浅议基层商业银行房地产信贷风险及防范
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业，它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用。房地产信贷又是一项充满风险的业务，房地产金融业稳定健康发展对提高宏观调控效果，确保金融安全具有十分重要的意义。但受各种因素制约，目前影响我国房地产金融业稳健运行的一些问题尚未得到根本解决，基层房地产金融业仍然面临诸多风险隐患。准确、全面把握基层房地产金融现状，健全完善科学有效的住房金融体系，有效防范、规避房地产风险向金融领域转化，已成为提高经济运行质量的关键。因此，如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展，将是当前十分重要的任务。
一、商业银行房地产信贷业务现状
近年来，房地产业投资的迅勐发展，使得房地产信贷余额占银行信贷总余额的比重也快速增长。据央行的统计数据显示，2013 年全年，房地产贷款余额增加 2.34 万亿元，同比上一年多增 9，987 亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达 28.1%，其中包括开发贷款和个人房贷，而个人房贷又占到整个房地产贷款的 7 成左右。较 2012 年末大幅增加了 10.07 个百分点。可见，我国商业银行对房地产贷款依赖度较高。年初，银监会数据显示，2013 年末，商业银行房地产开发贷不良余额为 214.4 亿元，较上年下降 64.7 亿元，不良率为 0.48%，同比下降 0.23 个百分点；住房按揭贷款去年末不良贷款余额为 225.8 亿元，同比上升 21.4 亿元，不良率为 0.26%，同比下降 0.03 个百分点。
另一方面，受利益驱使，大多数开发商热衷于高价化、大户型商品房开发，低价位、普通商品房供应偏少，过剩与小足并存，高档、别墅类住房大量空置，增大银行信贷资金安全风险。目前我国小城镇房地产市场存在自有住房拥有率偏高、存量过剩、空置率偏高、购房需求降低、住房供大于求、房价存在下行趋势。
在正常合理改善需求、城市拆迁被动需求、长期投资需求和短期投机炒作等因素共同作用下，小城镇房价上涨而偏快。房地产价格是引导投资和消费的重要市场信号，房价偏高或波动幅度过大，会给当地经济金融带来诸多不利影响：一是房价虚高带来的高额垄断利润，会诱发盲目投资行为。二是房价大幅上涨，加重居民购房负担。三是房价租金持续上涨，容易诱发抵押物价值虚高评估，银行存量房地产贷款而临较大贬值风险。如何保证商业银行房地产开发贷款资金的安全，避免市场风险，已成为商业银行资产质量健康发展首要任务。
二、基层商业银行房地产信风险
结合以上银行对房地产信贷过程，银行可能遇到风险如下：
（一）来自开发企业的风险
房地产开发粗放型特征明显，开发企业规模小，资质水平偏低，综合实力弱，部门协调机制不健全。作为房地产开发贷款的承贷主体，房地产开发企业素质的高低直接影响着基层商业银行贷款安全。近年来，由于房地产行业高速增长，吸引社会各种资本竞相进入房地产市场，这就不可避免地出现鱼龙混杂的问题。但其中真正具备开发实力的不足半数，而且普遍存在着开发资质低、规模小、负债率较高的问题。这些房地产开发企业，由于自身实力不强，必然主要依赖银行贷款进行项目开发，陷入负债率持续升高的恶性循环，一旦资金链条断裂，信贷风险就会集中暴露。
（二）市场风险
房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。一是房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，这将给银行带来不小的损失。
地方政府把房地产业、尤其是住房产业，作为当地经济新的增长点，房地产金融成为了房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。一些地方财政亦存在「以地生财」的倾向。而从宏观层面来剖析，「以地生财」贻害匪浅，扭曲了政府职能，导致政府与百姓争利。
（三）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险
据有关统计我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率高达 70% 以上，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。由于房地产项目按揭时间较长以及周围经济环境影响，在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。
（四）基层银行发放房地产贷款存在操作风险
由于基层房地产起步晚，房价虚高、受利益驱动，无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，而基层商业银行业在利益驱动下，争相进入房地产融资领域，承担了房地产业的大部分资金需求，同时也积聚了房地产业大量融资风险。突出表现在：贷前审查经办人员综合业务参差不全，对资料真实性、正当性审核不严或难于把握；抵押物管理不规范，办理抵押的有关职能部门协调配合不力，缺少有关的风险预警方法。另外，由于土地储备中心运作不规范、对其监管不严而导致土地开发贷款有较大信用风险，由于有关法律法规的不配套而导致房地产贷款的法律风险也在加大。诸如此类，银行房地产贷款的风险几乎无处不在。
（五）经济风险
房地产上游的风险传导，如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。此外，政策及国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多，影响也较大。
三、房地产信贷风险防范措施
（一）政府对房地产市场的宏观调控能力
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，特别是对起步晚发展迅速的经济欠发达地区的房地产开发，要积极完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。完善土地收购储备供应制度，改善土地供应形态和方式，促进房地产市场成熟、健康发展。
（二）房地产企业要提高自身的抗风险能力
房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显，对于经济欠发达的地区房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。
（三）银监会要充分发挥监管作用和服务功能
小城镇房地产在大中城市房地产市场总体繁荣的驱动下，基层金融部门和房地产开发企业双方投资扩张冲动在一定程度上互相强化。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能，对基层商业银行对房地产贷款进行多范围监督，以促进金融稳定。
（四）提高商业银行的风险防范能力
商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。基层商业银行要建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险。
信贷人员应提高综合业务素质，审批环节严格把关。一是分析项目是否符合国家宏观政策；二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性，项目资本金比例是否达到国家规定的比例，自有资金是否到位，部分销（预）售收入作为投资来源是否可行等；三是分析项目抗风险能力，结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素及市场前景及其竞争力等因素，有效地防范风险。
作者 王丽三