和社会公共资源。所以，要根据市场情况变化，强化房地产企业的开发与管理能力，限制质量差、效益低的房地产商品，支持前景好、效益高的房地产企业，将房地产的开发与消费有机结合，建立房地产产品与房地产市场的互动机制，完善市场体系，促进房地产金融业务的发展。

四、促进联动产业的可持续发展

一般来讲，住房融资可以分为三类，即市场融资制度、强制性住房储蓄制度和合约性住房储蓄制度。市场融资制度是指通过商业化的市场行为，获得资金的投入来用于住房的建设和消费，这种制度集中体现在自营性住房贷款上。第二种强制性住房储蓄制度，比如具有代表性的住房公积金制度，在九十年代初由上海政府和上海建设银行分行一起推出。第三种合约性住房储蓄制度，是一种住房的契约方式，带有自愿性特点，它根据居民用户的个人或家庭意愿到银行进行存款，在规定期限内再利用所存的钱款和利息进行二次贷款来购买房产。目前，三种住房融资制度已经在世界经济发达国际和地区得到了普遍应用，我国的建行也积极引进了三种融资制度，为资金的吸收拓宽了融资渠道，为客户提供了更多的住房融资产品选择。

房地产行业的四大联动产品包括土地储备贷款、房地产建筑业的信贷、个人住房贷款、房屋抵押贷款的证券化业务。四大联动产品涵盖了房地产业的全过程，从土地开发到项目建设，从住房消费到售后服务，从房产投入到再融资，四大产品的联动效应为用户提供了更为完备的金融服务，也促进了房地产金融业务的可持续发展。

作者简介：邰子力（1963-），男，蒙古族，辽宁朝阳人，硕士研究生，经济师，就职于中国建设银行通辽分行小企业中心，研究方向：中小企业投融资。

（责任编辑：陈岑）

作者 邰子力