浅谈房地产保有环节的税制改革
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[摘要]房地产保有环节税在政府调控房地产市场中有着重要的作用。本文针对我国现行房地产保有环节的税制还存在税负过轻、税制设置不合理和税收征管制度不完善等问题，提出要加征房地产持有环节税、按差别比例税率征收房地产保有环节税、建立合理的房地产评估体系和完善的房地产产权登记制度等建议，以充分发挥房地产保有环节税在房地产市场调控中的积极作用。
[关键字]房地产 保有环节 税制
房地产大致可以分为开发、流转和保有两个环节，相应地，房地产税收亦可以分为开发环节税、流转环节税和保有环节税。保有环节税是指房地产的使用者或所有者在使用或持有房地产时应缴纳的税收，如城镇土地使用税、房产税以及正在热议中但尚未开征的物业税。
一 保有环节税在房地产市场调控中的重要作用
1.有利于抑制投机炒房
投机炒房是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为，房价大幅波动的一个主要原因就是投机炒房。征收房地产保有环节税，房地产所有者的持有成本将增加，获利空间缩小，从而在一定程度上抑制了投机需求。
2.有利于减少住房囤积，扩大供给
现阶段我国住房供给不足的一个很重要的原因在于住房囤积。一方面，由于房地产投资作为长线投资的低风险性、高实用性和不可替代性，广大民众热衷于住房投资。另一方面，房地产开发商为追求房价不断上涨的暴利。往往对其已竣工的商品房“捂盘”不卖，待价而沽。征收房地产保有环节税可以促使闲置房拥有者出售或出租房产，同时促使开发商加快售房，甚至降价抛售。
3.有利于土地资源的有效配置
土地是国家稀有的自然资源，物以稀为贵，长期以来，房地产开发商大量囤地，牟取暴利的情况十分严重。2010年8月18日国土资源部披露的全国房地产违法违规用地情况中显示，截至5月底，全国闲置土地总计2815宗，闲置面积达16.95万亩。其中，闲置时间5年以上的地块共875宗，占31％；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21％。对土地征收房地产保有环节税，特别是对超过期限的囤地行为加成、加倍征税，可以在一定程度上遏制囤地行为。
二、我国房地产保有环节税的现状分析
1.保有环节税负严重低于流转环节税负，影响税收调控作用的发挥
多年来，为了抑制房地产投机交易行为，税收调控措施主要着力于流转环节，导致在该环节税种设置相对较多，近几年房地产的税收调节主要在营业税(属流转环节税)方面。在房地产流转环节税不断调整的同时，保有环节税却少有变动，正在热议中的物业税开征也是举步维艰，唯一看到保有环节税开始调整的曙光是2011年1月28日期，上海和重庆开始试行对部分个人住房征收房产税(也叫物业税)。
在“重流转、轻保有”的情况下，一方面，从税负转嫁理论的角度分析，投机者很容易将该流转环节的重税转嫁出去，故“重流转”不仅达不到遏制投机行为，降低房价的预期目的，反而加重了普通民众的买房负担。另一方面，由于保有阶段的税负较轻，房地产的保有成本极低，不仅会导致房地产闲置，还会引发投机或出于投机目的的囤积行为，导致房地产资源向少数人手里集中，而需求者难以获得或不能获得该资源，致使房地产资源配置格局畸形化。
2.保有环节税的税基狭窄，計税方法和税率不合理
在税基上，现行房地产保有环节税的征收仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，而且对机关、团体、军队以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外，范围过于狭窄。大量的私人豪宅、别墅保有期间的税收成本为零，不仅使得政府难以有效利用有效的税收工具调节社会贫富之间、收入之间的差距，造成社会收入和贫富差距持续扩大，而且从一定程度上刺激了高档次房地产的投机需求，进一步加剧房价暴涨。在计税方法上，没有考虑房地产的自然损耗和房地产的增值等问题。在税率上，定额税率按土地面积征收，与土地价值不挂钩，难以起到合理用地、抑制土地投机的作用。
3.现行税收征管机制不完善导致保有环节税征收困难
一方面，由于我国尚未建立起完善的房地产登记管理制度，对纳税人的房地产财产没有进行全面、规范的登记管理，导致税务机关对纳税人的税源监控不到位，从而税收征管工作困难，容易出现漏洞，纳税人偷逃税现象严重。另一方面，由于纳税主体分散，征管成本较高，对税收违法行为难以进行彻底的税务稽查和处罚。
三 改革房地产保有环节税制的建议
我们可以借鉴美国、日本等一些发达国家的经验，将“宽税基、少税种、低税率”作为房地产保有阶段法律制度设计的基本原则。如目前美国房地产保有环节税在全美50个州都征收，税基是房地产评估值的一定比例，各州和地方政府的税率不同，大约在1％至3％之间。
1.加征房地产保有环节税，平衡房地产各环节的税负
如开征正在热议中的物业税，又称财产税或房地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，是对房地产“保有环节”征收的税费，税费随房产升值而提高。
2.按差别比例税率征收房地产保有环节税
按差别比例税率征收房地产保有环节税是指依据住宅所有权人持有的住宅面积制定不同比例的税率。如周咏馨(2007)提出城市多层住宅人均住宅面积30m2以内税率为0.31～40m2税率为1％。房地产保有环节税采用差别比例税率既可体现政府倡导的“居者有其屋”政策，又可以通过“有区别的税收政策”限制奢侈性需求，使多占财产的人多纳税，增加房地产投机行为的市场风险，打击投机性需求，最终缩小供需缺口，促使房价下降，进而改善普通居民的购房机会和能力，还有利于维护社会稳定和经济的健康发展。
3.建立合理的房地产价值评估体系，以房地产价值为计税基础征收保有环节税
关于房地产的价值评估，国际上通常的做法有两种，一是由国家设立专门机构从事税基的评估，二是由地方政府负责。国家成立专门的房地产评估机构能够使评估机构独立于地方政府，更加具有公正性和客观性，因此，建议我国建立专门的房地产评估机构进行房地产价值的评估。在建立房地产价值评估体系时需要注意两个问题，一是评估周期的问题，周期太长会使得税基低于市价造成税收流失，太短又会增加评估的成本和加重纳税人的负担。二是在评估方法的问题，房地产评估方法主要有收益法、市场法和成本法，目前比较通行的是市场法，但由于目前房地产市场房价波动较大，而且不同地段、地域的房价不一，房价受多方面因素的影响，所以应对市场法进行修正。
4.建立完善房地产产权登记制度，对纳税人的房地产进行全面、规范的登记
房地产产权登记的信息主要包括坐落、利用情况、所有权状况、价格、定价日期和定价方法等。如果我国建立全国联网的房产登记信息网络，所有房屋的交易信息都可以被详细记录并可被相关部门及时查阅。这个庞大的管理信息系统工程不仅有利于税务机关实现从源头上监控，而且有利于打击房地产投机行为。首先，进行一次全社会住房普查登记，建立户籍与房籍合二为一动态信息数据库。这个数据库的建立可能需要大量的投入，但是一旦建起，其效益将远远超过成本。其次，税务部门要及时掌握房地产信息，及时更新房地产变动状况，为税收政策的执行和实施提供准确可靠的依据。最后，要提高纳税人的纳税意识，让纳税人积极参与到住宅信息数据库的建立中来。
作者 王惠娟