住房资产的财富效应：一个文献综述
【摘要】以住房资产代表的非金融资金对居民消费的影响成为关注的热点。本文对国内外近年来房产财富效应的理论、方法和实证上的最近进展进行了梳理和评论。总的来看，已有文献表明：发达经济体内住房资产更多地体现了正向财富效应，而我国由于制度不完善、市场流通不畅等原因，住房资产对居民效应主要存在抑制作用。同时本文还发现，相关研究已逐步深入至微观层面，从而排除异质性的影响。但仍存在数据受限和异质性研究范围局限两大主要不足。
【关键词】住房资产 财富效应 文献综述
一、引言
随着住房资产在我国家庭财富配置中占比的不断提升，其对居民消费的影响成为关注的热点。一方面消费会随着住房资产价值的上升而增加，另一方面消费也可能随着住房资产价值的上升而下降。早期的财富效应研究主要涉及了股票等金融资产，对住房资产等非金融资产的关注较少，因此本文对住房资产的财富效应进行了梳理。
二、住房资产财富效应的基础和作用途径
（一）国外研究基石
较早对两者关系进行较为全面理论疏理的学者是美国的 Ludwig 和 Slock（2002），他们将住房资产对消费的影响划分为五条路径。其中，主要作用于有房者的兑现的财富效应、未实现的财富效应和流动性约束效应带来两者的正向变化，而主要作用于无房者的预算约束效应和替代效应则带来两者的反向变化。因此，住房财富的增加对消费的影响是不确定的，净财富效应取决于两种的力量孰大孰小。
（二）国内最近进展
我国有关住房资产与消费的研究起步较晚，与国外学者着重财富效应研究不同，国内学者强调挤出效应，并进一步完善及扩展了挤出效应的作用渠道。通过梳理已有文献发现，作用渠道划分为直接渠道和间接渠道。就直接渠道而言，袁冬梅（2009）提出预防性储蓄效应和传统消费心理效应。预防性储蓄效应针对我国房价波动不断增大的现实，认为当未来房价存在较大的不确定性时，消费者可能会更多地进行储蓄。传统心理效应则针对我国居民的心理特点，认为储蓄性消费主导的国家，房价过高可能会从心理上压抑居民的消费欲望。就间接渠道而言，陈彦斌和邱哲圣（2011）通过构建了 Bewley 模型，在肯定了高房价可直接减少年轻居民消费的基础上，提出高速增长的房价没有增加社会实际财富水平，而是进行了社会财富的再分配，财产不平等间接使无房的家庭购房变得更加困难。
三、住房资产财富效应的宏观证据
（一）发达国家：正效应为主
大部分针对发达国家宏观数据的实证研究表明，住房资产对消费的促进作用的显着的。Yoshikawa，Hiroshi 和 Ohtake（1989）利用日本的数据实证发现，当日本的土地价格上涨时，租房者和房屋所有者的储蓄率是下降的，这说明住房价格上涨的净影响将提升消费。Chen（2006）对瑞典 1980～2004 年的房地产季度数据进行分析得出，房价向上的波动对居民消费的影响是正向显着的。Contreras（2009）将房价的变动区分为暂时性和永久性两种类型，并实证检验得出永久性冲击的 MPC 为 3.4%～9.1%，而暂时性冲击的 MPC 仅为 0.5%～3.3%。平均而言，房地产财富对消费支出的冲击边际效应为 3.5%。Calomiris，Longhofer 和 Miles（2012）使用 1981～2009 年美国各州的年度数据，也得出住房资产财富效应显着的结论。
（二）我国：负效应居多
我国学者更多地得出了住房资产对消费的影响显着为负或不显着的结论。
从总效应角度出发，得出我国房价上升抑制了居民的消费，并指出我国存在大量的潜在购房者，自住性需求带来突出的挤出效应。如利用我国 172 个地级城市 2002～2006 年的面板数据进行实证的杜莉等（2010），选择北京、天津、上海和重庆四个城市 1995～2006 年的数据进行研究的邬丽萍和周建军（2009），和采用 1999～2009 年我国 35 个大中城市的面板数据进行检验的严金海和丰雷（2012）。
况伟大（2011）从房东与租客的角度入手，利用 1996～2008 年 35 个大中城市的面板数据，采用广义矩阵方法，实证结果显示房价的上涨对非居住类消费具有明显的挤出效应。
陈健等（2012）则基于信贷约束的角度，利用我国 2001～2009 年 31 个省市的面板数据，通过建立门槛面板模型，得出我国住房资产的价值波动对居民消费是抑制的，并且文中进一步指出这种反向可能源于我国信贷市场的不健全，房价上涨对消费的挤出可随着信贷市场的完善而减弱。
另一部学者的研究结果虽然也表现出反向关系，但统计上却不显着，并且给予了不同的解释原因。田青、马建和高铁梅（2008）使用 1999～2006 年 30 个地区的面板数据，认为不显着可能是财富效应和挤占效应大体相抵的结果。高波和王辉龙（2011）使用长江三角洲 16 个城市 2000～2009 年面板数据进行实证检验，认为尽管房价经历了较快的上涨，与之相对应的收入持续提高使住房价格对居民消费的挤出效应不明显。李祥和李勇刚（2013）使用联立方程组模型对 1998～2009 年中国 30 个省域面板数据检验，认为我国居民消费主要受消费习惯的影响，因此房价变化对消费的影响不显着。
四、住房资产财富效应的微观证据
以上的文献均是基于宏观总量的角度展开的，实证结果的不一致在很大程度上源于研究中忽视了异质性，即不同住房资产特征将对不同类型家庭的消费行为产生不同的影响。该方面国内外学者主要通过两种途径进行了延伸。
其一，在以往宏观数据的基础上直接引入体现异质性的宏观经济变量。Calomiris，Longhofer 和 Miles（2012），在他们（2009）的研究基础上，进一步考虑了年龄结构、财富分配和财富结构等因素，得出年轻人和老年人占比较大、低收入人口占比较大和住房资产在财富中占比较大时，财富效应更为显着。国内学者戴颖杰（2012）划分了不同住房价格产生的不同影响，发现普通住宅价格和经济适用房价格对居民消费支出是反向影响的，而高档住宅价格则体现出微弱的财富效应。姚玲珍（2013）从家庭的住房财富数量的角度进行考察，采用不同收入阶层来代替住房所有权的分配状态，得出上海市房价对平均消费具有挤出效应。
其二，基于数据的可得性，不少学者开始使用微观调查数据进行验证，该方法可以较为准确地刻画研究对象的具体特征。Campbell 和 Cocco（2007）的研究较具有开创性，重点考察了家庭户主的年龄特征，采用英国 1750 户家庭的 1988～2000 年季度数据，得出房产的财富效应对老年房屋拥有者的影响最为明显，对年轻租房者几乎无影响。我国学者黄静和屠梅曾（2009）除了考虑了住户的年龄特征，还考察了家庭的收入高低、所处地区、房屋来源等特征，得出户主越年青的、收入越高的、经济越发达地区的以及住房来源于「自己」的家庭，房地产财富效应越大。谢洁玉（2012）对住房的质量异质性进行了考察，拥有住房的家庭消费在房价上升时比无房家庭下降得更多，且拥有差房家庭的消费比拥有好房家庭的消费下降得更多。
五、总结评论
近年来，我国居民财富的不断增长以及住房资产一直居于主导地位的事实，使得有关住房资产对消费的财富效应成为当前宏观经济研究的一个热点。本文通过从理论和实证两个方面着手，涉及了国外与国内两个纬度，对该问题进行了较为全面地梳理，同时对最近研究进展进行了评述。虽其理论体系不断完善，实证方法不断成熟，但目前仍存在以下两大方面的不足：一是以往受制于数据的可获得性，大多研究采用了宏观层面数据，基于微观视角的考察较为匮乏；二是在异质性考察上，以有文献较少考虑房屋产权性质的影响，以小产权房为切入口的研究更是罕见。
作者简介：张雯（1990-），女，汉族，山东淄博人，硕士在读，就读于上海交通大学安泰经济与管理学院，研究方向：产业经济学。
作者 张雯