我国房地产税收的改革策略研究
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【摘要】由于现行的房地产税收制度已经不能满足政府及民众所期望的规范我国房地产业发展及调节国民收入差距的愿望，房地产税收制度改革势在必行。政府也积极出台了相关措施，试图找到合理的房地产税收方式，例如在上海和重庆进行的房产税征收试点，就可以看出政府改革的决心。但由于种种不利因素，房产税试点城市的努力并没有取得理想的效果。本文从现行房产税收制度及试点城市新房产税的设计缺陷出发，结合国外征收房地产税的先进经验，设计出适合我国国情的房地产税收体系。
【关键词】房产税 税收制度 改革策略
一、适时开征物业税
物业税在开始引入我国的时候引起了很大的争议，很多人反对在我国开征物业征税，究其原因是因为人们对物业税的理解出现了偏差。民众害怕物业税的开征会增加他们的负担，对于物业税抱有抵触态度。
从2003年物业税首次在《中共中央关于社会主义市场经济的若干体制问题决议》中被提出，中间经历了几次提法，2009年5月25日国务院公布的《关于2009年深化市场经济体制改革的工作意见》开始研究在我国开征物业税。至今已经历了近10年的时间。人们对物业税的认识也开始变得深刻和正确。2011年10月下旬，在十一届人大常委会第二十三次会议的联组会上，吴晓灵委员提出扩大房产税试点范围及税收面向存量房的提议。由此可见，我国开征房地产税势在必行，现在唯一的问题就是何时开征，把握好开征的时机。
二、整合现行的税种并入物业税
首先把房产税和城市房地产税并入物业税。房产税和城市房地产税从本质说是一样的，都是对房屋保有环节征收的一种财产税，其区别仅仅是纳税人国籍的不同。从法理上讲，财产税不应有两套税制，两税制已经不能适应现在我国经济发展的要求，所以应该研究出一套合理的房产税来代替现行的两税制。
其次，取消城镇土地使用税。城镇土地使用税的征收是因为在1988以前我国的土地使用是无偿的土地划拨制度，为了节约土地、提高土地的使用价值而征收的。而现在随着我国社会主义市场经济的建立和发展完善，城镇土地使用已经变成了公开的市场买卖。原来的征收背景已经发生了很大的变化，征收城镇土地使用税已经不符合税收的基本原理，应该果断予以取消。
再次，对耕地占用税和土地增值税实行从价征税。目前我国的耕地占用税实行从量税，不能反映土地的真实价值，所以计算出来的应缴纳的耕地占用税不合理，不能适应市场经济发展的要求。而现行的土地增值税征收也存在诸多的问题，征收程序烦琐，征收力度不够，名义税率与实际征收的税率差别较大，没有能够起到规范房地产市场的作用。改革的方向是简化征收程序、降低名义税、加强征收力度。
三、适当降低房地产权属转让及租赁环节的税负
开征物业税后房地产税收的主要来源就是保有环节。在不降低总税收的情况下可以考虑适当降低二手房转让的税率。物业税的开征会大大增加拥有多套房产家庭的税负，他们首要的目标就是把手中房屋出售，为了降低二手房交易的成本，繁荣二手房市场，减低二手房交易税率是很有必要的。低的交易税率能够有效地释放囤积的房产，增加市场上房屋的供应，对降低房价有积极的作用。
目前我国房地产租赁环节的税负过高，导致了隐形市场的大量存在。据相关调查发现房屋租赁市场的隐形市场的规模已经几乎赶上了应税市场的规模。这不仅会降低税收收入，更严重的是存在严重的社会问题，严重危害社会的安定。
四、选择市场价值为计税依据
依据国际经验，房地产税收主要以包括市场价值、租金价值，楼场的价值来作为计税依据，按评估价值征税是西方国家房地产税法中一条非常重要的原则，能客观地反映房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有不动产的纳税人多缴税，少占有不动产的人少缴税。从而改变现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律从价计征，计算标准确定为评估价值，以确保税负公平，也与国际上先进做法接轨。这样纳税人的税负就完全以市场计价为计税依据，更加公平和公正，也充分体现了所谓的量能纳税原则。
然而我国现在却没有采用市场价值作为房地产计税的依据，建立在以合法、合理的评估程序上的市场价值是成为我国房地产税收计税依据的发展趋势。要建立健全房地产评估行业管理机构；实行房地产估价人员资格认证制度，以最快的速度打造出一支理论和实践过硬的房地产估价专业人才队伍；确立定期评估制度，借鉴以美国为首的西方国家对房地产价值评估的成功做法，即每5年为一个周期，每年对全部房地产的20%进行评估，以确保评估的精确性和公平性。
五、房地产税收法律法规的完善
我国现行的房地产税收的法律制度不健全，存在着大量的漏洞，最大的问题莫过于对于房地产保有阶段的税收没有专门的法律或条例。1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定对于非经营性房产予以免征税收。2011年重庆和上海开展针对个人的房地产税收的试点，对于非经营的个人房产在保有阶段也开始征税，但执行的力度和取得的效果都不能令人满意。究其根本，是因为没有专项法律或条例来明确个人保有阶段的房地产税收。
当然现在最重要的问题是要汇编各类关于房地产税收的法律，制定一部专门的适合我国国情的房地产税收法律，从而统领各单行税法。对现有的关于房地产税征收规章制度及暂行条例进行补充、完善及改进，从而形成一套完善的关于房地产税收的法律体系。从根本上解决当前房地产税收法律法规混乱的问题。
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作者简介：李忠心(1987-)，男，汉族，西安财经学院硕士研究生，研究方向：产业集群；王寅龙(1986-)，男，汉族，西安财经学院硕士研究生，研究方向：技术创新；刘哲奇(1987-)，男，汉族，西安财经学院硕士研究生，研究方向：产业组织。
（责任编辑：唐荣波）
作者 李忠心 王寅龙 刘哲奇