明晰产权是推进「三权」融资关键

林权、土地承包经营权和宅基地使用权这「三权」的抵押融资必然涉及到产权交易的问题。交易必然存在风险，如果产权不够明晰，交易的风险会更大，而且可能产生系统性风险。一旦产权界定存在系统性的问题，产权进入交易市场就会带来巨大的交易成本，或者导致交易不能完成，或者引起交易关系的某一方的利益受到极大损失。

目前在中国农村经济中，特别是涉及土地要素的交易，问题往往不在于交易的技术知识，而在于交易对象的产权界定因体制方面的问题存在大量缺陷。因此，产权界定问题不解决，产权交易很难健康推进。

从土地承包权来看，产权模煳的问题依然存在。按现行法规，1997 年开始的第二轮农村土地承包期限是 30 年，目前已过了 16 年。如果一个投资者买到了一农户的土地承包权，再过十几年能自动延续么？目前没有相关法律约定，这有一定的不确定性。

如果承包到期后是可以调整土地承包关系的，又面临如何调整的问题。按农民的理解，是应该按照人口变化进行调整，而人口通常应该是集体经济成员，拥有一个村庄的户籍。如果购买承包权的投资者全家没有农村户籍，则很难分配到土地。事实上，过去两轮农村土地承包并没有保证在承包期内不调整土地承包关系，所谓「三年一小调，五年一大调」在农村比较普遍。正因如此，目前农村的土地流转并不是在交易土地承包权，而是出租土地承包权或出售一定时间的土地使用权。这样很不稳定的土地承包权交易存在困难，抵押也很难进行。

土地承包中的问题已被领导层关注，中共在十七届三中全会提出了一个改革意见，要在农村推进土地承包权长久不变，说的是农户承包的地块也不再改变。这项改革的意图很好，但推进难度极大，而且相关法规至今没有修订。

现实是土地承包权不仅存在产权不明的问题，同时也面临土地用途转变的问题，银行抵押所得的农地如果不是基本农田，可以根据自身需要变为建设用地，无可厚非。但是，如果农户抵押的是耕地，土地用途就不一定可以随意变动，因为农民当初抵押的是农地使用期，现在土地性质变化了，农户有反悔的理由。在土地使用期交易实践中，通常不会把土地用途转变作为合同的必要条款，这使得农地使用期交易与普通商品交易迥然不同。

农村住房抵押交易也包含同样的道理。在实践中，不少地方政府对农民住房建造有规定，不允许农民自行建房或对旧房屋做重要翻建。出于规划管理，这种做法其实也能讲得通。但这会给农房的交易带来麻烦。例如，温州出台的《温州市农村产权交易管理暂行办法》 规定，城市居民不能买农房；可是没有规定农房是否可以用于抵押贷款，如果可以抵押给银行但银行不能翻建处置，那这样的房子对于银行有何意义？这里的问题仍然在产权。政府的规划权、用途管理权，是对农地或宅基地产权的分割，这种分割通行于法治国家，本质上算不上对农民的侵权。但是，在我国，土地规划体制有弊端，规划的法治化、民主化不够水准，这就使农村的某块宅基地的价值量极不确定，从而使相关交易风险极大。

以上分析表明，产权界定对抵押交易的重要性。发达国家都重视土地产权的界定，并且有许多值得我们学习的经验。在英国，某人要进入一块公地或一块私人自愿出让部分权利的土地，其权利会被详尽规定，连他能不能带一条狗或怎样带狗都会被规定清楚。中国农村土地的产权界定远未达到英国的水准，甚至连一些基本权属都不很明确。希望今后的土地制度改革在产权界定上下大工夫，惟如此，涉及土地的要素市场才能健全起来，农村的产权抵押交易才能顺利推进。总之，「三权」抵押融资能否顺利推进，农民的产权能否做实至关重要。

总把关：苏丽霞

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