银行信贷与房地产市场发展的相关性研究
作者
【摘要】我国房地产市场过分的依赖于银行信贷，近年来房地产市场迅猛发展，这在一定程度上对银行信贷投量提出了更大的要求。另一方面，银行信贷与房地产的供给和需求均呈现出正的相关关系，并且根据供给需求模型，供给增加会降低价格。本文通过对银行信贷与房地产的供给与需求以及房地产价格展开相关性分析，并结合供给需求模型说明银行信贷对于房地产供给和需求的相对影响说明我国银行信贷对房地产市场的合理容量，并由此为国家宏观调控方法提出建议。
【关键词】银行信贷 供给 需求
一、研究背景
银行信贷活动能通过供给和需求两个方面影响住房的价格，信贷投向也会在很大程度上影响到我国房地产市场的供给结构。住房开发和住房的购买都离不开银行信贷的支持，尤其在我国近几年的现实经济条件下，房地产开发商的自有资金普遍不足和房地产的平均价格一般超过普通公民的平均收入的十倍以上，在这种情况下，银行信贷资金的投放就成为房地产市场得以表现欣欣向荣的一个主要推动力。
二、理论依据
从理论上讲，银行信贷会受到利率的影响，一般而言利率上升，会影响到房地产开发商的建设成本，同时也会提高购房者的成本（包括购房的机会成本和贷款成本）。而银行信贷的增加不但会增加房地产的供给而且也会增加房地产的需求，因此通过分析银行信贷对于需求和供给的相对影响就可以说明银行信贷对于房地产的供给和需求的哪一方面更加显著，从而国家可以通过相应的利率政策进行调控，以此来稳定房地产市场的价格。
三、模型变量说明及模型设定
（一）房地产的价格P
房地产的价格是直接反应房地产市场宏观经济状况的一个变量，透过房地产价格我们可以了解该市场的整体运行状况。同时政府也可以通过稳定房地产价格的方式对房地产市场的运行状况施加影响。
（二）房地产的供给S
房地产市场市场的供给在一定程度上会影响到房地产市场的正常运行，房地产市场的供给过剩就很有可能导致房地产市场的经济泡沫，因此房地产市场的供给也是房地产市场健康发展的重要影响因素。由于目前我国房地产市场的资金大部分来自于银行信贷，因此政府可以通过有效的控制对房地产市场的信贷投放就可以很好的控制房地产市场的供给量。
（三）房地产的需求D
目前，我国房地产市场的需求主要有刚性需求和投机性需求两种，即所谓刚性需求是指满足人们居住需要而产生的对房地产的需求；投机性需求是指为了从未来房地产的价格上涨中获利而产生的对房地产的需求。鉴于对于刚性需求和投机性需求并不能有效的区分，而且无论是刚性需求还是投机性需求很大程度上都是依赖于银行信贷的，因此在此我们将其统一归为需求一类。
（四）银行信贷L
一般而言，银行信贷与房地产的需求会呈现正相关关系，与房地产供给也会呈现正相关关系。鉴于此，政府可以通过有效的控制银行信贷投量影响房地产市场价格，借此稳定房地产市场的宏观经济运行状况。
（五）模型设计
为了分析银行信贷是如何影响房地产价格的，以及设定一个合理的银行信贷投放量在此我们需要设定供给模型、需求模型、银行信贷与供给的模型、银行信贷与需求的模型。
（六）模型说明
根据供给与需求的规律，房地产价格与房地产供给呈现正相关关系；房地产价格与房地产需求呈现负相关关系；银行信贷与房地产的供给和需求均呈现正相关关系。
四、模型理论分析
根据供给模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。联立上述两个模型可以均衡的价格和供给量为，即此为房地产市场的均衡供给量和均衡价格，然而由于银行信贷的影响这一均衡供给和需求以及均衡价格会产生变化从而会影响到整个房地产市场的运行。
另一方面，银行信贷对房地产供给的影响关系为：S=α2+β3L；银行信贷对房地产市场的需求的影响关系为：D=α4+β4L（其中L表示银行信贷投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通过这两个模型可以知道，银行信贷对房地产供给影响程度为β3L，对房地产市场的需求的影响程度为β4L，故原来的供给曲线变为：S′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同样的价格条件下供给增加了β3L；需求曲线变为：D′=α2+β4L+β2P，即同样的价格条件下需求增加了β4L。在此条件下的均衡价格为：。由于在需求和供给变动前均衡价格为：，故由于银行信贷的影响而是价格上升的幅度为：P*′-P*=。
再者，由于银行信贷对于房地产市场的价格的影响关系为：P=α5+β5L，即银行信贷对房地产市场的价格的影响幅度为β5L，若政府限定维持房地产市场稳定的价格的变动区间为a~b，即a<β5L
通过上述分析，国家可以通过设定银行信贷的适当投放容量来稳定房地产市场的价格，并且可以透过相关的数据估计信贷投放容量的安全区间，即为国家宏观调控的操作区间。
由于利率会影响到银行的信贷投量，即当利率上升时，由于借款成本的上升，银行信贷会普遍下降；利率降低，则会促进银行信贷投量的增加，因此，国家可以通过中央银行调整基准利率的办法影响银行信贷从而稳定房价，防止房地产价格的高位上涨而导致的泡沫。
参考文献
[1] 薛磊.房地产信贷对房地产价格影响的实证分析[J].广西金融研究，2006（4）
[2] 江彤.我国银行信贷与房地产价格关系实证分析[J].中国房地产金融，2007（4）.
作者简介：唐苌江（1987-），男，汉族，四川达州人，就读于西南财经大学证券期货学院，研究方向：商业银行；翟秀峰（1985-），男，汉族，山东济南人，就读于西南财经大学金融学院，研究方向：风险管理；李明（1987-），男，汉族，四川广安人，就读于西南财经大学金融学院，研究方向：商业银行。
作者 唐苌江 李明 翟秀峰